3 M 190/07

Ferienwohnnutzung im Allgemeinen Wohngebiet ist unzulässig • Ferienwohnnutzung ist bauplanungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung. • Eine Ferienwohnnutzung ist in einem als Allgemeines Wohngebiet mit ausschließlicher Festsetzung für Wohngebäude nicht zulässig und kann daher untersagt werden. • Die Umnutzung von einer Dauerwohnnutzung zur Ferienwohnnutzung stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, die hier weder genehmigungs- noch befreiungsfähig ist. Die Antragstellerin zeigte 2004 die Errichtung eines Zweifamilienwohnhauses an und meldete 2005 den Nutzungsbeginn. Das Grundstück liegt in einem Bebauungsplan als Baufeld I mit der Festsetzung Allgemeines Wohngebiet, maximal zwei Wohnungen, wobei ausnahmsweise zugelassene Nutzungsarten gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen sind. Die Antragstellerin nutzte das Dachgeschoss als Ferienwohnung. Der Antragsgegner untersagte mit Verfügung vom 21.08.2007 die Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung und ordnete sofortige Vollziehung an. Die Antragstellerin legte Widerspruch ein und suchte vorläufigen Rechtsschutz; das Verwaltungsgericht bestätigte die Untersagung im Eilverfahren. Dagegen richtet sich die Beschwerde zum Oberverwaltungsgericht. • Die Ferienwohnnutzung ist bauplanungsrechtlich als eigene Nutzungsart neben der allgemeinen Wohnnutzung zu qualifizieren, da Ferienwohnen typisierend nicht auf Dauer angelegte Häuslichkeit bietet und vorwiegend wechselnde, zeitlich begrenzte Nutzung durch Feriengäste bezweckt. • Die Systematik der BauNVO unterscheidet Wohngebäude von Ferien- und Wochenendhäusern, weshalb für ein Allgemeines Wohngebiet nur die dort benannten Nutzungen zulässig sind; andere Nutzungsarten sind ausgeschlossen, soweit die Gemeinde keine Ausnahmen nach § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO zugelassen hat. • Der Bebauungsplan vor Ort schließt abweichende Nutzungen ausdrücklich aus und sieht keine Befreiungen vor; daraus folgt, dass die Ferienwohnnutzung nicht genehmigungs- oder befreiungsfähig ist. • Die konkrete Nutzung des Dachgeschosses als Ferienwohnung stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung gegenüber der ursprünglich angezeigten Wohnnutzung dar und kann bauordnungsrechtlich untersagt werden. • Das von der Antragstellerin vorgelegte Exposé rechtfertigt kein Vertrauen auf Zulässigkeit oder auf Erteilung einer Befreiung, da die Planfestsetzungen und die Begründung die Wohngebietstypologie und die Ausschlüsse deutlich machen. • Da die Beteiligten übereinstimmend von einer Ferienwohnnutzung ausgehen, bedurfte es keiner weitergehenden Prüfung zusätzlicher Abgrenzungskriterien zwischen Dauerwohnen und Ferienwohnen im Einzelfall. Die Beschwerde der Antragstellerin wird zurückgewiesen. Die Untersagungsverfügung des Antragsgegners ist rechtmäßig, weil Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart darstellt und im als Allgemeines Wohngebiet festgesetzten Plangebiet nicht zulässig ist; eine Genehmigung oder Befreiung wurde nicht erteilt und war auch nicht zu erwarten. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens, die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000 Euro festgesetzt.