III ZR 132/83

Zurück BGH 07. November 1984 III ZR 132/83 BGB §§ 171, 172, 173, 313, 607, 608 Zur Form eines Betreuungsvertrages im Rahmen eines Bauherrenmodells Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Allein wegen der Vereinbarung eines Rücktrittsrechts ist der Auftraggeber in einem solchen Falle zur Leistungsverweigerung nicht mehr berechtigt. 3. Hier spricht nun viel dafür, daß die Klägerin schon deshalb nicht mehr zur Sicherheitsleistung verpflichtet ist, weil die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 MaBV bereits erfüllt sind. Das kann aber dahinstehen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist das vertragliche Rücktrittsrecht der Klägerin jedenfalls aus einem weiteren Grunde inzwischen gegenstandslos. a)Die Klägerin hat das vertragliche Rücktrittsrecht niemals geltend gemacht. Sie hatte zwar einmal - noch vor Beginn dieses Rechtsstreits — den Vertrag „gekündigt" (Schreiben vom 9. Juni 1980); irgendwelche Konsequenzen hat sie aber daraus nie gezogen, das Grundstück vielmehr anschließend, am 1. Oktober 1980, den Beklagten übergeben und schon vorher wie später stets nur Vertragserfüllung verlangt. Ihr im ersten Rechtszuge gestellter Hilfsantrag auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks stand allein unter dem Vorbehalt, daß das gesamte Vertragswerk mangels hinreichender Beurkundung unwirksam sei; im Berufungsverfahren ist sie auch darauf nicht mehr zurückgekommen. Gestritten haben die Parteien im wesentlichen nur darum, ob die Klägerin die letzte Rate, also die vollständige Erfüllung des Vertrages verlangen könne, ohne gleichzeitig die Mängel beseitigen zu müssen. Auch für die Beklagten steht danach außer Frage, daß sie allenfalls mit unbedingter Verurteilung zur Zahlung der letzen Rate nebst Zinsen, nicht aber mit der Räumung und Herausgabe des von ihnen seit mehreren Jahren bewohnten Hauses zu rechnen haben. b) Unter diesen Umständen wäre die nachträgliche Ausübung des Rücktrittsrechts als Verstoß gegen Treu und Glauben unwirksam; die Klägerin hätte das ursprünglich vereinbarte Recht verwirkt (vgl. BGHZ 25, 47 , 52). Ist das aber der Fall, so ist der Schutzzweck des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MaBV auch ohne Sicherheitsleistung der Klägerin bereits erreicht. 4. Das angefochtene Urteil kann danach nicht bestehen bleiben. Es ist aufzuheben, die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es sich nunmehr mit den Einwendungen der Beklagten befassen kann. 4. BGB §§ 171, 172, 173, 313, 607, 608 (Zur Form-eines Betreuungsvertrages im Rahmen eines Bauherrenmodells) 1.Wird der Betreuer im Rahmen eines Bauherrenmodells be• auftragt, im Namen und in Vollmacht des Auftraggebers ein Grundstück zu erwerben, so bedarf der Betreuungsvertrag der notariellen Beurkundung. 2. Wurde dem Betreuer auf Grund eines formnichtigen Betreuungsvertrages eine notarielle Vollmacht erteilt, so durfte im Jahre 1979 eine Bank, der diese Vollmacht vorgelegt wurde, auf deren Wirksamkeit vertrauen. BGH, Urteil vom 8.11.1984 — III ZR 132/83 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Kläger schlossen am 18. November/18. Dezember 1978 mit der Firma A. einen privatschriftlichen Betreuungs- und Verwaltungsvertrag. Danach sollte die Firma A. — im Rahmen eines größeren Bauvorhabens nach dem sog. Bauherrenmodell — für die Kläger u.a. ein bestimmtes Einzelgrundstück kaufen, bebauen lassen und zur Finanzierung Darlehen aufnehmen. In notarieller Urkunde vom 25. November 1978 erteilten die Kläger der Firma A. Vollmacht, sie „im Rahmen des Betreuungs- und Verwaltungsvertrages zu vertreten", insbesondere auch den Grundbesitz zu erwerben und Darlehen zur Zwischenund Endfinanzierung aufzunehmen. Am 16. August 1979 schloß die Firma A. im Namen der Kläger den notariellen Grundstückskaufvertrag und verpflichtete sich darin, den Kaufpreis von 78 646 DM bis zum 10. September auf ein vom Verkäufer zu benennendes Anderkonto des Notars einzuzahlen; etwaige Hinterlegungszinsen sollten dem Verkäufer zustehen. Zur Zwischenfinanzierung räumte die Beklagte am 21. August 1979 der Firma A. als Vertreterin aller Bauherren einen Globalkredit von insgesamt 19 636 500-DM ein. Über den auf die Kläger entfallenden Kreditanteil von 341 572 DM erteilte die Beklagte ihnen am 31. Oktober 1979 eine besondere Kreditzusage. Auf Anweisung der Firma A. überwies die Beklagte am 28. Dezember 1979 den Kaufpreis für alle Grundstücke des Bauvorhabens in Höhe von 4 439 825 DM auf ein bei ihr geführtes Anderkonto des Notars, der den Grundstückskaufvertrag beurkundet hatte, jedoch mit dem Vorbehalt, darüber dürfe nur verfügt werden, wenn die zwischen der Beklagten und der Firma A. getroffene Sicherheitsvereinbarung geregelt sei und die Beklagte schriftlich die Freigabe erteile. Als sich in der Folgezeit die Endfinanzierung als undurchführbar erwies, kündigte die Beklagte den eingeräumten Bauzwischenkredit, rief den Grundstückskaufpreis von dem Notaranderkonto zurück und verlangte von den Klägern Zahlung des verbleibenden Saldos aus Zinsen, Gebühren und Kosten. Die Kläger haben mit der Begründung, der Betreuungs- und Verwaltungsvertrag und die Vollmacht seien gemäß §5313, 139 BGB nichtig, zunächst negative Feststellungsklage erhoben, insoweit aber die Hauptsache später für erledigt erklärt, als die Beklagte im Wege der Widerklage Zahlung des - zuletzt mit 11 302,56 DM bezifferten — Kontensaldos verlangte. Das Landgericht hat die Widerklage abgewiesen; das Oberlandesgericht hat ihr im wesentlichen stattgegeben. Die Revison der Kläger blieb ohne Erfolg. Aus den Gründen: Die Beklagte kann Zinsen, Gebühren und Kosten gemäß dem Kreditvertrag verlangen, den die Firma A. als bevollmächtigte Vertreterin der Kläger mit ihr geschlossen hat. 1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß der Betreuungs- und Verwaltungsvertrag vom 18. November/18. Dezember 1978 gemäß § 313 Satz 1 BGB in der Neufassung des Gesetzes vom 30. Mai 1973 (BGBl 1 501) der notariellen Beurkundung bedurfte. Zwar wurde durch den Vertrag nicht eine Erwerbsverpflichtung der Firma A. als Beauftragten begründet, da sie nicht — wie in den Fällen, über die der Bundesgerichtshof in den Urteilen BGHZ 85, 245 , 250 [= DNotZ 1984, 241 ] und vom 17. Oktober 1980 (V ZR 143/79 = NJW 1981, 12671 = MittBayNot1981, 118]) zu entscheiden hatte — das Grundstück im eigenen Namen erwerben, sondern in offener Stellvertretung für die Kläger auftreten sollte. Wohl aber ergab sich aus dem Vertrag eine Erwerbspflicht der Kläger als Auftraggeber. Sie verpflichteten sich darin, der Firma A. Vollmacht.zu erteilen und ihr so das Recht zu geben, den Grundstückskaufvertrag mit unmittelbarer Wirkung für die Kläger abzuschließen. Bereits in dem Betreuungs- und Verwaltungsvertrag trafen die Kläger damit die bindende Entscheidung für den Erwerb des Grundstücks. Ebenso wie schon nach der alten Fassung des § 313 Satz 1 BGB die Übernahme der Verpflichtung, durch den Vertragspartner als Vertreter Grundvermögen auf einen Dritten übertragen zu lassen, beurkundungspflichtig war (RGZ 81, 49), bedarf auch die Übernahme einer entsprechenden Erwerbsverpflichtung jetzt der Form des § 313 Satz 1 n.F. (BGH 18 MittBayNot 1985 Heft 1 Urteil vom 17. Oktober 1980 aaO zu II, 2 c; RGRK/Ba//haus 12. Aufl. § 313 BGB Rdnr. 32; MünchKomm/Kanz/e/ter § 313 BGB Rdnrn. 22, 42, 46 - Ergänzungsband —; Staudinger/ Wufka 12. Aufl. § 313 Rdnrn. 90, 99; Palandt/Heinrichs 43. Aufl. § 313 BGB Anm. 5 a; Wolfsteiner DNotZ 1979, 579 , 585/586; Petersen FWW 1980, 7 , 819; Korte DNotZ 1984, 82 , 85 ff.; Hagen DNotZ 1984, 291 ). Der nur privatschriftlich abgeschlossene Betreuungs- und Verwaltungsvertrag zwischen den Klägern und der Firma A. war daher formnichtig. 2. Das Berufungsgericht hat unterstellt, daß die Nichtigkeit dieses Vertrages nach dem Grundsatz des § 139 BGB zur Unwirksamkeit der am 25. November 1978 notariell erteilten Vollmacht führte. Es ist anerkannt, daß mehrere rechtlich selbständige Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien zu einem einheitlichen Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB verbunden werden können ( BGHZ 50, 12 /13 [= DNotZ 1968, 543 ]; RGRK/Krüger-Nieland/Zöl/er 12. Aufl. § 139 BGB Rdnr. 28 m.w.Nachw.). Umstritten ist allerdings, wieweit das auch im Verhältnis zwischen der Vollmachtserteilung und dem zugrundeliegenden Auftrag gilt. Während Staudinger/Dilcher (12. Aufl. § 139 BGB Rdnrn. 93, 94) die Abstraktheit auch der Innenvollmacht gegenüber dem Grundverhältnis betonen (vgl. auch Brych in Reithmann/Brych/Manhart Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle 5. Aufl. Rdnr. 128), meint Frotz (Verkehrsschutz im Vertretungsrecht S. 331/332; vgl. auch Korte DNotZ 1984, 88 ), im Zweifel ziehe die Nichtigkeit des• Grundgeschäfts gemäß § 139 BGB die Nichtigkeit der Vollmacht nach sich (so auch schon RGZ 81, 49 , 51; BGH Urteil vom 19. Dezember 1963 — V ZR 121/62 = WM 1964, 182 , 183 zu II.). Einer abschließenden Entscheidung darüber, ob hier die Vollmachtserteilung gemäß § 139 BGB absolut nichtig war, bedarf es jedoch nicht. 3. Der Beklagten gegenüber war die Vollmacht jedenfalls gemäß §§ 171 bis 173 BGB wirksam, weil die Firma A. auch von den Klägern eine Vollmachtsurkunde erhalten und der Beklagten vorgelegt hatte und weil diese die Unwirksamkeit der Vollmacht weder kannte noch kennen mußte. a) Seinem Wortlaut nach bezieht sich § 173 BGB allerdings nur auf den Fall, daß eine wirksam erteilte Vollmacht später erloschen ist. Die Vorschrift ist jedoch nach der heute ganz herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum auch anwendbar, wenn eine Vollmacht von Anfang an nicht wirksam erteilt worden ist ( RGZ 108, 125 , 127; BGH Urteil vom 25. November 1964 — V ZR 159/62 = LM § 173 BGB Nr. 1 [= DNotZ 1965, 607 ]; Staudinger/Dilcher 12. Aufl. § 173 BGB Rdnr. 7; MünchKomm/Thie/e 2. Aufl. § 173 BGB Rdnr. 9 m.w.Nachw.). b) Nach den — von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts kannten die bei Abschluß des Kreditvertrages als Vertreter der Beklagten tätigen Angestellten die Unwirksamkeit des Betreuungs- und Verwaltungsvertrages nicht; für sie stand daher auch die Wirksamkeit der Vollmacht außer Zweifel. c) Ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht zu der Wertung gekommen, die Vertreter der Beklagten hätten die Unwirksamkeit auch nicht kennen müssen, sondern hätten ohne Fahrlässigkeit auf die Gültigkeit der ihnen vorgelegten Vollmacht vertraut. Die Rechtscheinshaftung der §§ 171, 172 BGB kommt nach § 173 in Verb. mit §§ 122 Abs. 2, 276 BGB demjenigen nicht zugute, dessen Unkenntnis auf einer Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt beruht. Die SorgfaltsMittBayNot 1985 Heft 1 pflicht bezieht sich grundsätzlich nur auf die Vollmacht selbst und nicht auf das Grundverhältnis (Staudinger/Di/cher § 173 BGB Rdnr. 3; Frotz aaO S. 333). Wird allerdings in der Vollmachtsurkunde ausdrücklich auf das Grundverhältnis Bezug genommen, wie hier auf den Betreuungs- und Verwaltungsvertrag, und liegt diese Grundvereinbarung dem Vertragsgegner vor, so darf er sich Bedenken, die sich daraus gegen die Wirksamkeit der Vollmacht ergeben, nicht verschließen. Das hat auch das Berufungsgericht nicht verkannt; es ist sogar davon ausgegangen, daß an eine Bank, die über eine eigene Rechtsabteilung verfügt, strengere Sorgfaltsanforderungen zu stellen sind als an einen juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger. Trotzdem hat es einen Verstoß der Beklagten gegen diese Anforderungen verneint. Das ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Mit Recht macht die Revision allerdings geltend, daß es in diesem Zusammenhang nicht um die Frage geht, wann und wieweit eine Bank gegenüber ihrem Kreditvertragspartner zur Beratung und Aufklärung auch über Rechtsfragen verpflichtet ist. Die Prüfung der Vollmacht gemäß § 173 BGB obliegt der Bank im eigenen Interesse; nur wenn sie ohne Fahrlässigkeit davon ausgehen durfte, daß der Vertreter wirksam bevollmächtigt worden war, ist ein Kreditvertrag mit dem Vertretenen zustande gekommen. Auch im Rahmen des § 173 BGB dürfen die Anforderungen an eine Bank aber nicht überspannt werden. Darüber, welche Konsequenzen die Neufassung des § 313 Satz 1 BGB für die Wirksamkeit der verschiedenen Rechtsgeschäfte im Rahmen eines Bauherrenmodells hatte, lagen im Jahre 1979 höchstrichterliche Entscheidungen noch nicht vor; auch im juristischen Schrifttum herrschte zu dieser Frage damals und in den folgenden Jahren keine vollständige Klarheit (vgl. Wolfsteiner DNotZ 1979, 579 , 584 Fn. 10; Maser NJW 1980, 961 , 963; Greuner/Wagner NJW 1983, 193). Wenn der Beklagten in dieser Situation eine notariell beurkundete Vollmacht vorgelegt wurde, brauchte sie nicht damit zu rechnen, daß Formmängel des zugrundeliegenden Betreuungs- und Verwaltungsvertrages die Wirksamkeit dieser Vollmacht beeinträchtigten. Auch wenn der Notar nur mit der Beurkundung der Vollmacht beauftragt worden war, bestand für ihn Anlaß, die Wirksamkeit der Grundvereinbarung, auf die in der Vollmacht ausdrücklich Bezug genommen war, zu überprüfen und, wenn die Gefahr bestand, daß ein Formmangel dieser Vereinbarung gemäß § 139 BGB auch zur Unwirksamkeit der Vollmacht führte, die Beurkundung der isolierten Vollmacht abzulehnen (Wolfsteiner aaO 5.593/594 zu IV, 2; Petersen FWW 1980, 11 zu III, 2; Rundschreiben des Präsidenten der Rheinischen Notarkammer vom 30.9.1982, abgedr. bei Tewes Steuerlich anerkannte Bauherrenmodelle 312.6 Seite 6). Da die Beurkundung hier vom Notar durchgeführt worden war, konnte die Beklagte auf die Wirksamkeit der Vollmacht vertrauen. Das gilt auch für Verträge der vorliegenden Größenordnung. 4. Da die Vollmacht der Beklagten gegenüber jedenfalls gemäß §§ 171 ff. BGB wirksam war, brauchte nicht über die Frage entschieden zu werden, ob der Formmangel des Betreuungs- und Verwaltungsvertrags entsprechend § 313 Satz 2 BGB durch die spätere notarielle Beurkundung der Vollmacht und des Grundstückskaufvertrags geheilt worden ist (vgl. BGHZ 82, 398 mit Anm. Wolfsteiner DNotZ 1982, 436 , 4371438, dazu aber Hagen DNotZ 1984, 291 ). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 07.11.1984 Aktenzeichen: III ZR 132/83 Erschienen in: MittBayNot 1985, 18-19 Normen in Titel: BGB §§ 171, 172, 173, 313, 607, 608