V ZR 75/18

ECLI:DE:BGH:2019:190719UVZR75.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 75/18 Verkündet am: 19. Juli 2019 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 27 Abs. 1 Nr. 2, 3 und 5 a) Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnah- men der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Woh- nungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine dro- hende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen. b) Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbun- denen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Be- schlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhal- tung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen. c) Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschafts- eigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerech- ten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken. BGH, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18 - LG Dresden AG Leipzig - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juli 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 23. Februar 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Be- klagte war Geschäftsführer der R. GmbH (nachfolgend Bauträgerin), die die Häuser saniert und im Jahr 2006 in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte, und wurde von dieser zum Verwalter bestellt. Mit Vertrag vom 15. Juni 2011 kaufte der Kläger die Wohnung Nr. 1 und wurde in der Folgezeit als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Auf der Grundlage eines am 25. Mai 2011 gefassten Beschlusses der Wohnungseigentümer beauftragte der Beklagte den Sachver- ständigen P. mit der Begutachtung des Gemeinschaftseigentums im Hinblick 1 - 3 - auf verbliebene Mängel. Der Sachverständige stellte u.a. Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Nr. 1 fest und empfahl „dringend weiterführende Untersuchun- gen“. Das Gutachten wurde in der Eigentümerversammlung vom 16. November 2011 erörtert. Im Dezember 2011 wurde die Wohnung an den Kläger überge- ben; hierbei machte er den Beklagten auf Feuchtigkeit in der Wohnung auf- merksam. In der Eigentümerversammlung vom 20. Januar 2012 sagte die Bau- trägerin, vertreten durch den Beklagten, die Behebung der Mängel aus dem Gutachten des Sachverständigen P. bis zum 30. August 2012 zu. Mit einem an den Beklagten als Verwalter gerichteten Schreiben vom 8. November 2012 erklärte die Bauträgerin, wiederum vertreten durch den Beklagten, die Mängel behoben zu haben; Ursache der Feuchtigkeitsschäden sei „falscher Putz“ ge- wesen, dieser sei erneuert worden. Im Jahr 2014 beauftragte der Kläger den Sachverständigen W. , der in seinem Gutachten vom 26. August 2014 eine umfassende Sanierung emp- fahl und die Wohnung des Klägers für unbewohnbar erklärte. Das Gutachten war Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 8. Dezember 2014. Im sel- ben Monat wurde der Beklagte als Verwalter abberufen. Im August 2015 schloss die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Bauträgerin einen Ver- gleich, wonach die Mängel am Gemeinschaftseigentum mit 100.000 € abgegol- ten wurden. Der Kläger verlangt von dem Beklagten in dessen Eigenschaft als ehe- maliger Verwalter Schadensersatz in Höhe von 29.427,78 € für Schäden an Gegenständen in der Wohnung, die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwoh- nung von März 2015 bis Oktober 2016 und Gutachter- bzw. Rechtsanwaltskos- ten. Zudem will er die Feststellung erreichen, dass der Beklagte ihm zum Ersatz weiterer feuchtigkeitsbedingter Schäden verpflichtet ist. Der Beklagte beruft sich auf Verjährung. Die Klage ist in beiden Instanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der 2 3 - 4 - von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte be- antragt, verfolgt der Kläger seine Klageanträge weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die von dem Kläger geltend ge- machten Schäden beruhten nicht kausal auf einer Pflichtverletzung des Beklag- ten als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte sei sei- ner Pflicht nachgekommen, Hinweisen der Wohnungseigentümer auf Mängel nachzugehen, indem er ein Gutachten zu diesen Mängeln eingeholt und den Wohnungseigentümern vorgelegt habe. Weitergehende Pflichten habe der Be- klagte nicht gehabt, insbesondere habe es ihm nicht obgelegen, den Woh- nungseigentümern bei der Befassung mit den Mängeln konkrete Vorgaben zu machen oder sie rechtlich zu beraten. Selbst wenn der Beklagte die Mangelbeseitigung aktiv verhindert haben sollte, ergebe sich daraus keine Haftung. Den Wohnungseigentümern sei be- kannt gewesen, dass der Beklagte in seiner Doppelfunktion als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft und als Geschäftsführer des Bauträgers in einem Interessenkonflikt gestanden habe. Dies hätten sie mit allen sich daraus ergebenden Gefahren hingenommen. Auch dass der Beklagte sich das Schrei- ben der Bauträgerin vom 8. November 2012 zu eigen gemacht habe, begründe keine Handlungspflichten des Beklagten. Die Wohnungseigentümer seien über den Stand der Dinge informiert gewesen und hätten weitere Maßnahmen treffen können. So hätten sie davon abgesehen, ein Gutachten zu der Frage einzuho- 4 5 - 5 - len, ob die Mängel beseitigt seien. Zudem hätten sie die Angabe der Bauträge- rin hinterfragen müssen, die Feuchtigkeit beruhe auf fehlerhaftem Putz. II. Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Beru- fungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Verwal- tervertrag nicht verneint werden. 1. Im rechtlichen Ausgangspunkt geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass dem Kläger ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklag- ten zustehen kann, wenn dieser seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag ver- letzt haben sollte. Auch wenn der Verwaltervertrag mit dem Verband geschlos- sen wird, kommen eigene Schadensersatzansprüche der jeweiligen Woh- nungseigentümer wegen Pflichtverletzungen des Verwalters in Betracht, weil der Verwaltervertrag Schutzwirkungen zugunsten der Wohnungseigentümer entfaltet (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2019 - V ZR 153/18, WuM 2019, 403 Rn. 9; Beschluss vom 7. Juli 2016 - V ZB 15/14, NJW-RR 2017, 464 Rn. 9 mwN). 2. Im Ergebnis trifft auch zu, dass der Beklagte dem Kläger nicht deswe- gen auf Schadensersatz haftet, weil er in der Eigentümerversammlung vom 16. November 2011 nicht auf eine Beschlussfassung über die weitergehende Untersuchung der Ursachen der Mängel am Gemeinschaftseigentum hingewirkt hat. a) Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies bedeutet aber nicht, 6 7 8 9 - 6 - dass er auch darüber zu entscheiden hat, welche Maßnahmen ergriffen werden sollen, denn die Regelung ändert nichts an der vorrangigen Zuständigkeit der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG und ihrer vorrangi- gen Entscheidungskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung (Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 37; Heinemann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 27 Rn. 21; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 27 WEG Rn. 5; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 27 Rn. 12; Staudinger/Jacoby, BGB [2018], § 27 WEG Rn. 15). Der Verwalter ist weder berechtigt noch verpflichtet, eine Maßnahme der In- standhaltung und Instandsetzung, die - wie hier - weder dringlich ist (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG), ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen. Ihn trifft aber die Pflicht, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrol- lieren, die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und sie in die La- ge zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, NJW 2018, 2550 Rn. 77; BayObLG, NJW-RR 1992, 1102, 1103; ZWE 2005, 81, 83; OLG Celle, NZM 2002, 169, 170; OLG Düsseldorf, ZWE 2007, 92, 94 f.; OLG Frank- furt, NZM 2010, 367, 368; OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 75; OLG Hamm, ZWE 2011, 415, 416; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 37; Heinemann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 27 Rn. 20; Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 14 f.). Den daraufhin gefassten Beschluss hat der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan durchzuführen; bleibt er untätig oder setzt er den Beschluss unvollständig oder fehlerhaft um, kann jeder Wohnungseigen- tümer ihn, ggf. auch im Klagewege, zur Befolgung seiner Pflicht anhalten (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juni 2018 - V ZR 125/17, BGHZ 219, 60 Rn. 15 ff.). - 7 - Da die Wohnungseigentümer zumeist nicht über technisches Fachwissen verfügen und ihnen nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums bekannt sind, muss der Verwalter zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandset- zung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen auf- zeigen (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 47 f.; MüKoBGB/ Engelhardt, 7. Aufl., § 27 WEG Rn. 8; BeckOK WEG/Baer [1.8.2019], § 27 Rn. 41; Bärmann/Seuß/Först, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 30 Rn. 2). Dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungs- ansprüche und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen (BayObLG, ZWE 2001, 263, 264; NZM 2003, 31, 32; OLG Frankfurt, ZWE 2008, 470, 473; OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 107; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 55 aE; BeckOK BGB/Hügel [1.8.2019], WEG § 27 Rn. 6 aE; BeckOK WEG/Baer [1.8.2019], § 27 Rn. 53). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt nichts anderes für den Verwalter, der - wie hier - zugleich Geschäftsführer des Bauträgers ist. Die Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG sind für den Verwalter, der in doppelter Funktion zugleich Geschäftsführer der Bauträgerin ist, keine geringeren als für jeden anderen Verwalter. Soweit die Doppelfunktion zu einem Interessenkonflikt führt, ist der Verwalter nicht berechtigt, diesen zu Lasten der Wohnungseigen- tümer aufzulösen und einseitig die Interessen der Bauträgerin zu verfolgen. Die Wohnungseigentümer dürfen auch von dem in Doppelfunktion tätigen Verwalter erwarten und darauf vertrauen, dass er sie objektiv nach bestem Wissen und Gewissen über seinen Kenntnisstand hinsichtlich etwaiger (fortbestehender) Mängel am Gemeinschaftseigentum unterrichtet. Den mit dem Bauträger identi- schen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen daher die gleichen Pflichten hin- 10 11 - 8 - sichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Woh- nungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen (vgl. BayObLG, ZWE 2001, 263, 264; OLG Mün- chen, NZM 2008, 895; OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 108; BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 27 Rn. 24). b) Nach diesen Maßstäben erscheint zwar nicht ausgeschlossen, dass der Beklagte gegen seine Verwalterpflichten hinsichtlich der Vorbereitung, Ein- berufung und Durchführung der Eigentümerversammlung vom 16. November 2011 verstoßen hat. Dieser Verstoß wäre aber für die dem Kläger entstandenen Schäden nicht ursächlich geworden und führte daher nicht zu einer Haftung des Beklagten. aa) Ob der Beklagte den ihn treffenden Verwalterpflichten im Zusam- menhang mit der Eigentümerversammlung vom 16. November 2011 genügt hat, lässt sich auf der Grundlage der von dem Berufungsgericht getroffenen Fest- stellungen nicht abschließend beurteilen. Fest steht lediglich, dass er - aufgrund eines am 25. Mai 2011 von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses - die Begutachtung der ihm zur Kenntnis gelangten Mängel am Gemeinschafts- eigentum beauftragt und das Gutachten des Sachverständigen P. den Woh- nungseigentümern zur Kenntnis gebracht hat. Zudem hat der Sachverständige sein Gutachten in der Eigentümerversammlung vom 16. November 2011 erläu- tert. Nicht festgestellt ist hingegen, ob der Beklagte, wie es seine Pflicht gewe- sen wäre, die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche gegen die Bauträgerin hingewiesen und ob er einen Beschlussvorschlag dahin- gehend unterbreitet hat, entweder die von dem Gutachter dringend empfohle- 12 13 - 9 - nen weiterführenden Untersuchungen zu den Feuchtigkeitsschäden in Auftrag zu geben oder unmittelbar die Bauträgerin in Anspruch zu nehmen. bb) Dies kann aber dahinstehen, denn ein etwaiger Verstoß des Beklag- ten gegen diese Pflichten hätte sich nicht ausgewirkt. Die Bauträgerin hat in der Eigentümerversammlung vom 20. Januar 2012 nämlich angekündigt, sämtliche in dem Gutachten des Sachverständigen P. aufgeführten Mängel bis zum 30. August 2012 zu beheben. Mehr war auch bei pflichtgemäßem Hinweis des Beklagten auf mögliche Gewährleistungsansprüche gegen die Bauträgerin nicht zu erreichen. 3. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, dass eine Haftung des Beklagten gegenüber dem Kläger auch im Hinblick auf die Behandlung des Schreibens der Bauträgerin vom 8. November 2012 ausschei- de. a) Zu den Pflichten des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört es, Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu über- wachen (vgl. Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, WuM 2011, 311 Rn. 31). Zudem ist er grundsätzlich verpflichtet, wie ein Bauherr im Interes- se der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen er- bracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn er- kennbare Mängel muss er hierbei berücksichtigen (vgl. KGRBerlin 1993, 2; OLGR Düsseldorf 1997, 265; OLGR Frankfurt, 2009, 390; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 49; Heinemann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 27 Rn. 24a). Ist für ihn erkennbar, dass beschlossene und beauftragte Sanie- rungsarbeiten teilweise unerledigt geblieben sind, muss er nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die vollständige Durchführung veranlassen (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juni 2018 - V ZR 125/17, BGHZ 219, 60 Rn. 7). 14 15 16 - 10 - Nichts anderes gilt für Mangelbeseitigungsmaßnahmen des Bauträgers. Auch hinsichtlich solcher Arbeiten hat der Verwalter seine Kontrollpflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auszuüben. Teilt der Bauträger mit, einen Mangel besei- tigt zu haben, darf sich der Verwalter nicht in jedem Fall darauf beschränken, diese Mitteilung zur Kenntnis zu nehmen und an die Wohnungseigentümer wei- terzuleiten. Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Ge- meinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken (vgl. OLG München, NZM 2008, 895; ähnlich auch schon BGH, Urteil vom 20. November 1997 - III ZR 310/95, NJW 1998, 680, 681). b) Nach diesen Maßstäben hat der Beklagte gegen seine Verwalterpflich- ten verstoßen, indem er seiner Pflicht, die von der Bauträgerin mitgeteilte Man- gelbeseitigung zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer über Anhaltspunkte für ein Fortbestehen des Mangels zu unterrichten und sie in die Lage zu verset- zen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen, nicht nachgekommen ist. aa) Der Beklagte hatte zunächst zu kontrollieren, ob der Mangel am Ge- meinschaftseigentum, der zu den Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Nr. 1 (spätere Wohnung des Klägers), geführt hat, wie von der Bauträgerin in dem Schreiben vom 8. November 2012 behauptet, beseitigt war. Für den Beklagten bestand Anlass, hieran zu zweifeln, denn ihm war bekannt, dass der Sachver- ständige P. in seinem Gutachten dringend weiterführende Untersuchungen hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden empfohlen hatte, also offenkundig davon ausgegangen war, dass diese Schäden möglicherweise tiefergehende Ursa- chen haben. Angesichts dessen durfte der Beklagte ohne weiteres nicht auf die Aussage der Bauträgerin vertrauen, Ursache der Feuchtigkeitsschäden sei „fal- 17 18 19 - 11 - scher Putz“ gewesen, dieser sei erneuert worden und der Mangel damit beho- ben. Das gilt selbst dann, wenn die Bauträgerin - wie der Beklagte geltend macht - mit der Ausführung der Mängelbeseitigungsarbeiten eine Fachfirma beauftragt und diese mitgeteilt haben sollte, dass sich als Ursache der Feuch- tigkeit ein falsch gewählter Putz herausgestellt habe. Der Beklagte konnte näm- lich nicht davon ausgehen, dass das von der Bauträgerin - deren Geschäftsfüh- rer er war - mit der Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden beauftragte Unter- nehmen von sich aus ohne entsprechenden Auftrag - den der Beklagte nicht behauptet hat - weitergehende Untersuchungen zu den Ursachen für die Feuchtigkeitsschäden anstellen würde. Er hätte folglich die Wohnungseigentü- mer zumindest darüber unterrichten müssen, dass die gutachterlich empfohle- nen weitergehenden Untersuchungen nach seinem Kenntnisstand nicht erfolgt seien und somit nicht ausgeschlossen werden könne, dass Ursache der Feuch- tigkeitsschäden nicht - wie von der Bauträgerin behauptet - „falscher Putz“, sondern ein schwerwiegenderer Mangel sei. Sodann hätte der Beklagte eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen vorbereiten und bestehende Handlungsoptionen unter Berücksichtigung der Empfehlung des Sachverständigen P. aufzeigen müssen, damit diese ggf. gegen die Bauträgerin bestehende Gewährleistungsansprüche noch vor Eintritt der Ver- jährung hätten geltend machen können (vgl. zu einer ähnlichen Konstellation OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 107). bb) Auf diese Unterrichtung der Wohnungseigentümer und auf die Vorbe- reitung einer sachgerechten Beschlussfassung über das weitere Vorgehen durf- te der Beklagte nicht deswegen verzichten, weil die Wohnungseigentümer - wie das Berufungsgericht meint - „über den Stand der Dinge informiert“ waren und „weitere Maßnahmen hätten treffen können und müssen“. Es kann nach allge- 20 21 - 12 - meiner Lebenserfahrung schon nicht davon ausgegangen werden, dass sämtli- chen Wohnungseigentümern das mehr als 50 Seiten umfassende Gutachten des Sachverständigen P. , das auf der Eigentümerversammlung vom 16. No- vember 2011 erörtert worden war, zum Zeitpunkt des Schreibens der Bauträge- rin vom 8. November 2012 noch in allen Einzelheiten präsent und ihnen na- mentlich bewusst war, welche konkreten Empfehlungen der Sachverständige zu jedem einzelnen der dort dokumentierten Mängel abgegeben hatte. Entscheidend ist aber ohnehin nicht die (potentielle) Kenntnis der Woh- nungseigentümer von den Tatsachen, aus denen sich die Anhaltspunkte für das Fortbestehen des Mangels ergaben. Denn es ist nicht Aufgabe der einzelnen Wohnungseigentümer, sondern Aufgabe des Verwalters zu überprüfen, ob sämtliche in einem Gutachten festgestellten Mängel durch die Bauträgerin ihrer Ankündigung entsprechend beseitigt wurden. Die Wohnungseigentümer dürfen sich generell - und durften sich auch hier - darauf verlassen, dass der Verwalter diese Überprüfung vornimmt, sie auf Anhaltspunkte für ein mögliches Fortbe- stehen eines Mangels hinweist und die Handlungsoptionen für das weitere Vor- gehen aufzeigt (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 109 sowie zur Hinweispflicht bei drohendem Ablauf der Ge- währungsfrist BayObLG, ZWE 2001, 263, 264). 4. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Ansprüche des Klägers verjährt sind. a) Zwar können nach § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages Schadensersatz- ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter nur innerhalb von zwei Jahren ab Entstehung geltend gemacht werden und käme eine Verjährung 22 23 24 - 13 - der klägerischen Ansprüche danach in Betracht. Diese Regelung könnte aber unwirksam sein. aa) Die Regelung ist allerdings nicht deshalb unwirksam, weil es sich bei dem Beklagten um einen sog. „Bauträgerverwalter“ handelt. Zwar bestehen Zweifel, ob eine zugunsten des Verwalters von den Vorschriften der §§ 195, 199 BGB abweichende Regelung der Verjährungsfrist und des Fristbeginns in einem Verwaltervertrag wirksam vereinbart werden kann, den der Bauträger - wie hier im Jahre 2006 - mit seinem eigenen Geschäftsführer schließt. Vorlie- gend kommt es auf diese Frage aber nicht an, denn die in Rede stehenden An- sprüche sind nicht innerhalb der erstmaligen Laufzeit des Vertrages entstanden, sondern in einem Verlängerungszeitraum, der auf der Wiederbestellung des Verwalters durch die Wohnungseigentümer und damit auf deren Entscheidung beruht. Verlängert sich die Laufzeit des Verwaltervertrages - wie hier - jeweils mit der Wiederbestellung des Verwalters, dann liegt in dem Beschluss der Wohnungseigentümer über die Wiederbestellung des Verwalters eine Billigung (der Fortgeltung) des Verwaltervertrages und der darin getroffenen Regelungen (vgl. Senat, Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 114/14, NJW 2015, 1378 Rn. 11). bb) Die Regelung in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages wäre jedoch nach § 309 Nr. 7 Buchst. a und b BGB und § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte. (1) Das Berufungsgericht hat - auf der Grundlage seiner Rechtsauffas- sung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei den Re- gelungen des Verwaltervertrages - wie dessen Schriftbild nahelegt - um Allge- meine Geschäftsbedingungen handelt. Hiervon ist zugunsten des Klägers für die Revision folglich ebenso auszugehen wie davon, dass der Beklagte im Ver- 25 26 27 - 14 - hältnis zu der Wohnungseigentümergemeinschaft für die jeweiligen Zeiträume der Verlängerung der Vertragslaufzeit als Verwender i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist. (2) Die Klausel in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages verstößt gegen das Freizeichnungsverbot nach § 309 Nr. 7 Buchst. a und b BGB. (a) Die Regelung hat zwar nicht unmittelbar die Frage des Haftungsmaß- stabes zum Gegenstand. Es entspricht aber ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass auch die generelle Verkürzung der Verjährungsfrist eine gemäß § 309 Nr. 7 BGB unzulässige Haftungsbeschränkung darstellt, in- dem sie die Haftung auch für die Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit (Buchst. a) bzw. für grob fahrlässig begangene Pflichtverletzungen (Buchst. b) mittelbar erleichtert (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2006 - VIII ZR 3/06, BGHZ 170, 31 Rn. 19; Urteil vom 18. Dezember 2008 - III ZR 56/08, NJW-RR 2009, 1416 Rn. 20 f.; Urteil vom 19. Juni 2013 - VIII ZR 183/12, NJW 2014, 211 Rn. 30; Urteil vom 22. September 2015 - II ZR 340/14, MDR 2016, 40 Rn. 16; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl., § 309 Rn. 45 mwN). Die in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages geregelte Verkürzung der Verjährungsfrist er- fasst, da sie - anders als etwa § 8 Nr. 2 Satz 1 für die Begrenzung der Höhe der Haftung - keine Einschränkung enthält, bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebo- tenen kundenfeindlichsten Auslegung (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 - V ZR 208/14, NJW 2016, 2173 Rn. 20; Urteil vom 21. September 2018 - V ZR 68/17, NZM 2019, 380 Rn. 31; BGH, Urteil vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 86/16, BGHZ 2016, 193 Rn. 27) alle Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer unabhängig von dem geschädigten Rechtsgut und der Art des Verschuldens; sie ist daher insgesamt wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 7 Buchst. a und b BGB unwirksam (vgl. OLG Düsseldorf, NJW 2006, 3645, 3646; Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 65). 28 29 - 15 - (b) Die Klausel lässt sich infolge des dem Recht der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen immanenten Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion (vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 1982 - VII ZR 316/81, BGHZ 84, 109, 114 ff.; Ur- teil vom 19. November 2009 - III ZR 108/08, BGHZ 183, 220 Rn. 16; Urteil vom 27. Januar 2015 - XI ZR 174/13, NJW 2015, 1440 Rn. 18; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl., § 306 Rn. 6 mwN) auch nicht auf einen noch zulässigen Inhalt zurückführen. Unerheblich ist dabei, ob im konkreten Haftungsfall ein grobes Verschulden feststellbar ist (BGH, Urteil vom 29. Mai 2008 - III ZR 59/07, ZIP 2008, 1481 Rn. 35; Urteil vom 22. September 2015 - II ZR 340/14, MDR 2016, 40 Rn. 20). Aus der salvatorischen Klausel in § 11 des Verwaltervertrages kann nichts anderes hergeleitet werden. Nach dieser Klausel soll, wenn ein Teil oder einzelne Bestimmungen des Vertrages ungültig oder nichtig sein sollten, der übrige Teil bestehen bleiben und der ungültige oder nichtige Teil durch die zu- lässige Regelung ersetzt werden, die dem Zweck und der Absicht des nichtigen bzw. ungültigen Teils am nächsten kommt. Derartige Klauseln sind ihrerseits wegen Verstoßes gegen § 306 Abs. 2 BGB gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, BGHZ 204, 346 Rn. 45; Schmidt in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., § 306 Rn. 39; Palandt/Grüneberg, BGB, 79. Aufl., § 306 Rn. 11 jeweils mwN). (3) Unabhängig davon ist die Regelung in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertra- ges auch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie unter Verstoß gegen § 202 Abs. 1 BGB sogar die Verjährung für die Haftung wegen Vorsatzes verkürzt und zugleich in Abweichung von § 199 Abs. 1 BGB die Ver- jährung unabhängig von der Kenntnis des Geschädigten von den den Anspruch begründenden Umständen eintreten lässt. Hierdurch werden die Wohnungsei- gentümer i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen benach- 30 31 32 - 16 - teiligt (vgl. OLG München, NJW 2007, 227, 228 f.; Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 26 Rn. 100; Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 65). b) Handelt es sich bei der Regelung in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages um Allgemeine Geschäftsbedingen, sind die klägerischen Ansprüche folglich nicht verjährt. Es gilt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren. Diese begann nach § 199 BGB frühestens mit Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Kläger Kenntnis von der Pflichtverlet- zung des Beklagten erlangt hat. Das war jedenfalls nicht vor Erhalt des Gutach- tens des Privatsachverständigen W. im Jahr 2014 der Fall. Erst aus diesem Gutachten ergab sich für den Kläger, dass die Feuchtigkeit in seiner Wohnung auf eine fehlende oder mangelhafte Horizontalabdichtung der Außenwand zu- rückzuführen und die Angabe des Bauträgers, Ursache sei mangelhafter Putz gewesen, offenbar unzutreffend war. Frühestens in diesem Zeitpunkt war dem Kläger bekannt, dass der Beklagte möglicherweise gegen seine Pflicht versto- ßen hatte, die Angaben des Bauträgers auf ihre Belastbarkeit hin zu überprüfen und die Wohnungseigentümer entsprechend zu unterrichten. Damit begann die Verjährungsfrist frühestens mit dem Schluss des Jahres 2014 und wurde durch die Klageerhebung im September 2015 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB ge- hemmt. III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif und da- her an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 33 34 - 17 - 1. Dem Beklagten obliegt nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB der Beweis da- für, dass er den Verstoß gegen seine Verwalterpflichten nicht zu vertreten hat. Dass er von den Wohnungseigentümern für die Jahre 2011 bis 2013 hinsicht- lich der Jahresabrechnungen entlastet wurde, steht dem Anspruch des Klägers, anders als das Amtsgericht gemeint hat, jedenfalls nicht entgegen. Selbst wenn die Wohnungseigentümer - wovon nicht auszugehen sein dürfte - den Beklag- ten auch hinsichtlich der gegen ihn gerichteten Ansprüche einzelner Woh- nungseigentümer wegen Schäden an ihrem jeweiligen Sondereigentum hätten entlasten wollen, käme ihren Beschlüssen eine solche Wirkung nicht zu, weil den Wohnungseigentümern hierfür die Beschlusskompetenz fehlte (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, NJW 2018, 2550 Rn. 65). 2. Das Berufungsgericht wird zu klären haben, was es bislang offenge- lassen hat und wovon daher für das Revisionsverfahren auszugehen ist, ob der Pflichtverstoß für die bei dem Kläger eingetretenen Schäden kausal war. a) Dies setzt voraus, dass, wie der Kläger unter Berufung auf das Privat- gutachten des Sachverständigen W. behauptet und was auch das Amtsge- richt nach Einholung eines gerichtlichen Gutachtens angenommen hat, die Feuchtigkeitsschäden in der klägerischen Wohnung auf eine fehlende oder nicht voll funktionstüchtige Horizontalabdichtung der Außenwände des Souter- rains oder auf eine sonstige, über einen mangelhaften Putz hinausgehende Ur- sache zurückzuführen sind, ihren Ursprung also im gemeinschaftlichen Eigen- tum haben. b) Sollte dies der Fall sein, bestünde eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Schaden nicht eingetreten wäre, wenn der Beklagte sich pflichtgemäß verhalten hätte, die Wohnungseigentümer also bei ausreichendem Hinweis auf den möglicherweise fortbestehenden Mangel und auf eine ggf. drohende Ver- 35 36 37 38 - 18 - jährung etwaiger Gewährleistungsansprüche eine weitergehende Untersuchung der Ursachen der Feuchtigkeitsschäden und anschließend eine Beseitigung festgestellter Ursachen bzw. eine Inanspruchnahme des Bauträgers beschlos- sen hätten. aa) In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Kausalitätsvermutung bei der Verletzung vertraglicher oder vorvertraglicher Be- ratungs- und Aufklärungspflichten (vgl. etwa Senat, Urteil vom 15. Juli 2016 - V ZR 168/15, BGHZ 211, 216 Rn. 9; BGH, Urteil vom 2. Juni 2008 - II ZR 210/06, BGHZ 177, 25 Rn. 19; Urteil vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152 Rn. 20; Urteil vom 8. Mai 2012 - XI ZR 262/10, BGHZ 193, 159 Rn. 28 mwN; Urteil vom 11. Juli 2012 - IV ZR 164/11, BGHZ 194, 39 Rn. 66) besteht auch bei Verstößen des Verwalters gegen seine den Wohnungseigentümern gegenüber bestehenden Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Pflichtverletzung für den Eintritt des Schadens kausal war. Es ist näm- lich nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass die Wohnungseigen- tümer, wie es ihnen nach § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG obliegt, hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Beschlüsse fassen, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn der Verwalter sie zutreffend und ausreichend unterrichtet und eine sachgerechte Beschlussfas- sung hinreichend vorbereitet. Daran ändert es nichts, dass den Wohnungsei- gentümern auch bei ausreichender Unterrichtung durch den Verwalter zumeist mehrere Handlungsalternativen zur Verfügung stehen (vgl. für die Anlageent- scheidung des Immobilienkäufers Senat, Urteil vom 15. Juli 2016 - V ZR 168/15, BGHZ 211, 216 Rn. 21 f.). bb) Diese Vermutung kann erschüttert werden. Dem Verwalter steht es offen, Tatsachen aufzuzeigen (und ggf. zu beweisen), die die Annahme entkräf- 39 40 - 19 - ten, dass sich die Wohnungseigentümer bei pflichtgemäßer Unterrichtung für eine Maßnahme entschieden hätten, die den Schadenseintritt verhindert hätte. c) Soweit das Berufungsgericht meint, der Kläger habe aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen W. - welches ihm allerdings nicht „An- fang 2014“, sondern frühestens Ende August 2014 vorgelegen haben kann - die Beschlussfassung einfordern müssen, steht nicht die Kausalität der Pflichtver- letzung, sondern allenfalls ein Mitverschulden des Klägers nach § 254 BGB in Rede (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, Rn. 94 ff.). Für ein solches Mitverschulden wäre der Beklagte darlegungs- und beweisbelastet. Angesichts der Tatsache, dass das am 26. August 2014 erstellte Gutachten Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 8. Dezember 2014 war, bedürfte es insoweit der Darlegung, auf welche Weise der Kläger die Wohnungseigen- tümer bereits zu einem früheren Zeitpunkt mit dem Gutachten hätte befassen können und dass diese Befassung zu einer Beseitigung der Mängel vor dem Schadenseintritt ab März 2015 geführt hätte. Soweit der Kläger die Kosten für das Gutachten des Sachverständigen W. erstattet verlangt, das ihm erst die Kenntnis der tiefergehenden Mangelursachen verschafft hat, dürfte ein Mitver- schulden ohnehin nicht in Betracht kommen. 3. Hinsichtlich der Verjährung etwaiger Schadensersatzansprüche des Klägers ist zunächst - ggf. unter Berücksichtigung von § 310 Abs. 3 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2015 - VIII ZR 243/13, BGHZ 204, 325 [Ls.]; Bärmann/Becker, WEG, 14 Aufl., § 26 Rn. 125a) - zu klären, ob es sich bei der Regelung in § 8 Nr. 3 des Verwaltervertrages um Allgemeine Geschäftsbedin- gungen handelt, die der Beklagte als Verwalter im Verhältnis zu der Woh- nungseigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin gestellt hat. Sollte dies der Fall sein, wäre die Klausel - wie gezeigt - unwirksam und schiede eine Verjäh- rung der klägerischen Ansprüche aus. Sollte es sich nicht um Allgemeine Ge- 41 42 - 20 - schäftsbedingungen handeln, wäre die Regelung jedenfalls insoweit nach § 202 Abs. 1 i.V.m. § 134 BGB unwirksam, als sie die Verjährungsfrist auch für die Haftung wegen Vorsatzes verkürzt. Daher wäre in diesem Fall der Behauptung des Klägers nachzugehen, der Beklagte habe vorsätzlich gehandelt, nämlich die Wohnungseigentümer bewusst darüber getäuscht, dass ein weiteres Gut- achten in Auftrag gegeben und die Mängel beseitigt worden seien. Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Leipzig, Entscheidung vom 06.07.2017 - 152 C 7449/15 - LG Dresden, Entscheidung vom 23.02.2018 - 3 S 349/17 -