318 S 74/14

Leitsatz: 1. Die Ablehnung eines Beschlussantrags (Negativbeschluss) entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, solange das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf Null reduziert war.(Rn.19) 2. Sind bereits zwei Gutachten eingeholt, so kann im Einzelfall das Ermessen der Eigentümer auf eine Komplettsanierung reduziert sein, dies gilt insbesondere bei durch Feuchtigkeit bereits beschädigter Bausubstanz.(Rn.22) 3. Gibt es zwei Varianten einer Komplettsanierung kommt eine gerichtliche Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG nicht in Betracht.(Rn.30) 4. Wegen untergeordneter Einzelheiten (Detailfragen) kann die Entscheidung auf den Beirat oder einen Eigentümer delegiert werden.(Rn.36) 1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 15.04.2014, Az. 980a C 52/13, unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden verurteilt, die Sanierung der Balkone der Wohnungen Nr. 9 und 11 auf Grundlage der vorliegenden Plan- und Ausschreibungsunterlagen, welche von der B.. Ingenieurgesellschaft erstellt wurden und den Eigentümern vorliegen, zu beschließen einschließlich der Ausführung (Variante A oder Variante B), der Beauftragung der B.. Ingenieurgesellschaft mbH mit der Bauleitung und Bauabnahme sowie der Finanzierung der Maßnahme. Der auf der Eigentümerversammlung vom 27.08.2013 zu TOP 13 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 1/4 und die Beklagten 3/4 zu tragen. I. Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz um das Begehren der Kläger, die Beklagten zu verurteilen, dem abgelehnten Beschlussantrag zu TOP 2 a) der Eigentümerversammlung vom 27.08.2013 (Protokoll Anl. K 1) über die Balkonsanierung zuzustimmen, hilfsweise die Beschlussfassung durch gerichtliche Entscheidung zu ersetzen. Weiter streiten die Parteien über die Gültigkeit des auf der Eigentümerversammlung zu TOP 13 gefassten Beschlusses über den Anstrich des Treppenhauses. Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat die auf der Eigentümerversammlung vom 27.08.2013 zu TOP 2 a) und b) gefassten Beschlüsse mit Urteil vom 15.04.2014 für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen - d.h. einschließlich des Leistungsbegehrens der Kläger sowie der Anfechtung des zu TOP 13 gefassten Beschlusses - abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Ablehnung des Beschlussantrags zu 2 a) zwar nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe, die Beklagten jedoch nicht zur Zustimmung verpflichtet seien, weil nicht allein die beantragte Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Aus Sicht eines vernünftigen Betrachters würden beide Gutachten Fragen aufwerfen, die einer vorherigen Klärung bedürften. In dem Gutachten A.. + H.. werde ausgeführt, dass nicht festzustellen sei, an welcher Stelle das Wasser in die Balkone eindringe. Warum das Gutachten gleichwohl eine konkrete Sanierungsempfehlung ausspreche, erschließe sich nicht. In dem Gutachten B.. (BIB) werde das Schadensbild überwiegend auf die Anschlussbereiche des Bodenbelages an die Betonstirnseitenaufkantungen und der Fassade zurückgeführt. Obwohl damit die Schadensursache eingegrenzt werde, werde eine Komplettsanierung empfohlen. Unklar sei, warum es nicht ausreichen solle, die entsprechenden Anschlussbereiche abzudichten. Das Gericht könne mangels Sachkunde nicht beurteilen, ob die in den Gutachten vorgeschlagenen Maßnahmen nicht doch im Ergebnis richtig seien. Die vorstehend ausgeführten Punkte ließen sich am besten mit den Gutachtern im Wege der Diskussion klären. Aus den genannten Gründen könne auch der Hilfsantrag gem. § 21 Abs. 8 WEG keinen Erfolg haben. Der zu TOP 13 gefasste Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Frage, ob Renovierungsbedarf bestehe, sei in erster Linie davon abhängig, welchen Standard die Wohnungseigentümer für ihr Treppenhaus und ihre Kellerräume wünschten. Den Wohnungseigentümern stehe hierbei ein weites Ermessen zu. Da der Farbton hinreichend im Beschluss bestimmt worden sei und es für die Feinabstimmung vor allem auf die Art der verwendeten Farbe ankomme, sei es gerade vernünftig, die Feinabstimmung auf einen Wohnungseigentümer zu delegieren. Zwar hätten keine schriftlichen Vergleichsangebote vorgelegen. Jedoch sei die Verwaltung durch den Beschluss verpflichtet worden, Vergleichsangebote einzuholen und den Auftrag erst dann zu vergeben. Der Beschluss widerspreche nicht wegen der höheren Priorität der Balkonsanierung ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Balkonsanierung habe ohnehin nicht durch die Instandhaltungsrücklage, sondern die Erhebung einer Sonderumlage finanziert werden sollen. Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 28.04.2014 zugestellte Urteil haben die Kläger mit einem am 27.05.2014 beim Berufungsgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem am Montag, dem 30.06.2014 eingegangenen Schriftsatz begründet haben. Die Kläger tragen vor, dass sich das Amtsgericht widerspreche, wenn es einerseits zutreffend auf die übereinstimmenden Aussagen der beiden Parteigutachten Hinweise (Totalsanierung unerlässlich), sodann aber den Standpunkt einnehme, dass noch weiterer Klärungsbedarf mit den Gutachtern bestehe. Sogar der Beklagte Herr S.., den das Amtsgericht in der mündlichen Verhandlung angehört habe, habe bestätigt, dass auf der Eigentümerversammlung mit dem persönlich anwesenden Gutachter des Instituts B.I.B. ausführlich diskutiert worden sei und dieser die Notwendigkeit der Komplettsanierung nicht nur erläutert, sondern darüber hinaus auch die von ihm erarbeitete Variante A als vorzugswürdig empfohlen habe. Das Amtsgericht hätte auf Grundlage seiner Rechtsansicht jedenfalls ein Sachverständigengutachten einholen müssen. Der Rechtsstreit sei jedoch auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens entscheidungsreif. Das Ergebnis der amtsgerichtlichen Entscheidung, dass derzeit keine Balkonsanierung stattfinden könne, sei wegen des unstreitigen Instandsetzungsbedarfs nicht hinnehmbar. Sie hätten dargelegt und nachgewiesen, dass das Ermessen auf Null reduziert sei. Zwei Gutachten anerkannter Fachbüros seien zum selben Ergebnis gekommen. Die Gutachten seien aussagekräftig und eindeutig. Dass das Amtsgericht hypothetische Zusatzfragen, die von keiner Partei gestellt worden seien, in den Raum gestellt habe, stelle eine Rechtsverletzung dar. Das Amtsgericht habe derartige Ergänzungsfragen nicht konkret benannt. Sachliche Bedenken gegen die von den Gutachtern vorgeschlagene Sanierung der Balkone bestünden nicht und seien auch vom Beklagten S.. nicht erhoben worden. Im Hinblick auf die Anfechtung des zu TOP 13 gefassten Beschlusses habe das Amtsgericht übersehen, dass sie in der Klagebegründung gerügt hätten, dass die Beschlussfassung eine unzulässige Delegation auf den Verwalter und einen Miteigentümer beinhalte. Zudem seien keine Vergleichsangebote eingeholt worden und die fraglichen Bereiche bisher in weiß gestrichen gewesen. Der bisherige Farbanstrich sei außerdem völlig ausreichend gewesen. Die Maßnahme könne nicht als Bagatellmaßnahme angesehen werden. Die Kläger beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg [vom 15.04.2014, Az. 980a C 52/13] dahingehend abzuändern, dass der Klage vollumfänglich stattgegeben wird. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Beklagten verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und tragen vor, das Amtsgericht habe sich nicht selbst widersprochen. Das Amtsgericht sei nicht verpflichtet gewesen, ein Sachverständigengutachten einzuholen, da es an einer Vorbefassung gefehlt habe, da nicht abschließend geklärt gewesen sei, in welcher Art und Weise die Sanierung zu erfolgen habe. Die Komplettsanierung der Balkone sei nicht erforderlich, weil die von ihnen dargestellten Maßnahmen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu einem Erfolg führen würden. Es stelle sich die Frage, warum vorliegend die Komplettsanierung empfohlen werde, wenn die Abdichtung der entsprechenden Anschlussbereiche ausreichend sei. Die als Hilfsantrag begehrten Beschlüsse könnten zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht gefasst werden, da zunächst die gerichtlich aufgeworfenen Fragen zu klären seien. Die Fassade sei derzeit auch nach erheblichen Regenfällen komplett abgetrocknet und zeige keinerlei Durchfeuchtungen. Die beauftragten Sachverständigen hätten die Konstruktion der Balkone und deren Aufbau überhaupt nicht nachvollzogen, zumindest aber nicht entsprechend berücksichtigt. Aus dem Aufbau (Skizze Anlagenkonvolut BB 1) ergebe sich, dass nicht nur die Elemente zueinander verfugt worden seien, sondern die jeweiligen Elemente im Bereich der Fuge zur Bodenplatte. Diese Erkenntnis bestätige, dass im ersten Schritt zur Sanierung der Balkone die Überprüfung und Ausbesserung bzw. Erneuerung sämtlicher Fugen erforderlich sei. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrages wird ergänzend auf die von den Parteien im Berufungsverfahren eingereichten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen. Die Beklagten haben nach Schluss der mündlichen Verhandlung noch einen Schriftsatz vom 30.10.2014 eingereicht, der ihnen nicht nachgelassen war. II. Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache nur zum Teil Erfolg. Die Kläger haben gem. § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass die Beklagten entsprechend dem Sanierungskonzept des Bau-Instituts B.. vom 31.01.2013 (Anl. K 6) die Komplettsanierung der Balkone der Wohnungen Nr. 9 und 11, die Finanzierung der Maßnahme sowie die Beauftragung der B.. Ingenieurgesellschaft mbH mit der Bauleitung und -abnahme beschließen, nicht aber auch darauf, dass die Sanierung gemäß der Variante A durchgeführt wird und die Finanzierung durch die Erhebung einer Sonderumlage erfolgt. Vielmehr bleibt die Entscheidung über die Sanierungsvariante A oder B (vgl. Protokoll vom 27.08.2013, Anl. K 1) sowie die Art und Weise der Finanzierung der Maßnahme der Eigentümerversammlung vorbehalten, da insoweit keine Ermessenreduzierung auf Null vorliegt. Der auf der Eigentümerversammlung vom 27.08.2013 zu TOP 13 gefasste Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 30.10.2014 lag der Kammer vor der Entscheidung vor, ist jedoch nicht berücksichtigt worden, soweit er neues Tatsachenvorbringen enthielt. Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bestand nicht (§§ 525, 296a, 156 ZPO). 1. Das amtsgerichtliche Urteil ist abzuändern, soweit das Amtsgericht die Klage hinsichtlich des Leistungsbegehrens der Kläger abgewiesen hat, die Beklagten zu verurteilen, dem abgelehnten auf der Eigentümerversammlung vom 27.08.2013 zu TOP 2 a) abgelehnten Beschlussantrag zuzustimmen. Die angefochtene Entscheidung erscheint, wie die Kläger zu Recht mit ihrer Berufung rügen, insoweit in sich widersprüchlich, weil das Amtsgericht den zu TOP 2 a) gefassten Negativbeschluss für ungültig erklärt hat. Die Ablehnung eines Beschlussantrages widerspricht solange nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wie das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf Null reduziert war, dem Beschlussantrag zuzustimmen. Insbesondere wenn die Ursachen der Feuchtigkeitsprobleme an den Balkonen der Wohnungen Nr. 9 und 11 nach Auffassung des Amtsgerichts noch nicht hinreichend aufgeklärt waren, um eine ausreichende Grundlage für einen Sanierungsbeschluss zu haben, hätte die Ablehnung des Sanierungsantrags zu TOP 2 a) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen. Da das amtsgerichtliche Urteil hinsichtlich der Ungültigerklärung des zu TOP 2 a) gefassten Negativbeschlusses rechtskräftig geworden ist, erübrigen sich Ausführungen hierzu. a) Die Kläger haben gem. § 21 Abs. 4 WEG (nur) einen Anspruch gegen die Beklagten, einem Beschlussantrag über die Komplettsanierung der Balkone der Wohnungen Nr. 9 und 11 zustimmen, und zwar entweder in der Variante A (Sanierung mit einer Abdichtungswanne und Plattenbelag im Kiesbett) oder in der Variante B (Sanierung mit einem Fliesenbelag wie vorhanden), einschließlich der Beauftragung der B.. Ingenieurgesellschaft mbH mit der Bauleitung sowie einen Beschluss über die Finanzierung der Baumaßnahme zu fassen. aa) Dem Amtsgericht ist nicht darin zu folgen, dass die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Frage, ob eine Komplettsanierung erfolgt, noch eine weitere Sachaufklärung über den Sanierungsbedarf an den beiden betroffenen Balkonen betreiben müssen. Vielmehr ist das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert, die Komplettsanierung der Balkone der Wohnungen Nr. 9 und 11 gemäß dem Sanierungskonzept des B.. Bau-Instituts (BIB) zu beschließen. Die Notwendigkeit der Komplettsanierung der Feuchtigkeitsabdichtung der Balkone ergibt sich aus zwei von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu den Ursachen der Feuchtigkeitsprobleme eingeholten Gutachten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat aufgrund von Durchfeuchtungen im Bereich der Fassade und der Balkonunterseiten mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.07.2011 zunächst das Ingenieurbüro A.. + H.. mit der Feststellung der Ursache der Durchfeuchtungen und der Erstellung eines Sanierungskonzepts beauftragt. Das Ingenieurbüro A.. + H.. hat eine lokale Öffnung des Balkonbelags vorgenommen, am 18.10.2011 eine Stellungnahme hinsichtlich des zur Wohnung Nr. 9 gehörenden Balkons abgegeben (Anl. K 4) und am 23.05.2012 ein „Protokoll“ über die bezüglich des Balkons der Wohnung Nr. 11 getroffenen Feststellungen erstellt (Anl. K 5). Dabei wurde ein Flutungsversuch durchgeführt. Im Ergebnis riet das Ingenieurbüro A.. + H.. zur Erneuerung der Abdichtung der Balkone. Die schriftlichen Feststellungen sind zwar kurz, lassen aber nachvollziehbar erkennen, dass das Ingenieurbüro A.. + H.. das Fehlen einer bituminösen Abdichtung im Bereich der inzwischen demontierten Pflanztröge für die im vorderen Bereich des Balkons Nr. 11 auftretende Durchfeuchtung verantwortlich machte (Stellungnahme vom 18.10.2011, Seite 2, Anl. K 4). Da die Eigentümerversammlung diese gutachterlichen Feststellungen nicht für ausreichend hielt, wurde durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung das Bau-Institut B.. (BIB) mit einer weiteren Untersuchung beauftragt. Das BIB legte seine gutachterliche Stellungnahme am 31.01.2013 vor (Anl. K 6). Zwar trifft es zu, dass das BIB auf Seite 7 seiner Stellungnahme ausgeführt hat, dass das Schadensbild der Balkone im 2. OG [= der zu den Wohnungen Nr. 9 und 11 gehörenden Balkone] nach starken Regenfällen eine Durchlässigkeit von Feuchtigkeit insbesondere durch die Stoßfugen der Betonfertigteilplatten der Balkone aufwies. Die Ursächlichkeit des Schadensbildes führte das BIB im überwiegenden Bereich auf die Anschlussbereiche des Bodenbelags an die Betonstirnseitenaufkantungen und der Fassade zurück (Gutachten vom 31.01.2013, Seite 8, Anl. K 6). Entgegen der DIN 18195 und der Flachdachrichtlinie sei das Abdichtungssystem nicht 15 cm über OK-Bodenbelag hochgeführt worden. Auf den beiden überprüften Balkonen zeige sich dieses abdichtungstechnische Detail nicht. Vielmehr sei der Bodenbelag mit einer Fuge und einem elastischen Dichtstoff an die aufgehenden Bauteile der Balkonplatte und der Fassade angeschlossen. Sowohl die Dichtstofffugen als auch die Fugen der Bodenfliesen wiesen Schädigungen in Form von Ausbrüchen etc. auf. Auch die im Bereich des 2. OG vorhandenen Fliesenschäden wiesen eine deutliche Unterfeuchtung der Bodenfliesen auf, so dass es bei entsprechend tiefen Temperaturen zu Frostabsprengungen komme (Gutachten vom 31.01.2013, Seite 8, Anl. K 6). Daraus ergibt sich entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und der Beklagten, dass die Schadensursache nachvollziehbar festgestellt ist und sich nicht allein durch die Erneuerung der elastischen Fugen beseitigen lässt. Dies folgt schon daraus, dass das Abdichtungssystem nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht, weil es nicht ausreichend über OK-Bodenbelag hochgeführt worden ist. Unabhängig davon heißt es zwar in der gutachterlichen Stellungnahme des BIB weiter, dass sich die in den Bodenbelag eindringende Feuchtigkeit aufgrund des mangelhaften Anschlusses der Abdichtungssysteme (bituminöse und elastische Abdichtung) an die angrenzenden Unterteile bis auf den Untergrund ausbreite und über die Schwachstellen der Balkonplatte (Stoßfugen) an der Unterseite der Balkone auslaufe. Daraus lässt sich jedoch nicht folgern, dass es zur Beseitigung der Ursachen der Durchfeuchtungen allein ausreicht, die mangelhaften elastischen Abdichtungen zu erneuern. Dies mag zwar dazu führen, die Symptome eine zeitlang abzustellen, stellt aber keine den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechende Sanierungsmaßnahme dar. Aus der von den Beklagten im Berufungsverfahren als Anl. BB 1 eingereichten Skizze des Balkonaufbau ergibt sich nichts anderes. Unstreitig befindet sich auf dem Balkon vom Gebäude zur Stirnseite verlaufend eine Dehnungsfuge. Im Bereich des vorderen, zur Stirnseite zeigenden Teils dieser Dehnungsfuge trat bei den Flutungsversuchen des Ingenieurbüros A.. + H.. nach kurzer Zeit Feuchtigkeit an der Balkonunterseite aus. Dies rechtfertigt aber nicht die Annahme, dass lediglich in diesem Bereich die elastische Fuge erneuert werden müsste und die Ursache der Durchfeuchtungen damit fachgerecht beseitigt wäre. Erfahrungsgemäß „sucht sich Wasser seinen Weg“ durch Bauteile, ohne dass sich daraus stets folgern ließe, dass Feuchtigkeit dort oben in ein Bauteil eintritt, wo es an der Unterseite des Bauteils austritt. Schließlich ist hinsichtlich der Frage, ob eine Komplettsanierung der Balkonabdichtung oder nur eine Erneuerung der elastischen Fugen vorgenommen wird, auch zu berücksichtigen, dass das Gebäude mit den Balkonen zwischen 1984 und 1986 errichtet worden ist. Selbst wenn die Balkonabdichtung - wie die Beklagten behaupten - im Zuge von Gewährleistungsarbeiten des Bauträgers in den Jahren 1991/1992 vollständig erneuert worden sein sollte (woran wegen der fehlenden Bitumenabdichtung im Bereich der „Ausbuchtungen“ an der Stelle der entfernten Pflanztröge Bedenken bestehen), hätte die Balkonabdichtung nunmehr ein Alter von über 20 Jahren erreicht. Mit 20 Jahren hat die Feuchtigkeitsabdichtung von Balkonen zumindest den überwiegenden Teil ihrer üblichen Lebensdauer überschritten. Hinzu kommt, dass nach den Feststellungen des BIB die Bausubstanz aufgrund der in großen Mengen eingedrungenen Feuchtigkeit bereits geschädigt ist. Schließlich erscheint die Erneuerung der elastischen Fugen mit voraussichtlichen Kosten von € 12.000,00 auch nicht als so preisgünstig, dass diese „Symptom-Bekämpfungsmaßnahme“ aus Kostengründen gegenüber einer Komplettsanierung vorzugswürdig erschiene. Das Ermessen der Wohnungseigentümer ist auch auf Null reduziert, die B.. Ingenieurgesellschaft mbH mit der Bauleitung und -abnahme zu beauftragen. Zwar haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich ein weites Ermessen, welches konkrete Fachunternehmen mit der Umsetzung oder hier mit der Bauleitung und -abnahme einer größeren Sanierungsmaßnahme beauftragt werden soll. Im vorliegenden Fall hat Bau-Institut B.. bereits das Sanierungskonzept entwickelt und ist mit dem Objekt vertraut. Die Beklagten haben keine Umstände vorgebracht, die gegen die Beauftragung sprechen würden. bb) Zu Recht haben die Beklagten aber bereits in der Klagerwiderung gerügt, dass die Kläger jedenfalls keinen Anspruch darauf hätten, dass die Komplettsanierung gemäß Variante A des Sanierungsvorschlags des BIB beschlossen würde und die Kosten durch eine Sonderumlage finanziert werden würden (Schriftsatz vom 03.12.2013, Seite 4). Dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 27.08.2013 lässt sich nicht entnehmen, warum entgegen der Ankündigung in der Einladung nur Variante A zur Abstimmung gestellt worden ist. Selbst wenn dies aufgrund der Empfehlung der anwesenden Vertreter des BIB erfolgte, ist für die Kammer nicht ersichtlich, dass nicht auch Variante B vom weiten Ermessen der Wohnungseigentümer gedeckt wäre. Die Kläger haben auch keinen Anspruch auf Beschlussfassung, dass die Kosten der Baumaßnahme durch eine Sonderumlage finanziert werden. Das Ermessen der Beklagten ist lediglich insoweit auf Null reduziert, dass sie über die Finanzierung der Maßnahme beschließen müssen, so dass diese gesichert ist. b) Da der Leistungsantrag gem. § 21 Abs. 4 WEG teilweise unbegründet ist, ist über den Hilfsantrag der Kläger (§ 21 Abs. 8 WEG) zu entscheiden. Dieser ist unbegründet. Die Voraussetzungen für eine Ersetzung der Beschlussfassung durch gerichtliche Entscheidung gem. § 21 Abs. 8 WEG liegen nicht vor. Die gerichtliche Ermessensentscheidung muss „erforderlich“ sein. Daran fehlt es. Wegen der verfassungsrechtlichen Vorgaben darf die Ermessensentscheidung des Gerichts das Selbstbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer nur insoweit beschränken, wie dies aufgrund der zu regelnden Angelegenheit und zur Gewährleistung effektiven Rechtsschutzes unbedingt nötig ist. Das Gericht hat deshalb immer vorrangig zu prüfen, ob und auf welche Weise es den Wohnungseigentümern - unter Beachtung des Rechtsschutzinteresses des Klägers - ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Verantwortung eine Entscheidung zu treffen (Jennißen/Suilmann, WEG, 3. Auflage, § 21 Rdnr. 138). Die Wohnungseigentümer sind selbst in der Lage, innerhalb des ihnen durch dieses Urteil gesetzten Rahmens und der Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung über die Sanierung der Balkone der Wohnungen Nr. 9 und 11 zu entscheiden. Gründe dafür, den Wohnungseigentümern die Sanierungsvariante A oder B des BIB durch gerichtliche Entscheidung sowie die Finanzierung der Maßnahme durch Erhebung einer Sonderumlage vorzugeben, bestehen nicht. 2. Die Berufung der Kläger hat Erfolg, soweit das Amtsgericht ihre gegen den zu TOP 13 auf der Eigentümerversammlung vom 27.08.2013 gefassten Beschluss über das Streichen des Treppenhauses, der Nebenräume im Keller sowie der Kellerflure gerichtete Klage abgewiesen hat. Zwar steht den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen im Hinblick darauf zu, ob sie den Neuanstrich des Treppenhauses für erforderlich halten. Zu Recht hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass es sich hier um ein Objekt von gehobenem Standard handelt. Die Kläger haben den „Instandsetzungsbedarf“ lediglich pauschal bestritten und sind dem Vortrag der Beklagten, dass der letzte Anstrich des Treppenhauses im Jahre 1999 erfolgt sei, nicht in erheblicher Weise entgegengetreten. Allein der Vortrag, dass sich dies ihrer Kenntnis entziehe, reicht weder für ein erhebliches Bestreiten noch ein wirksames Bestreiten mit Nichtwissen (§ 138 Abs. 4 ZPO). Auch die Änderung des Farbtons von weiß in einen „lichten Grauton“ stellt keine so erhebliche Änderung der Farbcharakteristik und des optischen Erscheinungsbildes dar, dass von einer baulichen Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG) auszugehen wäre, der die Kläger hätten zustimmen müssen. In der Übertragung der Abstimmung der genauen Farbauswahl auf den Miteigentümer Herrn S.. liegt auch keine unzulässige Delegation von Entscheidungen durch die Eigentümerversammlung. Die notwendigen Entscheidungen über das „Ob“ und „Wie“ von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hat die Eigentümerversammlung grundsätzlich selbst zu treffen. Ein auf den Einzelfall beschränkten Mehrheitsbeschluss genügt ausnahmsweise dann, wenn die Ermächtigung zu einem begrenzten und für die Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt. Dies kann beispielsweise durch eine gegenständliche Beschränkung bei hinreichender Bestimmbarkeit herbeigeführt werden. Zulässig ist auch eine Delegation von Detailfragen. Dies ist dann der Fall, wenn der Beschluss die maßgeblichen Kriterien für eine Entscheidung durch den Verwaltungsbeirat bzw. den Verwalter vorgibt (vgl. OLG München, Beschluss vom 20.03.2008 - 34 Wx 46/07, NJW-RR 2008, 1182, Rn. 39, zitiert nach juris; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.11.2000 - 3 Wx 253/00, NJW-RR 2001, 660; Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, WEG, 10. Auflage, § 21 Rdnr. 69). Nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt es, wenn die Wohnungseigentümer die Einzelheiten des Farbanstrichs dem Verwaltungsbeirat übertragen (KG, ZMR 2004, 622). Im vorliegenden Fall hat die Eigentümerversammlung den Rahmen „lichtes Grau“ hinreichend genau vorgegeben. Zwar wurde mit der genauen Farbauswahl nur ein einzelner Wohnungseigentümer und nicht der Verwaltungsbeirat ermächtigt; dies ist aber von den Klägern noch hinzunehmen. Allerdings haben die Kläger zu Recht und innerhalb der Klagebegründungsfrist beanstandet, dass vor der Beschlussfassung keine Vergleichsangebote eingeholt worden waren und die Wohnungseigentümer keine Gelegenheit hatten, diese einzusehen. Die voraussichtliche Höhe der Kosten von € 12.000,00 war nicht so niedrig, dass die Einholung von Vergleichsangeboten entbehrlich gewesen wäre. Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht mehrere Konkurrenzangebote eingeholt hat (BayObLG, ZMR 2002, 689; Kammer, Urteil vom 15.02.2012 - 318 S 119/11, ZMR 2012, 474, Rn. 30, zitiert nach juris; Bärmann/Merle, WEG, 11. Auflage, § 21 Rdnr. 28; Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rdnr. 72). Kein Wohnungseigentümer kann verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage von Vergleichsangeboten zuzustimmen, die erst noch eingeholt werden sollen (Kammer, Urteil vom 18.01.2012 - 318 S 164/11, ZMR 2012, 388, Rn. 20, zitiert nach juris). Durch die rechtzeitige Vorlage von Vergleichsangeboten wird auch sichergestellt, dass die Eigentümerversammlung selbst entscheidet, welchem Unternehmen der Auftrag erteilt wird, und die Erteilung des konkreten Auftrags nicht ohne hinreichend konkrete inhaltliche Vorgaben und damit in unzulässiger Weise auf den Verwaltungsbeirat oder die Verwaltung delegiert. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, da die Kammer die Revision gegen dieses Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist (§ 62 Abs. 2 WEG). Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.