10 A 971/08

Ermessen der Bauaufsichtsbehörde bei langjähriger betrieblich gebundener Wohnnutzung im Gewerbegebiet • Ein Gebietsgewährleistungsanspruch kann ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten wegen unzulässiger Wohnnutzung in einem festgesetzten Gewerbegebiet begründen. • Die Bauaufsichtsbehörde hat bei einem formell und materiell lange rechtmäßig ausgeübten Betriebseinwohnerverhältnis Ermessenserwägungen unter besonderer Berücksichtigung der Verhältnismäßigkeit vorzunehmen; altersbedingte Härten und die konkrete Aussicht auf Betriebsnutzung können ein Einschreiten entbehrlich machen. • Die Umschreibung einer ursprünglich zu einem Betrieb gehörigen Betriebsleiterwohnung auf einen neuen Eigentümer und die Ankündigung gewerblicher Nutzung können die Verpflichtung der Behörde zum sofortigen Einschreiten mindern, insbesondere wenn absehbar eine betriebsbezogene Wohnnutzung wieder aufgenommen wird. Die Klägerin ist Eigentümerin benachbarter gewerblicher Grundstücke. Auf dem streitigen Grundstück steht ein 1980 genehmigtes Betriebsinhaber-Wohnhaus, das die Beigeladene zu 2) jahrzehntelang bewohnt und ursprünglich betrieblich genutzt hat. Nach Insolvenzen wurde das Grundstück von der Beigeladenen zu 2) Ende 2006 an den Beigeladenen zu 1) veräußert, der eine Lagerhalle für seinen Installationsbetrieb errichten ließ und ankündigt, das Wohnhaus betrieblich zu nutzen. Die Klägerin beantragte das bauaufsichtsrechtliche Einschreiten gegen die private Wohnnutzung sowie Feststellungen aus einer eingetragenen Baulast. Die Bauaufsichtsbehörde wies ab; das Verwaltungsgericht verpflichtete sie teilweise zum Einschreiten. Das Oberverwaltungsgericht änderte und wies die Klage insgesamt ab. • Rechtsgrundlage für ein Einschreiten ist § 61 Abs.1 Satz2 BauO NRW; die Behörde hat nach pflichtgemäßem Ermessen zu handeln. • Tatbestandlich ist die gegenwärtige private Wohnnutzung der Beigeladenen zu 2) formell und materiell illegal, weil die ursprüngliche Genehmigung Betriebsinhaberwohnraum voraussetzte und der Betrieb nicht mehr besteht; reine Wohnnutzung ist im festgesetzten Gewerbegebiet nicht genehmigungsfähig. • Trotz dieses rechtlichen Ausgangspunkts ist Ermessen geboten; bei langjährig formell und materiell rechtmäßiger Nutzung sowie unter Berücksichtigung des hohen Alters der Bewohnerin und fehlender Anzeichen einer Gebietsänderung kann die Behörde ausnahmsweise von einem Einschreiten absehen. • Die Umstände des Einzelfalls sprechen hier gegen ein sofort vollziehbares Verbot: die Wohnnutzung bestand über Jahrzehnte rechtmäßig, die Beigeladene zu 2) war als Betriebsinhaberin anzusehen, ihr Alter begründet erhebliche Härten und es fehlt an einer negativen Vorbildwirkung. • Zudem ist erkennbar, dass der neue Eigentümer (Beigeladener zu 1) ) die Fläche gewerblich nutzt und eine betriebsbezogene Wohnnutzung beabsichtigt; dies mildert das Bedürfnis nach behördlichem Einschreiten in der Übergangszeit. • Ein Anspruch der Klägerin auf Durchsetzung von Rechten aus der Baulast (Veräußerungsverbot oder Vorkaufsrecht) besteht nicht; die geänderte Eintragung und die Umschreibung auf den neuen Betrieb begründen solche subjektiven Rechte nicht zu ihren Gunsten. • Schließlich ist eine vorsorgliche Anordnung gegen den neuen Eigentümer unangebracht, weil keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er das Gebäude an Dritte zu Privatwohnzwecken überlassen werde; vielmehr ist die Wiederaufnahme betriebsbezogenen Wohnens naheliegend. • Die Kostenentscheidung folgt aus §§154 Abs.1,162 Abs.3 VwGO; die Klägerin trägt die Verfahrenskosten einschließlich außergerichtlicher Kosten der Beigeladenen. Die Berufung des Beklagten ist begründet; das angefochtene Urteil wird dahin geändert, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf bauaufsichtsrechtliches Einschreiten gegen die Beigeladene zu 2) oder den Beigeladenen zu 1). Zwar ist die gegenwärtige reine Wohnnutzung materiell und formell unzulässig, doch hat die Behörde im Rahmen ihres Ermessens unter Berücksichtigung der langjährigen rechtmäßigen Nutzung, des hohen Alters der Bewohnerin sowie der erkennbaren gewerblichen Absichten des neuen Eigentümers zu Recht von sofortigen Zwangsmaßnahmen abgesehen. Ein Anspruch der Klägerin aus der eingetragenen Baulast auf Veräußerungsverbote oder ein Vorkaufsrecht besteht nicht. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar.