1 A 11596/05

Unzulässige Eilentscheidung des Bürgermeisters führt zur Aufhebung der Vorkaufsrechtsausübung • Der Widerspruch eines Käufers kann sich auch gegen den der Verkäuferin gegenüber erklärten Bescheid über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts richten und diesen angreifen. • Die Entscheidung eines Bürgermeisters nach § 48 GemO anstelle des Gemeinderats ist eng auszulegen; Eilentscheide sind nur in ganz dringenden Fällen zulässig. • Liegt bei der Vornahme eines Eingriffsakts sachliche Unzuständigkeit des handelnden Gemeindorgans vor, macht dies den Verwaltungsakt rechtswidrig und heilende Wirkung durch spätere Gemeinderatsbeschlüsse ist nach Ablauf der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 BauGB nicht möglich. Die Gemeinde (Klägerin) hatte gegenüber dem Grundstücksverkäufer ein Vorkaufsrecht nach § 25 Abs.1 BauGB ausgeübt; der Kaufvertrag des Käufers (Beigeladene) war notariell beurkundet. Die Beigeladene wurde über die Vorkaufsrechtsausübung informiert und legte Widerspruch ein. Der Kreisrechtsausschuss gab dem Widerspruch statt und hob auch den an den Verkäufer gerichteten Ausübungsbescheid auf. Das Verwaltungsgericht hob den Widerspruch nur insoweit auf, als er den Verkäufer betraf; die Gemeinde klagte hiergegen. In der Sache ging es vor allem um die Frage, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts durch eine eilbedingte Entscheidungsbefugnis des Bürgermeisters (§ 48 GemO) rechtmäßig war und ob die Beigeladene den Bescheid angreifen kann. • Widerspruchsberechtigung des Käufers: Der Käufer ist unmittelbar von der Rechtswirkung des Ausübungsbescheids betroffen und kann dessen Rechtswidrigkeit geltend machen. • Formelle Zuständigkeit (§ 48 GemO): Die Ausnahmeregelung für Eilentscheidungen ist eng auszulegen; sie setzt einen schwerwiegenden, praktisch nicht wieder gutzumachenden Nachteil voraus und ist nur in Fällen zu bejahen, in denen binnen weniger Stunden entschieden werden muss. • Anwendung auf den konkreten Fall: Am 14.09.2004 lag keine solche Dringlichkeit vor. Es wäre noch möglich gewesen, den Gemeinderat rechtzeitig in einer außerordentlichen Sitzung einzuberufen; auch war die sachliche Bedeutung des konkreten Grundstückserwerbs für die Gemeinde nicht von herausgehobener Tragweite. • Rechtsfolge der sachlichen Unzuständigkeit: Die Vorkaufsrechtsausübung des Bürgermeisters war daher formell rechtswidrig. Dieser Rechtsmangel ist nicht durch nachfolgende Beschlüsse des Gemeinderats geheilt, insbesondere nicht nach Ablauf der Zweimonatsfrist des § 28 Abs.2 BauGB. • Weiteres offengelassen: Ob materielle Ermessenserwägungen, Abwendungsrechte oder die Satzung selbst rechtswidrig sind, blieb unerörtert, weil der formelle Mangel zur Aufhebung des Bescheids genügt. Die Berufung der Beigeladenen hatte Erfolg; das Oberverwaltungsgericht hat das erstinstanzliche Urteil insoweit abgeändert, dass der Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses vom 21.12.2004 zu Recht auch den an den Verkäufer gerichteten Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufhebt. Begründet wurde dies damit, dass die Eilentscheidung des Bürgermeisters nach § 48 GemO nicht gerechtfertigt war und damit die Vorkaufsrechtsausübung formell rechtswidrig ist. Die Beigeladene konnte sich auf diesen Rechtsmangel berufen, da sie durch die Ausübung des Vorkaufsrechts unmittelbar betroffen ist. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen; die Revision wurde nicht zugelassen.