8 A 11535/17

Nutzungsänderung ehemals landwirtschaftlicher Gebäude zu Wohnzwecken auch nach Betriebsaufgabe begünstigt • Eine Nutzungsänderung eines ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäudes zu allgemeinem Wohnen kann gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB begünstigt sein, auch wenn der landwirtschaftliche Betrieb vollständig aufgegeben wurde. • Voraussetzung für die Begünstigung ist, dass die weiteren Buchstaben a)–g) des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB erfüllt sind, insbesondere ein räumlich-funktionaler Zusammenhang mit der früheren Hofstelle gegeben ist. • Wegerechtlich nicht gesicherte Zuwegungen können ausnahmsweise aufgrund von Treu und Glauben oder Duldung durch die Gemeinde als erschließungsrechtlich gesichert gelten, wenn sie früher geduldet wurden und keine merkliche Verkehrszunahme zu erwarten ist. • Die Erteilung eines Bauvorbescheids ist zu verpflichten, wenn das Vorhaben außenbereichsverträglich ist und die Erschließung gesichert ist; Revision wird nicht zugelassen. Die Klägerin ist Eigentümerin eines im Außenbereich gelegenen Hofgrundstücks, auf dem ehemals ein Weingut betrieben wurde; die Wirtschaftsgebäude sind verpachtet. Sie beantragte die Umnutzung der bisherigen Betriebsleiterwohnung und einer weiteren Wohnung zu insgesamt drei allgemeinen Wohneinheiten und stellte am 7.9.2015 einen Bauvorbescheidantrag. Der Beklagte lehnte den positiven Bauvorbescheid mit Bescheid vom 2.11.2015 ab und berief sich auf fehlenden räumlich-funktionalen Zusammenhang zum landwirtschaftlichen Betrieb sowie unzureichende Erschließung; der Widerspruch wurde zurückgewiesen. Die Klägerin klagte und erhielt vor dem Verwaltungsgericht Neustadt statt; daraufhin legte der Beklagte Berufung ein. Streitgegenstand ist, ob § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB die Nutzungsänderung trotz Aufgabe des Betriebs erlaubt und ob die Erschließung gesichert ist. • Die Berufung hat keinen Erfolg; die Klägerin hat Anspruch auf den Bauvorbescheid (§ 113 Abs. 5 VwGO). • Einstufung: Das Vorhaben ist als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu erkennen, da die geplanten Wohnungen keiner privilegierten landwirt-schaftlichen Nutzung mehr dienen. • Anwendbarkeit von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB: Die Vorschrift erfasst auch Fälle, in denen der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb vollständig aufgegeben wurde. Gesetzeswortlaut, Systematik, Entstehungsgeschichte und Zweck (Unterstützung des Strukturwandels, Erhaltenswerte Bausubstanz) sprechen dafür, dass sich die Begünstigung an der bisherigen Nutzung orientiert und nicht das Fortbestehen des Betriebs voraussetzt. • Erforderliche Voraussetzungen nach Buchst. a)–g) sind erfüllt: es handelt sich um zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz, äußere Gestalt bleibt gewahrt, die Aufgabe liegt unter sieben Jahren zurück, die Gebäude wurden vor mehr als sieben Jahren zulässig errichtet, die Höchstzahl der Wohnungen wird nicht überschritten und es wird keine Neubebauung als Ersatz vorgenommen. • Räumlich-funktionaler Zusammenhang (Buchst. e): Die betroffenen Gebäude liegen innerhalb der Hofstelle des früheren Betriebs und erfüllen damit das Erfordernis, auch ohne dass der Betrieb fortbesteht. • Öffentliche Belange (§ 35 Abs. 3 BauGB): Sind nicht beeinträchtigt; insbesondere liegt keine Gefahr der Splittersiedlung oder sonstige erhebliche Beeinträchtigung vor. • Erschließung (§ 35 Abs. 2 BauGB): Die Zufahrt erfolgt über gemeindliche Wirtschaftswege, die in der Vergangenheit als Zuwegung geduldet wurden; die Gemeinde hat ihr Einvernehmen erteilt, eine merkliche Verkehrszunahme ist nicht zu erwarten, sodass aus Treu und Glauben die Erschließung als gesichert anzusehen ist. • Folge: Der ablehnende Bescheid ist rechtswidrig und aufzuheben; der positive Bauvorbescheid ist zu erteilen. Die Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht der Klage stattgegeben; die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheids. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB findet Anwendung auch bei vollständiger Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs, wenn die weiteren Voraussetzungen (Buchst. a)–g)) erfüllt sind und ein räumlich-funktionaler Zusammenhang mit der früheren Hofstelle besteht. Öffentliche Belange stehen der Umnutzung nicht entgegen und die Erschließung ist aufgrund der geduldeten früheren Nutzung und des erteilten Einvernehmens als gesichert anzusehen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte; die Revision wurde nicht zugelassen.