8 K 3300/19

Die Nebenbestimmung Nr. 2 zur Baugenehmigung vom 24. April 2019 wird aufgehoben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin und die Beklagte je zu 1/2. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Die Klägerin ist Bauherrin eines Bauvorhabens auf dem Grundstück G01, in C. I. . Das Vorhabengrundstück, das sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befindet, ist ein Eckgrundstück. Südlich des Vorhabengrundstücks verläuft die Straße J. B. , östlich der B1.-straße. Die unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücke sind mit Wohnhäusern bebaut. Jenseits der das Vorhabengrundstück einrahmenden Straßen befinden sich Wald- und Wiesenflächen. Mit Eingang bei der Beklagten am 5. März 2018 beantragte die Klägerin im vereinfachten Genehmigungsverfahren die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt elf Wohneinheiten sowie zwei Tiefgaragen und sechs Pkw-Stellplätzen im Außenbereich. Ausweislich der vorgelegten Bauvorlagen sollen die Stellplätze sowohl über die Straße J. B. als auch über den B1.-straße angefahren werden. Die Zufahrt zu den Tiefgarageneinfahrten ist ausschließlich über die Straße J. B. geplant. Dem Antrag beigefügt waren verschiedene Bauvorlagen, auf die wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens stellte die Beklagte intern fest, dass die Zuwegungen des Vorhabengrundstücks über die Straßen J. B. und B1.-straße als Forst- und Wirtschaftswege ausgewiesen seien. Diese Wege seien für die mit dem Bauvorhaben zu erwartenden Belastungen nicht geeignet. Um die städtischen Flächen zu schützen und einen gesicherten Bauablauf zu gewährleisten, müsse daher eine Baustraße errichtet werden sowie zur weiteren Erschließung ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen werden. Beides sei in die Baugenehmigung aufzunehmen. Den Feststellungen waren Lichtbilder des Vorhabenbereichs beigefügt. Mit Bescheid vom 24. April 2019 erteilte die Beklagte der Klägerin auf ihren Bauantrag hin eine Baugenehmigung für das von ihr geplante Bauvorhaben. Die Baugenehmigung enthielt verschiedene Hinweise; unter der Überschrift „Nebenbestimmungen“ hieß es u. a. wörtlich: „1) Die vorhandene Straße J. B. erschließt nur den vorderen Teil des Grundstückes (Anlage Ablichtung 1 und 2). Zur Sicherung der Erschließung der beiden Wohngebäude mit ihren Tiefgaragenzufahrten ist vor Baubeginn ein städtebaulicher Vertrag mit dem Tiefbauamt der Stadt C. I. abzuschließen. 2) Um die Arbeiten auf dem Grundstück sicherstellen zu können, ist eine Baustraße herzustellen. Da J. B. keine ausreichende Wendemöglichkeit vorhanden ist, muss der ehemalige Forst- und Wirtschaftsweg J. B. ca. 62 m und im B1.-straße ca. 73 m als Baustraße hergestellt werden (Anlage Abbildung 3). Um die städtischen Flächen zu schützen und einen gesicherten Bauablauf zu gewährleisten, ist eine Baustraße mit folgendem Aufbau herzustellen: Die Baustraße ist mit einer Asphalttragschicht AC 32 TN in einer Stärke von 10 cm und einer Breite von mindestens 3,50 m herzustellen. Für den Kurvenbereich „J. B. /B1.-straße “ ist die Schleppkurve so auszubilden, das der LKW/Baustellenverkehr ungehindert fahren kann.“ Die Klägerin hat am 23. Mai 2019 Klage erhoben. Zur Begründung trägt die Klägerin, die sich mit ihrer Klage allein gegen die Nebenbestimmungen Nr. 1 und Nr. 2 der Baugenehmigung vom 24. April 2019 wendet, zur Nebenbestimmung Nr. 1 vor, dass diese bereits nicht bestimmt genug i. S. d. § 37 Abs. 1 VwVfG NRW sei. Für sie sei nicht zu erkennen, welches Verhalten die Beklagte von ihr verlange, indem sie ihr aufgebe, zur Sicherung der Erschließung einen städtebaulichen Vertrag mit dem Tiefbauamt der Beklagten abzuschließen. Welche inhaltlichen Regelungen der städtebauliche Vertrag im Einzelnen haben müsse, insbesondere welche Stellplätze von der Beklagten gemeint seien, bleibe unklar. Insbesondere sei nicht erkennbar, ob die Erschließung für die Stellplätze im hinteren oder vorderen Grundstücksbereich gesichert werden müsse. Auch sei nicht klar, ob es sich hierbei um notwendige Stellplätze handle. So könne die Klägerin auf die Errichtung der oberirdischen Stellplätze verzichten und lediglich die Tiefgaragenzufahrt nutzen. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, ob im Rahmen des städtebaulichen Vertrags nur die Erschließung über die Straße J. B. erfolgen müsse oder ob daneben auch eine Erschließung über den B1.-straße sicherzustellen sei. Aus diesen Gründen sei bereits im Vorfeld der Abschluss eines solchen Vertrags gescheitert. In bauplanungsrechtlicher Hinsicht sei nicht zu befürchten, dass die bestehenden Straßen dem durch das Bauvorhaben entstehenden zusätzlichen Verkehr nicht mehr gewachsen seien. Die Straßen J. B. und B1.-straße seien bereits jetzt für den Straßenverkehr freigegeben. Eine Sackgasse gebe es in dem Bereich nicht. Die Durchfahrt einschränkende Verbotsschilder gälten erst am Beginn des Waldes, also hinter dem Vorhabenbereich. Eine mittlerweile erfolgte Teileinziehung der Straßen J. B. und B1.-straße durch das Versetzen der Beschilderung zur Durchfahrtsbeschränkung sei rechtswidrig gewesen. Soweit die Beklagte zur Begründung auf den schlechten Straßenbelag verweise, gelte dies für den gesamten Bereich der Nachbarbebauung. Es sei insofern nicht klar, weshalb für das Bauvorhaben etwas anderes gelten solle als für die Nachbarbebauung. Die bisherige Beschaffenheit der Straßen sei jedenfalls ausreichend, um den zu erwartenden Belastungen standzuhalten und demnach für die Erschließung ausreichend. Es sei zudem unangemessen, für die entstehenden Kosten allein die Klägerin aufkommen zu lassen, denn ein Ausbau der Erschließungsanlagen diene auch der Allgemeinheit. Bereits jetzt würden die Straßen J. B. und B1.-straße von Paketdiensten und der Müllabfuhr genutzt. Jedenfalls verstoße die Pflicht zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrags gegen das in § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB normierte Kopplungsverbot. Die Nebenbestimmung Nr. 2 sei ebenfalls rechtswidrig. Die Herstellung einer mit erheblichen Kosten verbunden Baustraße sei nicht erforderlich, um die Arbeiten auf dem Grundstück sicherstellen zu können. Eine Begründung für die Erforderlichkeit könne dem Bescheid nicht entnommen werden. Es drohe auch keine Beeinträchtigung der städtischen Flächen durch die Arbeiten. Insbesondere sei eine Wendemöglichkeit für die Baustellenfahrzeuge auf dem Vorhabengrundstück möglich. Hinzu komme, dass bei dem von der Beklagten genehmigten Abriss des vormals auf dem Vorhabengrundstück stehenden Wohngebäudes die Erforderlichkeit einer Baustraße von der Beklagten nicht angenommen worden sei. Die Klägerin beantragt, die Nebenbestimmungen Nr. 1 und Nr. 2 zur Baugenehmigung vom 24. April 2019 aufzuheben, hilfsweise, für den Fall, dass das Gericht die Anfechtungsklage für unzulässig halten sollte, die Beklagte unter Aufhebung der Baugenehmigung vom 24. April 2019 zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung ohne die Nebenbestimmungen zu 1 und 2 zu erteilen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte verteidigt den angefochtenen Bescheid. Vertiefend trägt sie vor, dass eine Anfechtung der Nebenbestimmungen isoliert nicht möglich sei. Jedenfalls verliere die Baugenehmigung durch eine Abtrennung offensichtlich ihren Sinn. Hinsichtlich der Nebenbestimmung Nr. 1 führt sie aus, dass die Regelungen des Baugesetzbuchs für die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens grundsätzlich eine gesicherte Erschließung verlangten. Hierbei handle es sich um eine Prognoseentscheidung. Die Erschließung sei vorliegend nicht gesichert, weshalb das Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig sei. Das Vorhabengrundstück sei über die Straße J. B. insbesondere nur bis zu dessen mittlerem Bereich erschlossen. Dahinter beginne ein land- und forstwirtschaftlicher Weg mit einem Durchfahrtsverbot für Kraftfahrzeuge. Der B1.-straße sei insgesamt als land- und forstwirtschaftlicher Weg für den Durchfahrtsverkehr gesperrt. Die entsprechende Beschilderung sei zunächst an den Waldrand und damit hinter den Vorhabenbereich versetzt worden, nachdem die Rechtsvorgängerin der Klägerin sich zu einem Ausbau des Straßenbereichs verpflichtet habe. Dieser Pflicht sei die Rechtsvorgängerin der Klägerin jedoch nicht nachgekommen, weshalb die Zurückversetzung geboten gewesen sei. Zur Erschließung des Vorhabengrundstücks sei daher ein Ausbau dieser Straßen erforderlich. Die Erschließung sei grundsätzlich nach § 123 BauGB Aufgabe der Gemeinde. Gemäß § 124 BauGB könne die Gemeinde die Erschließung selber durchführen oder diese über einen städtebaulichen Vertrag regeln. Beide Möglichkeiten seien im Vorfeld mit der Klägerin erörtert worden. Diese habe sich für den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags ausgesprochen. Ein entsprechender Vertragsentwurf sei zur Abstimmung auch der Klägerin vorgelegt worden, ein Straßenausbauplan mit ihr erstellt worden. Die Nebenbestimmung Nr. 1 sei auch nicht unbestimmt. Die Anforderungen an die konkrete Ausgestaltung seien den Richtlinien für die Anlage von Gemeindestraßen zu entnehmen. Danach müssten u. a. Stichstraßen mit einer Wendemöglichkeit versehen werden, die es bspw. auch Müllfahrzeugen ermögliche, dort zu wenden. Die zur Verfügung stehenden Straßenflächen seien hierzu bislang nicht geeignet. Vor diesem Hintergrund habe sich in Vorgesprächen die Klägerin dafür ausgesprochen, beide Straßen mit einer entsprechenden Schleppkurve auszubauen und der Beklagten die dazu erforderliche Fläche im Kurvenbereich zu übertragen. Die Nebenbestimmung Nr. 2 sei erforderlich, da im Vorhabenbereich keine ausreichende Zufahrt- und Wendemöglichkeit für Baustellenfahrzeuge während der Bauphase vorhanden sei. Ohne die Schaffung einer Baustraße sei zudem mit erheblichen Schäden an den öffentlichen Straßenflächen während der Bauarbeiten zu rechnen. Das Gericht hat am 24. Januar 2022 durch den Berichterstatter einen Orts- und Erörterungstermin durchgeführt, bei dem verschiedene Bilder der Örtlichkeiten angefertigt worden sind. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll zum Orts- und Erörterungstermin sowie die dabei angefertigten Bilder verwiesen. Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte in diesem Verfahren und den beigezogenen Verwaltungsvorgang der Beklagten ergänzend Bezug genommen. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Die Klage ist bereits mit dem Hauptantrag zulässig. Sie ist als isolierte Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) gegen die in der Baugenehmigung vom 24. April 2019 enthaltenen Nebenbestimmungen Nr. 1 und Nr. 2 statthaft. Grundsätzlich können alle (unselbständigen und selbständigen) Nebenbestimmungen mit der Anfechtungsklage angefochten werden. Wird – wie vorliegend – geltend gemacht, die einem begünstigenden Verwaltungsakt beigefügte belastende Nebenbestimmung finde im Gesetz keine Grundlage, so kann Klage auf Aufhebung der Nebenbestimmung erhoben werden. Ob diese Klage zur isolierten Aufhebung der Nebenbestimmung führen kann, hängt davon ab, ob der begünstigende Verwaltungsakt ohne die Nebenbestimmung sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann. Dies ist eine Frage der Begründetheit und nicht der Zulässigkeit des Anfechtungsbegehrens, sofern nicht eine isolierte Aufhebbarkeit offenkundig von vornherein ausscheidet. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 29. Januar 2020 – 7 A 3101/18 –, juris, Rn. 23 f., m. w. N.; VG Köln, Urteil vom 6. Dezember 2018 – 8 K 12117/16 –, juris, Rn. 14 f., m. w. N. Ein derartiger Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Eine isolierte Aufhebbarkeit der angefochtenen Nebenbestimmungen scheidet nicht offenkundig von vornherein aus. Es ist nicht offenkundig, dass die Baugenehmigung ohne die angefochtenen Nebenbestimmungen Nr. 1 und Nr. 2 keinen Bestand haben könnte. Die Anfechtungsklage ist nur teilweise begründet. Die Klage ist nicht begründet, soweit sie sich gegen die in der Baugenehmigung vom 24. April 2019 enthaltene Nebenbestimmung Nr. 1 richtet (hierzu unter 1.). Diese ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Klage ist jedoch begründet, soweit sich die Klägerin gegen die Nebenbestimmung Nr. 2 wendet (hierzu unter 2.). Diese ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. 1. Die Klage ist hinsichtlich der angegriffenen Nebenbestimmung Nr. 1 unbegründet. Rechtsgrundlage für die Anforderung, zur Sicherung der Erschließung der beiden Wohngebäude mit ihren Tiefgaragenzufahrten vor Baubeginn einen städtebaulichen Vertrag mit dem Tiefbauamt der Beklagten abzuschließen, ist § 36 Abs. 1 Alt. 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW). Danach darf die Bewilligungsentscheidung nur dann mit einer Nebenbestimmung versehen werden, wenn sie sicherstellen soll, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Verwaltungsaktes erfüllt werden. Bei der hier streitigen Nr. 1 der Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung vom 24. April 2019 handelt es sich um eine Nebenbestimmung im Sinne des § 36 Abs. 1 VwVfG NRW in Form einer Bedingung (hierzu unter a.). Die Nebenbestimmung stellt sicher, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Baugenehmigung erfüllt werden (hierzu unter b.). Sie ist hierzu auch hinreichend bestimmt (hierzu unter c.) und verstößt nicht gegen das Kopplungsverbot (hierzu unter d.). a. Bei der Nr. 1 der Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung vom 24. April 2019 handelt es sich um eine Nebenbestimmung im Sinne des § 36 Abs. 1 VwVfG NRW in Form einer Bedingung. Eine Bedingung ist gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG NRW eine mit dem Verwaltungsakt erlassene Bestimmung, nach der der Eintritt oder der Wegfall einer Vergünstigung oder einer Belastung von dem ungewissen Eintritt eines zukünftigen Ereignisses abhängt. Die Nebenbestimmung Nr. 1 enthält die Regelung, dass die Wirksamkeit der Baugenehmigung erst eintreten soll, wenn der darin genannte Vertrag abgeschlossen worden ist. Mit der Regelung der Nr. 1 soll aus Sicht der Beklagten das von der Klägerin geplante Vorhaben erst mit den vorhabenbezogenen Regelungen des öffentlichen Rechts in Einklang gebracht werden. Denn aus Sicht der Beklagten ist hinsichtlich des Bauvorhabens die Erschließung noch nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gesichert. Die Nebenbestimmung Nr. 1 stellt mit ihrer Formulierung, dass die Erschließung des Bauvorhabens „vor Baubeginn“ erfolgen soll, klar, dass die Wirksamkeit der Baugenehmigung von der Sicherstellung der Erschließung des Bauvorhabens abhängig ist. Hierdurch wird die feststellende Regelung der Baugenehmigung, dass dem Vorhaben öffentliche Vorschriften nicht entgegenstehen, bis zur Sicherstellung der Erschließung suspendiert, und gleichsam die Freigabe des Vorhabens zur Bauausführung zurückgestellt. b. Die Nebenbestimmung stellt zudem sicher, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Baugenehmigung erfüllt werden. Die Erteilung der Baugenehmigung richtet sich vorliegend nach § 75 Abs. 1 Satz 1 Bauordnung NRW in der Fassung vom 1. März 2000 (GV. NRW. 2000 S. 256), in der maßgeblichen Änderung durch Gesetz vom 15. Dezember 2016 (GV. NRW. S. 1162) (im Folgenden: BauO NRW 2000). Denn gemäß § 90 Abs. 4 Satz 1 Bauordnung NRW in der zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung gültigen Fassung vom 21. Juli 2018 (GV. NRW. 2018 S. 421), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14. September 2021 (GV. NRW. S. 1086) (BauO NRW 2018), sind die vor dem Inkrafttreten – Stichtag ist gem. Art. 2 Gesetz zur Modernisierung des Bauordnungsrechts in Nordrhein-Westfalen – Baurechtsmodernisierungsgesetz (BauModG NRW) (im Wesentlichen) der 31. Dezember 2018 – der BauO NRW 2018 eingeleiteten Verfahren nach den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Verfahrensvorschriften fortzuführen und abzuschließen. Nach § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2000 ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Gemäß dem von der Beklagten herangezogenen § 34 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Vorliegend ist die Erschließung des Vorhabens nicht gesichert. Dabei kann offen bleiben, ob die Erschließung bereits in straßenrechtlicher Hinsicht nicht gesichert ist, weil der Zu- und Abfahrt zu den geplanten Stellplätzen und der Tiefgaragen eine im Vorhabenbereich erfolgte Teileinziehung der Straßen J. B. und B1.-straße für den öffentlichen Durchfahrtsverkehr entgegenstehen könnte. Denn jedenfalls genügen die Straßen J. B. und B1.-straße im Vorhabenbereich nicht den Anfoderungen an eine wegemäßige Erschließung. Das Erfordernis der gesicherten Erschließung bezieht sich auf das konkrete Bauvorhaben. Für die Sicherung der Erschließung ist deshalb nicht die bloße Zugänglichkeit des Baugrundstücks, sondern die des Bauvorhabens ausschlaggebend. Die Anforderungen an die ausreichende Erschließung richten sich daher nach den jeweiligen Gegebenheiten, also nach den Auswirkungen und Bedürfnissen des jeweiligen Vorhabens. Der Erschließungsbedarf für ein Bauvorhaben ergibt sich insoweit aus dem vom Bauherrn mitgeteilten Nutzungszweck. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. April 1990 – 4 B 62.90 –, juris, Rn. 5; Beschluss vom 20. Mai 2010 – 4 B 20.10 –, juris, Rn. 3; OVG RLP, Beschluss vom 20. Oktober 2015 – 8 A 10833/15.OVG –, beck-online, Rn. 9 f.; VG Köln, Beschluss vom 12. Mai 2015 – 23 L 806/15 –, juris, Rn. 18. Dabei kommt es nicht auf die Zugänglichkeit des Baugrundstücks, sondern die des Bauvorhabens, mithin auch der jeweiligen Tiefgaragenzufahrten und Stellplätze, an. Vgl. OVG RLP, Beschluss vom 20. Oktober 2015 – 8 A 10833/15 –, juris, Rn. 9, m. w. N. Die an dem Baugrundstück vorbeiführenden Straßen müssen für eine wegemäßige Erschließung in technischer Hinsicht, also im Hinblick auf Breite und Ausbauzustand, dem von dem Vorhaben ausgehenden Verkehr gewachsen sein. Die Zuwegung muss als Mindestanfoderung u. a. von ihrer Beschaffenheit die Zufahrt von Kraftfahrzeugen im von dem Vorhaben zu erwartendem Umfang ermöglichen, ohne dass der Verkehr zur Schädigung des Straßenzustandes führen darf. Vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Februar 1976 – IV C 53.74 –, juris, Rn. 30; OVG LSA, Urteil vom 24. März 2021 – 2 L 79/17 –, juris, Rn. 151; Bay. VGH, Urteil vom 18. Januar 2022 – 1 B 19.1616 –, juris, Rn. 26; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetz-buch, 143. EL August 2021, § 34, Rn. 65. In einem (auch) der Wohnbebauung dienenden Gebiet muss darüber hinaus eine Beleuchtungsanlage vorhanden sein, die es ermöglicht, dass zumindest der Bereich zwischen dem anspruchsbegünstigten Grundstück und der nächsten Straße auch bei Dunkelheit ohne weiteres, z. B. von Fußgängern, passiert werden kann. Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Oktober 1981 – 8 C 4.81 –, juris, Rn. 26. Nach den vor Ort getroffenen Feststellungen sowie den vorliegenden Karten, Plänen und Fotografien geht das Gericht davon aus, dass das Vorhabengrundstück nach den vorgenannten Maßstäben nicht hinreichend erschlossen im bauplanungsrechtlichen Sinne ist. Das Bauvorhaben zielt auf die Errichtung zweier Mehrfamilienhäuser mit jeweils eigener Tiefgarage bzw. Tiefgaragenzufahrt. Die Zuwegung hierzu soll jeweils über die Straße J. B. erfolgen. Zudem sollen mit dem Bauvorhaben sechs Außenstellplätze errichtet werden, deren Zuwegung über den B1.-straße und die Straße J. B. erfolgen soll. Die Tiefgaragen sowie die Außenstellplätze sollen ausweislich der von der Klägerin eingereichten Planungen dem offenkundigen Nutzungszweck dienen, den Bewohnern der auf dem Vorhabengrundstück zur Verwirklichung geplanten Mehrfamilienhäuser eine Abstellmöglichkeit für ihre Fahrzeuge zu schaffen und zu diesem Zweck das Vorhabengrundstück an den jeweiligen Zufahrten zu den Stellplätzen bzw. Tiefgaragen zu befahren. Die Stellplätze und Tiefgaragen sollen zum ständigen Ein- und Ausfahren von Fahrzeugen genutzt werden. Eine diesem Nutzungszweck des Vorhabens entsprechende gesicherte Erschließung liegt aufgrund der Beschaffenheit der am Vorhabenbereich belegenen Straßen nicht vor. Denn die Straßenflächen entlang des Vorhabengrundstücks sind baulich nicht geeignet, die mit dem Bauvorhaben zu erwartenden Benutzungen auszuhalten. Durch den Abschluss des Bauvorhabens ist im Vorhabenbereich aufgrund der Anzahl der herzustellenden Wohneinheiten sowie der geplanten Stellplätze mit einem erhöhten Pkw-Verkehr zu rechnen. Diesem erhöhten Pkw-Verkehr wird der Straßenzustand im Vorhabenbereich nicht gerecht. Der B1.-straße hat im Bereich des Vorhabensgrundstücks keine Asphaltdecke. Er ist dort lediglich als forstwirtschaftlicher Betriebsweg ausgebaut. Auch die Straße J. B. genügt den erhöhten Anforderungen nicht. Die Asphaltdecke ist im Vorhabenbereich – im Vergleich zum bereits erschlossenen Teil der Straße – dünner, die Fahrspur ingesamt schmaler. Im weiteren Verlauf entlang des Vorhabenbereichs nimmt die Asphaltdecke weiter ab und bricht an verschiedenen Stellen bereits auf. Durch den zu erwartenden Pkw-Verkehr, der durch das Vorhaben ausgelöst wird, ist eine weitere Verschlechterung der Beschaffenheit der Zuwegungen wahrscheinlich. Dass die Straßen J. B. und B1.-straße im Vorhabenbereich nicht über eine durchgehende Straßenbeleuchtung verfügen, steht der gesichertern Erschließung zusätzlich entgegen. c. Die Nebenbestimmung Nr. 1 verstößt auch nicht gegen den Bestimmtheitsgrundsatz. Nach § 37 Abs. 1 VwVfG NRW muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Für den Adressaten einer Baugenehmigung muss zweifelsfrei erkennbar sein, welches Verhalten von ihm verlangt wird. Ein Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz liegt vor, wenn der Inhalt des Verwaltungsaktes auch durch Auslegung – maßgeblich ist dabei der Empfängerhorizont – nicht zweifelsfrei ermittelt werden kann. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 11. Dezembre 2015 – 2 B 1214/15 –, juris, Rn. 21 f., m. w. N. Gegen diese Maßstäbe verstößt die Bedingung zum Abschluss des städtebaulichen Vertrags nicht. Denn aus der Nebenbestimmung wird hinreichend deutlich, dass der Erteilung der Baugenehmigung bislang die fehlende Sicherstellung der Erschließung des Vorhabenbereichs entgegensteht und dieser Umstand durch einen entsprechenden Vertrag ausgeräumt werden muss. Eine weitergehende Aussage über den Inhalt eines Erschließungsvertrags muss die Nebenbestimmung gerade nicht enthalten. Denn die Nebenbestimmung knüpft nicht an den Inhalt eines abzuschließenden Vertrags im Detail, sondern an den Umstand des Vertragsabschlusses als solchen an. d. Ebenso verstößt die Nebenbestimmung Nr. 1 nicht gegen das Kopplungsverbot des § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB. Danach ist die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung unzulässig, wenn auch ohne sie ein Anspruch auf die Gegenleistung besteht. Vereinfacht ausgedrückt untersagt das Kopplungsverbot, Dinge miteinander zu verknüpfen, die der Sache nach nichts miteinander zu tun haben. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 5. April 2019 – 15 A 744/18 –, juris, Rn. 13. Für einen derartigen Verstoß ist vorliegend nichts ersichtlich. Vielmehr führt erst die Sicherstellung der wegemäßigen Erschließung des Vorhabengrundstücks dazu, dass die Erschließung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gesichert ist, so dass sich die bedingte Erteilung der Baugenehmigung letztlich als die Klägerin im Vergleich zur sonst zwingenden Ablehnung der Genehmigungserteilung begünstigend darstellt. 2. Die Klage ist jedoch begründet, soweit sie sich gegen die Nebenbestimmung Nr. 2 wendet, mit der der Klägerin die Herstellung einer Baustraße zur Sicherstellung der Arbeiten auf dem Baugrundstück aufgegeben wird. Bei dieser Nebenbestimmung handelt es sich um eine Auflage im Sinne des § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW (hierzu unter a.), für die eine Ermächtigungsgrundlage nicht ersichtlich ist (hierzu unter b.) und die isoliert aufgehoben werden kann (hierzu unter c.). a. Bei der Verpflichtung zum Anlegen einer Baustraße handelt es sich um eine Nebenbestimmung im Sinne des § 36 Abs. 1 VwVfG NRW in Form einer Auflage. Eine Auflage ist gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW eine mit einem Verwaltungsakt verbundene Bestimmung, durch die dem Begünstigten ein Tun, Dulden oder Unterlassen vorgeschrieben wird. Auflagen kennzeichnen sich dadurch, dass sie der die Genehmigung erteilenden Behörde einen eigenständigen vollstreckungsfähigen Anspruch schaffen, der im Falle des Nichtbeachtens gegen den Inhaber der Genehmigung durch Verwaltungsakt durchgesetzt werden könnte. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Januar 2000 – 10 B 100/00 –, juris, Rn. 18. Der Klägerin wird durch die Nebenbestimmung Nr. 2 das Anlegen einer Baustraße aufgetragen. Die Beklagte hat die an diese von ihr gestellten Anforderungen deutlich dargestellt. Aufgrund der Regelung wäre es der Beklagten möglich, die Herstellung der Baustraße eigenständig gegenüber der Klägerin durchzusetzen. b. Für die Verpflichtung zur Herstellung einer Baustraße fehlt es jedoch an der erforderlichen Ermächtigungsgrundlage. Bei der der Klägerin erteilten Baugenehmigung vom 24. April 2019 handelt es sich um einen begünstigenden Verwaltungsakt. Soweit ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung besteht (§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2000: „Die Baugenehmigung ist zu erteilen …“), sind, soweit die Voraussetzungen für die Baugenehmigung vorliegen, keine Nebenbestimmungen zulässig, für die eine Ermächtigungsgrundlage nicht vorliegt. Vgl. VG Darmstadt, Beschluss vom 23. Dezember 2010 – 2 L 978/10.DA –, juris, Rn. 36. Eine ausdrückliche Ermächtigungsgrundlage für eine Auflage, durch die dem Bauherrn das Anlegen einer Baustraße aufgegeben werden kann, exisitiert nicht und konnte auch von der Beklagten nicht benannt werden. Eine solche kann insbesondere nicht in § 11 Abs. 1 BauO NRW 2000, der nahezu inhaltsgleich mit der gesetzlichen Neuregelung in § 14 Abs. 1 BauO NRW 2018 ist, gesehen werden. Danach sind Baustellen so einzurichten, dass bauliche Anlagen ordnungsgemäß errichtet, geändert oder beseitigt werden können und Gefahren oder vermeidbare Belästigungen nicht entstehen. Die Regelung stellt zwar die grundlegenden Anforderungen dar, unter denen bei der Errichtung baulicher Anlagen eine Baustelle einzurichten ist. Sie vermittelt für die die Baugenehmigung erteilende Behörde jedoch keine weitreichende Ermächtigungsgrundlage, um selbständig die Verpflichtung zum Anlegen einer Baustelle zu begründen. Vielmehr dient sie als konkretisierende Regelung der Gefahrenabwehr dazu, der Bauaufsicht den Rahmen eines bauaufsichtsrechtlichen Einschreitens vorzugeben. Die Auflage dient auch nicht dazu, das Vorhaben erst genehmigungsfähig zu machen. Vielmehr wird durch die Auflage der Klägerin die Ausnutzung der ihr von der Beklagten erteilten Baugenehmigung ohne Rechtsgrund wesentlich erschwert. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass im vorliegenden Fall ohne die Herstellung einer Baustraße durchaus die Möglichkeit besteht, dass die bestehenden öffentlichen Anlagen des Straßenraums aufgrund der zu erwartenden Lkw-Bewegungen im Vorhabenbereich während der Baumaßnahmen Schaden nehmen können. Auf den Ersatz etwaiger, befürchteter Schäden besteht ein Anspruch gegen den jeweiligen Verursacher jedoch nur im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen über Schadensersatz. Soweit die Beklagte insbesondere Schäden an den bislang lediglich für den land- und forstwirtschaftlichen Verkehr freigegebenen Straßenabschnitten der Straßen J. B. und B1.-straße befürchtet, liegt es an ihr, eine möglicherweise straßenrechtlich nicht erlaubte Nutzung dieser Abschnitte zu verhindern, soweit dies straßenrechtlich möglich ist. Dass die Klägerin in der Folge aufgrund der straßenrechtlichen Situation selbst veranlasst sein könnte, von sich aus bei der Beklagten die Erteilung einer Erlaubnis zum Anlegen einer Baustraße zu beantragen, ist hier nicht weiter relevant. c. Die Nebenbestimmung Nr. 2 kann auch isoliert aufgeboben werden. Denn für die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung vom 24. April 2019 bleibt es ohne Auswirkung, ob im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben im Vorfeld der Errichtung eine Baustraße angelegt wird oder nicht. Eine Entscheidung über den hilfsweise gestellten Antrag ist nicht erforderlich. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hatte insoweit im Rahmen der mündlichen Verhandlung klargestellt, dass der Hilfsantrag nur für den Fall, dass das Gericht die Klage für unzulässig halten sollte, gestellt worden ist. Diese Bedingung ist nicht eingetreten. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist nach § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO) bzw. § 709 Satz 1 und 2 ZPO ergangen. Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn 1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, 2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, 3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, 4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder 5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist. Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen. Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen. Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften. Beschluss Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 55.000,00 € festgesetzt. Gründe Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG). Hierbei hat sich das Gericht an dem Streitwert für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus mit elf Wohneinheiten orientiert (11 x 10.000,00 Euro = 110.000,00 Euro, vgl. Ziffer 1 Buchst. d des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019), diesen Wert im Hinblick auf die allein angefochtenen Nebenbestimmungen jeweils zu 1/4 in Ansatz gebracht und addiert, vgl. § 39 Abs. 1 GKG. Rechtsmittelbelehrung Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt. Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.