2 K 102/09

Leitsatz: 1. Einer Gemeinde ist es nicht verwehrt, im Rahmen ihrer städtebaulich motivierten Zielvorstellungen bereits vorhandene - legale oder auch zunächst ohne hinreichende Legalisierung entstandene - Nutzungen planungsrechtlich abzusichern und hinsichtlich der künftigen Weiterentwicklung zu steuern.(Rn.44) 2. Sie darf es als eine Aufgabe städtebaulicher Ordnung ansehen, ein faktisches Baugebiet nunmehr rechtlich zu ordnen und damit städtebaulich "festzuschreiben" und dadurch Rechtssicherheit für solche Grundstücke zu schaffen, deren Bebaubarkeit fraglich ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.01.1996 - 4 NB 1/96 -, ZfBR 1996, 223).(Rn.44) 3. Eine Befristung oder Bedingung in einem Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2 BauGB bedarf einer außergewöhnlichen städtebaulichen Situation.(Rn.54) 4. Auch und gerade bei der Festsetzung von Nutzungen, deren Zulässigkeit von Bedingungen abhängig ist, ist das verfassungsrechtliche Bestimmtheitsgebot (Art. 20 Abs. 3 GG) zu beachten.(Rn.79) 5. Die "Aufgabe des Gartens durch den derzeitigen Nutzer" als Bedingung für einen Wechsel der zulässigen Art der baulichen Nutzung genügt den Bestimmtheitsanforderungen nicht.(Rn.83) Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. I. Der Antrag ist zulässig. 1. Die Antragsteller haben insbesondere die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis. Diese ist regelmäßig gegeben, wenn sich – wie hier – der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen Festsetzungen wendet, die unmittelbar sein Grundstück betreffen (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.03.1998 – 4 CN 6.07 –, NVwZ 1998, 732). 2. Der Normenkontrollantrag wurde ferner innerhalb der Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO gestellt. II. Der Antrag ist auch begründet. Der Plan leidet an einem materiellen Mangel, der zu seiner Unwirksamkeit führt. 1. Einer Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 37 „Lange Gasse“ um die Grundstücke der Antragsteller und der Beigeladenen sowie das Flurstück 54 kann allerdings nicht entgegen gehalten werden, sie sei mit dem Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht vereinbar. Nach dieser Bestimmung ist die Gemeinde zur Bauleitplanung berechtigt, soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Planrechtfertigung ist gegeben, wenn der Bebauungsplan nach seinem Inhalt auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausgerichtet und nach der planerischen Konzeption der zur Planung berufenen Gemeinde als Mittel hierfür erforderlich ist. Die Gemeinde besitzt in der Anwendung des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ein weites Planungsermessen (st. Rspr. des BVerwG, vgl. Urt. v. 07.05.1971 – IV C 76.68 –, DVBl 1971, 759). § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist zwar verletzt, wenn und soweit dem Inhalt eines Bauleitplanes unabhängig von aller Abwägung der von ihm berührten Belange von vornherein kein mit der Ordnung der städtebaulichen Entwicklung zusammenhängendes öffentliches Interesse zugrunde liegt (vgl. BVerwG, Urt. v. 05.07.1974 – IV C 50.72 –, BVerwGE 45, 309 [312]). Dies ist in aller Regel aber erst bei groben und einigermaßen offensichtlichen, von keiner nachvollziehbaren Konzeption getragenen planerischen Missgriffen der Fall; es reicht aus, wenn der Plan „vernünftigerweise geboten“ ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.01.1993 – 8 C 46.91 –, BVerwGE 92, 8 [14 f.], m. w. Nachw.). Ein solcher „grober Missgriff“ kann auch dann vorliegen, wenn Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht dem wahren planerischen Willen der Gemeinde entsprechen, sondern nur ein vorgeschobenes Mittel zur Verfolgung anderer als städtebaulicher Gründe darstellen (VGH BW, Urt. v. 27.07.2001 – 5 S 2534/99 –, BauR 2002, 897, m. w. Nachw.). Ein solcher die Planungsschranke des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB überschreitender Missgriff liegt hingegen nicht bereits dann vor, wenn die Aufstellung eines Bebauungsplans auf Anregungen oder Wünsche Privater zurückgeht. Die städtebauliche Steuerungsfunktion der gemeindlichen Bauleitplanung wird – selbstverständlich – auch durch die Interessen Privater beeinflusst; denn die Planung vollzieht sich nicht abstrakt im freien Raum. Werden für bestimmte Bereiche konkrete Nutzungswünsche verlautbart, steht es der Gemeinde grundsätzlich frei, aus städtebaulichen Gründen in der von ihr gewollten Weise darauf zu reagieren. So kann sie Nutzungswünsche, die mit dem bestehenden Baurecht nicht vereinbar sind, zum Anlass nehmen, durch ihre Bauleitplanung entsprechende Baurechte zu schaffen, wenn dies ihren städtebaulich motivierten Zielvorstellungen entspricht. Umgekehrt kann sie bestimmte Nutzungswünsche auch zum Anlass nehmen, aus städtebaulichen Gründen eine von ihr nicht gewollte bauliche Entwicklung in einem bestimmten Bereich durch Schaffung entgegenstehenden Baurechts künftig zu unterbinden, indem sie eine anderweitige, die unerwünschte Entwicklung verhindernde positive planerische Aussage über die zukünftige Funktion der betreffenden Fläche in ihrem städtebaulichen Gesamtkonzept trifft. Einer Gemeinde ist es nicht verwehrt, im Rahmen ihrer städtebaulich motivierten Zielvorstellungen bereits vorhandene – legale oder auch zunächst ohne hinreichende Legalisierung entstandene – Nutzungen planungsrechtlich abzusichern und hinsichtlich der künftigen Weiterentwicklung zu steuern. All dies liegt im zulässigen Spektrum des planerischen Gestaltungsspielraums der Gemeinde, so dass bei einer positiven Reaktion auf bestimmte Veränderungswünsche der Planung nicht etwa von vornherein die städtebauliche Rechtfertigung fehlt. Dies kommt auch in § 12 Abs. 1 BauGB über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zum Ausdruck, bei dem die Initiative zur Bauleitplanung vom (privaten) Investor ausgehen kann, über dessen Antrag auf Einleitung des Bebauungsplanverfahrens die Gemeinde nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat. Entscheidend für die Frage einer Beachtung der Erfordernisse des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist allein, ob die jeweilige Planung – mag sie von privater Seite initiiert worden sein oder nicht – in ihrer Ausgestaltung darauf ausgerichtet und in ihrer konkreten Form der Durchführung dadurch motiviert ist, den betroffenen Raum in der nach Maßgabe der gesetzlichen Bindungen letztlich von der Gemeinde selbst zu verantwortenden Weise sinnvoll städtebaulich zu ordnen (vgl. zum Ganzen: OVG NW, Urt. v. 22.06.1998 – 7a D 170/95.NE –, Juris). In diesem Rahmen ist auch eine sog. Einzelfallplanung zulässig, d. h. eine solche, die räumlich auf nur ein Grundstück oder ganz wenige Grundstücke beschränkt ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 24.08.1993 – 4 NB 12.93 –, ZfBR 1994, 100). Die Erforderlichkeit einer Bauleitplanung ist hingegen zu verneinen, wenn sie nur im ausschließlich privaten Interesse Einzelner erfolgt, insbesondere um eine Bebauung im privaten Interesse der betroffenen Bauherren zu legalisieren (vgl. OVG RP, Urt. v. 17.11.2005 – 8 C 10964/05 –, BauR 2006, 417 [nur Leitsatz]; VGH BW, Urt. v. 30.01.1995 – 5 S 862/94 –, NuR 1996, 36; HessVGH, Urt. v. 20.06.1990 – 4 UE 475/87 –, ESVGH 41, 236) oder wenn die Planung nur im privaten Interesse eines bestimmten Grundstückseigentümers erfolgt, um diesem einen wirtschaftlichen Vorteil zu ermöglichen (BVerwG, Beschl. v. 24.08.1993, a.a.O.). Gemessen daran verstößt die Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 37 „Lange Gasse“ um die drei betroffenen Grundstücke nicht schlechthin gegen das Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Die Planung erfolgte zwar nach Lage der Dinge auch im privaten Interesse. In der Begründung zum Bebauungsplan wird in der Vorbemerkung u. a, ausgeführt, ausschlaggebend für die Planaufstellung sei auch das Anliegen „mehrerer“ Eigentümer und Nutzer zum Bau von Einfamilienhäusern bzw. deren Erweiterung gewesen. Es mag sogar sein, dass Anlass und Ausgangspunkt der angegriffenen Planerweiterung hauptsächlich – wenn nicht sogar ausschließlich – das ohne die erforderliche Baugenehmigung erweiterte und zu Wohnzwecken genutzte Gebäude der Beigeladenen auf dem Flurstück 55 war, auch wenn dies in der Begründung zum Bebauungsplan keinen Niederschlag gefunden hat: Die Antragsgegnerin hat sich bei der Planung aber auch auf städtebauliche Gründe berufen, die einer rechtlichen Prüfung standhalten. Sie führt in Abschnitt 2.2 der Begründung des Bebauungsplans zunächst an, sie beabsichtige mit der Planung den am Standort begonnenen Bau von Einfamilienhäusern zu optimieren und räumlich zu begrenzen. Dabei solle einerseits den Vorgaben der Stadtentwicklung „gemäß FNP/17“ entsprochen, andererseits dem zunehmenden Alter der Gartennutzer und dem drohenden Leerstand mit Alternativen der Umnutzung oder baulichen Erweiterung begegnet werden. Gemäß FNP stelle das Plangebiet die Grenze zum Übergang in den Außenbereich der Stadt dar, der nicht bebaut werden solle. Im Abschnitt 2.3 der Begründung heißt es weiter, eine plausible Begrenzung von Innen- und Außenbereich sei bisher räumlich nur schwer verständlich zu machen, zumal einige Gärten aus Altersgründen von den Nutzern in absehbarer Zeit aufgegeben würden und zum Teil Baurecht bestehe. Die darin zum Ausdruck kommende Absicht der Antragsgegnerin, durch die Erweiterung des bereits bestehenden Bebauungsplans Nr. 37 „Lange Gasse“ Rechtssicherheit hinsichtlich der Bebaubarkeit der östlich des bisherigen Plangebiets liegenden, teilweise bereits bebauten Grundstücks zu schaffen, ist ein legitimes städtebauliches Ziel. Dabei ist Folgendes in Rechnung zu stellen: Die in der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätze zur Erforderlichkeit eines Bebauungsplans können nicht unbesehen auf die Änderung eines bereits rechtsgültigen Bebauungsplans übertragen werden (BVerwG, Beschl. v. 10.09.2002 – 4 BN 39.02 –, BRS 66 Nr. 3). Zu der Aufgabe der Gemeinde, eine städtebauliche Konzeption festzulegen und städtebauliche Schwerpunkte zu setzen, gehört es auch, eine bereits vorhandene Bebauung durch eine verbindliche Bauleitplanung zu überplanen, um den bereits entstandenen städtebaulichen Zustand rechtlich festzuschreiben. Das gilt selbst dann, wenn sich die Bebauung weitestgehend nach § 34 Abs. 2 BauGB bestimmt. Auch hier darf die Gemeinde es als eine Aufgabe städtebaulicher Ordnung ansehen, ein faktisches Baugebiet nunmehr rechtlich zu ordnen und damit städtebaulich „festzuschreiben". Insbesondere stellt es keinen Einwand gegen die Annahme der Erforderlichkeit einer verbindlichen Bauleitplanung dar, dass eine städtebauliche Ordnung auch ohne einen Bebauungsplan hinreichend gewährleistet wäre. Eine derartige Betrachtungsweise würde nämlich außer Acht lassen, dass es in der Hand der Gemeinde liegt, konzeptionelle Vorgaben für die weitere städtebauliche Entwicklung zu entscheiden. Soweit eine derartige Bauleitplanung alsdann eine bislang vorhandene Bebaubarkeit eines Grundstücks einschränkt, ist dies keine Frage der Erforderlichkeit der Bauleitplanung als Ganzer. Vielmehr hat die Gemeinde eine Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten als einen zu beachtenden Belang privater Eigentümerinteressen in gebotener Abwägung der öffentlichen und privaten Belange nach § 1 Abs. 7 BauGB zu beachten. Werden mit der Festsetzung Ziele im Rahmen des der Planung zugrunde liegenden städtebaulichen Konzepts verfolgt, dann ist auch die Festsetzung erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Gerade durch eine derartige verbindliche Regelung kann die Gemeinde Rechtssicherheit für solche Grundstücke schaffen, deren Bebaubarkeit fraglich ist (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Beschl. v. 16.01.1996 – 4 NB 1.96 –, ZfBR 1996, 223). Der Erforderlichkeit, den hier streitigen Bereich durch Erweiterung des Bebauungsplans städtebaulich zu ordnen, steht nicht entgegen, dass das Wohnhaus auf dem Grundstück der Antragsteller bereits 1927 ungeachtet der Lage im Außenbereich unbefristet genehmigt wurde und damit formellen Bestandsschutz sowie „erweiterten Bestandsschutz“ nach § 35 Abs. 4 BauGB genießt. Wie oben bereits dargelegt wird die Erforderlichkeit einer verbindlichen Bauleitplanung nicht dadurch in Frage gestellt, dass eine städtebauliche Ordnung auch ohne einen Bebauungsplan hinreichend gewährleistet wäre. Im Übrigen kommt es nicht nur auf die bereits vorhandene Bebauung auf dem Grundstück der Antragsteller an, sondern auf die Verhältnisse im Plangebiet insgesamt. Aufgrund der Erweiterung des Bebauungsplans kann auch hinsichtlich der Bebaubarkeit der an der Straße „Lange Gasse“ gelegenen Flächen Rechtssicherheit geschaffen werden. Dass die Antragsteller (derzeit) nicht beabsichtigen, auch diesen Teil ihres Grundstücks zu bebauen, ist ohne Belang. Die Antragsgegnerin darf auch langfristige Entwicklungsmöglichkeiten in Betracht ziehen. Auch der Umstand, dass auf dem Grundstück der Antragsteller wegen seiner geringen Breite von (nur) ca. 17 m und der Grenzbebauung auf dem östlich angrenzenden Grundstück (Flurstück 57) bei Einhaltung der heute geltenden Abstandsflächenvorschriften möglicherweise nur ein verhältnismäßig schmales Gebäude – nach den Berechnungen der Antragsteller mit einer Breite von ca. 7,50 m – errichtet werden könnte, steht der Erforderlichkeit der Planung nicht entgegen. Unabhängig davon, ob wegen dieser Gegebenheiten eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften nach § 66 BauO LSA erteilt werden könnte, ist eine Bebaubarkeit des Grundstücksteils mit einem Wohnhaus nicht von vorn herein ausgeschlossen. Schließlich vermag auch die Tatsache, dass das Flurstück 54 derzeit noch kleingärtnerisch genutzt wird, die Erforderlichkeit der Planung nicht in Frage zu stellen. Nicht erforderlich sind zwar Bebauungspläne bzw. bauplanerische Festsetzungen, deren Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche oder tatsächliche Hindernisse im Wege stehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.03.2004 – 4 CN 4.03 –, NVwZ 2004, 856; Urt. v. 21.03.2002 – 4 CN 14.00 –, BVerwGE 116, 144 [147]; Urt. d. Senats v. 21.02.2008 – 2 K 258/06 – NVwZ-RR 2008, 768, m. w. Nachw.). Es ist aber nicht erkennbar, dass sich auf dem fraglichen nördlichen Teilbereich des Flurstücks 54 eine Wohnnutzung in absehbarer Zeit nicht verwirklichen ließe. Die dort vorhandenen Kleingärten werden nach einem Vermerk des beauftragen Planers vom 24.02.2006 aufgrund von Pachtverträgen genutzt, die ungefähr ab dem Jahr 1975 mit der damaligen „Gebäudewirtschaft“ abgeschlossen und nach der „Wende“ mit dem neuen Eigentümer „erneuert“ wurden. Diese Verträge stellen kein rechtliches Hindernis für eine künftige Wohnnutzung dar, da sie (in absehbarer Zeit) gekündigt werden können. Für Verträge dieser Art gilt zwar das Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet vom 21.09.1994 (BGBl I 2538), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 17.05.2002 (BGBl I 1580) – SchuldRAnpG (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 SchuldRAnpG), das den Nutzern für eine Übergangszeit einen besonderen Kündigungsschutz gewährte. Gemäß § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SchuldRAnpG kann jedoch der Grundstückseigentümer vom 01.01.2000 an den Vertrag kündigen, wenn er das Grundstück alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen oder alsbald für diese Nutzung vorbereiten will. Nach § 23 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG ist die Kündigung auch schon vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat, nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass die beabsichtigte andere Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern. Nach § 23 Abs. 4 SchuldRAnpG kann der Grundstückseigentümer vom 04.10.2015 an den Vertrag nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen kündigen. Auch wenn gemäß § 20a des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) die Bestimmungen dieses Gesetzes anzuwenden sein sollten, wäre eine alsbaldige Kündigung möglich. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG kann der Verpächter den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn planungsrechtlich eine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig ist und der Eigentümer durch die Fortsetzung des Pachtverhältnisses an einer anderen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG ist eine Kündigung auch dann möglich, wenn die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll; die Kündigung ist auch vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat, nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass die beabsichtigte andere Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern. 2. Die Bebauungsplanerweiterung ist aber deshalb fehlerhaft, weil die von der Antragsgegnerin auf der Grundlage des § 9 Abs. 2 BauGB getroffene Festsetzung einer zeitlich gestaffelten Nutzung für das Flurstück 54 unzulässig ist. Vor dem Inkrafttreten des § 9 Abs. 2 BauGB in der Fassung des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau – EAG Bau – vom 24.06.2004 (BGBl I 1359 [1367]) am 20.07.2004 durften ein Bebauungsplan oder eine Festsetzung in einem Bebauungsplan weder für eine bestimmte Frist noch mit einer auflösenden Bedingung beschlossen werden, da eine Ermächtigungsgrundlage hierfür in § 9 BauGB nicht enthalten war (vgl. NdsOVG, Urt. v. 08.02.2000 – 1 K 5513/98 –, BauR 2000, 1302; Gierke in: Brügelmann, BauGB, § 9 RdNr. 500, m. w. Nachw.). Mit § 9 Abs. 2 BauGB wollte der Gesetzgeber abweichend von dieser – aus seiner Sicht ungenügenden – Rechtslage die Möglichkeit eröffnen, dass den unterschiedlichen städtebaulichen Situationen und Erfordernissen, auch der Investoren, flexibel Rechnung getragen werden kann, indem im Bebauungsplan festgesetzt wird, dass bestimmte Nutzungen nur für eine bestimmte Zeit zulässig sind, nur bei Fortbestand der Nutzung zulässig sind oder bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig sind (vgl. den Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 15/2250, S. 49). Nach dieser (Neu-)Regelung kann im Bebauungsplan in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur (1.) für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder (2.) bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden. Mit dieser Vorschrift hat der Gesetzgeber allerdings keine generelle Befristung oder Bedingung von Baurechten vorgesehen; vielmehr ist die Festsetzung von Befristungen und Bedingungen nur „in besonderen Fällen“ erlaubt. 2.1. Eine Befristung oder Bedingung in einem Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2 BauGB bedarf einer außergewöhnlichen städtebaulichen Situation (Battis/Otto, Planungsrechtliche Anforderungen an Bedingungen und Befristungen gemäß § 9 Abs. 2 BauGB, UPR 2006, 165 [166]). Die Entscheidung, ob ein „besonderer Fall“ im Sinne des § 9 Abs 2 BauGB vorliegt, ist in engem Zusammenhang mit der Frage nach der Erforderlichkeit der befristeten oder bedingten Festsetzungen für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB zu treffen. Die Besonderheit des jeweiligen Falles muss städtebaulicher Art sein, d. h. einen Grund in einem spezifischen Erfordernis der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben, so dass die jeweilige Aufgabe der planerischen Ordnung der Bodenutzung besser mit einer Befristung oder Bedingung zu lösen ist als mit einer Festsetzung ohne solche Einschränkung (Heinrich, Befristung und Bedingung baulicher und sonstiger Nutzungsrecht nach § 9 Abs. 2 BauGB, Dissertation, 2009, S. 83, m. w. Nachw.). Für die insoweit einschlägigen Maßstäbe bietet sich ein Rückgriff auf die Rechtsprechung des BVerwG zu § 17 Abs. 3 Satz 1 BauNVO an (vgl. Kunschnerus, Befristete und bedingte Festsetzungen in Bebauungsplänen – zur praktischen Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB, ZfBR 2005, 125 [129]; Heinrich, a.a.O., S. 84). Nach dieser Vorschrift können in Gebieten, die am 01.08.1962 überwiegend bebaut waren, die Obergrenzen des Absatzes 1 überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe dies erfordern und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Zu dieser Regelung hat das BVerwG in seinem Urteil vom 25.11.1999 (4 CN 17.98 – ZfBR 2000, 191) entschieden, dass die darin vorgesehene Maßüberschreitung eine – städtebauliche – Situation und eine durch den Bebauungsplan zu lösende Problematik voraussetze, die nicht alltäglich und nicht in beliebiger örtlicher Lage anzutreffen sei. Die Ausnahme sei auch nur aus Gründen gestattet, die sich einer Erforderlichkeit für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB zuordnen ließen. Es müsse sich um eine städtebauliche Ausnahmesituation handeln. Reguläre städtebauliche Gründe in einer Standardsituation reichten nicht aus. Der Gesetzgeber hatte bei der Einführung des § 9 Abs. 2 BauGB durch das EAG Bau „besondere städtebauliche Situationen“ vor Augen, in denen solche Festsetzungen erforderlich sind und die dementsprechend städtebaulicher Begründungen bedürften, um den hiervon berührten unterschiedlichen Gesichtspunkten Rechnung zu tragen. Als Beispiele sind in der Begründung des Gesetzentwurfs (vgl. BT-Drucks. 15/2250, S. 49) folgende Fallkonstellationen genannt: - Befristete oder bedingte Festsetzungen können bei der Planung bestimmter Nutzungsarten mit erfahrungsgemäß kurzen Nutzungszyklen erforderlich sein, wenn absehbar ist, dass die Nutzung nach einer bestimmten Dauer aufgegeben wird, wie z. B. bei bestimmten Zweckbauten mit befristet konzipierten Nutzungszeiten, und die Notwendigkeit erkennbar ist, eine Anschlussnutzung – auch mit Rücksicht auf die städtebauliche Bedeutung des Standortes – vorzusehen. - Ein Bedürfnis nach zeitlicher Begrenzung der Festsetzung kann in Situationen gegeben sein, in denen von vornherein und erklärtermaßen eine Nutzung vom Investor nur für bestimmte Zeit vorgesehen ist. Hier kann der Zeitpunkt der Nutzungsbeendigung von Anfang an feststehen oder ein Ende der Nutzung vorhersehbar sein, so dass es sich anbietet, im Bebauungsplan die Anschlussnutzung durch Festsetzungen vorzusehen, indem die planungsrechtlichen Grundlagen für die Erstnutzung befristet und zugleich die Folgenutzung festgesetzt werden. - Einen weiteren Fall stellt die Konstellation dar, in der eine bestimmte Nutzung zunächst verwirklicht sein muss, bevor weitere Nutzungen folgen können, um z. B. die von der Bauleitplanung zu lösenden Konflikte des Immissionsschutzes sachgerecht zu lösen. Beispiel hierfür ist, wenn nach der Planungskonzeption die Errichtung von insoweit schutzbedürftigen wohngenutzten baulichen Anlagen erst zulässig sein soll, wenn die Errichtung von im Bebauungsplan festgesetzten schallschützenden Maßnahmen gesichert ist. Der Gesetzentwurf nimmt insoweit Bezug auf eine Empfehlung der Unabhängigen Expertenkommission zur Novellierung des BauGB vom August 2002. In dem Bericht werden unter den Randnummern 183 ff. die entsprechenden Fallkonstellationen wie folgt dargestellt: a) Leerstandsvorsorge Bei manchen Nutzungsarten werden die Nutzungszyklen immer kürzer. Es entstehen Spezialbauten, die für eine Umnutzung nicht oder nur schwer geeignet sind und bei denen absehbar ist, dass die Nutzung nach einer bestimmten Dauer aufgegeben wird (z. B. Musical Halls, Multiplex-Kinos). Dies gilt auch für bestimmte Zweckbauten (z. B. großflächige Einzelhandelseinrichtungen) mit kurzen Abschreibungs- und Amortisationszeiten. Hier ist für den Fall der Nutzungsaufgabe zu regeln, dass die Gemeinde umplanen kann, ohne Entschädigungsansprüche nach § 42 BauGB befürchten zu müssen. Außerdem geht es um Pflichten des Vorhabenträgers zum Rückbau und zur Rekultivierung. b) Absicherung von Zwischen- und Nachnutzung Des Weiteren gibt es Situationen, in denen von vornherein nur eine bestimmte Nutzung auf Zeit gewollt ist, an die sich dann eine andere Nutzung anschließen soll, sei es weil das Ende der Erstnutzung konkret feststeht (z B. Expo-Ausstellung, Gartenschau, Olympia), sei es abstrakt wie in einem vom OVG Niedersachsen entschiedenen Fall (Urteil vom 8.2.2000, DVBI. 2000, 1365), in dem ein vorläufiges Entsandungsgebiet später als Erholungsgebiet genutzt werden soll. Wenn die Anschlussnutzung von vornherein feststeht, bietet es sich an, Zwischennutzung und Anschlussnutzung sofort in einem Bebauungsplan festzusetzen. c) Zeitlich gestaffelte Nutzungen In manchen Fällen muss zunächst eine bestimmte Nutzung realisiert sein, bevor weitere Nutzungen zum Zuge kommen können. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Wohngebäude aus Immissionsschutzgründen erst nach Errichtung von Gebäuden gebaut werden dürfen, die schallschützende Funktionen für die dahinter liegenden Wohnhäuser übernehmen. Hier ist die eine Nutzung Vorbedingung für weitere Nutzungen d) Forderung nach genereller Befristung von Baurechten Schließlich wird auch zuweilen gefordert, Baurechte insgesamt oder für Teile des Gemeindegebietes (z. B. Innenstädte) generell zeitlich zu befristen, um der Gemeinde nach Fristablauf die Möglichkeit zu bieten, planerisch neu über die Flächen disponieren zu können. Von Letzterem hat der Gesetzgeber allerdings Abstand genommen. Eine danach vorausgesetzte Abweichung von einer Standardsituation muss sich aus dem Bedürfnis ergeben, eine besondere städtebauliche Dynamik, die mit klassischen Festsetzungen nicht bewältigt werden kann, zu steuern. In dieser Dynamik ist ein Zeitmoment eingeschlossen, das anders als durch bauplanerische Bedingungen und Befristungen nicht in Bahnen gehalten werden kann. Befristungen und Bedingungen müssen daher planerisch notwendige Reaktionen auf Änderungen in der städtebaulichen Situation infolge von zeit- oder umstandsbedingten Nutzungsaufnahmen, -änderungen oder -aufgaben sein. Die städtebauliche Entwicklung und Ordnung darf nur durch solche Festsetzungen steuerbar sein (Battis/Otto, a.a.O.). Zu beachten ist dabei jedoch, dass die Beendigung einer bestimmten Grundstücksnutzung im Regelfall nicht zu einer aus städtebaulichen Gründen regelungsbedürftigen Situation führt. Eine absehbare Nutzungsaufgabe reicht daher für sich genommen als Rechtfertigung für Festsetzungen nach § 9 Abs. 2 BauGB nicht aus. Ein besonderer Fall im Sinne des § 9 Abs. 2 BauGB liegt vielmehr erst dann vor, wenn die Aufgabe der Nutzung voraussichtlich zu negativen städtebaulichen Auswirkungen für das Gebiet oder angrenzende Stadtteile führen wird, insbesondere wenn Leerstände konkret drohen und städtebaulich unerwünschte, nicht entwicklungsfähige Brachflächen entstehen würden. Dabei reicht die bloße abstrakte Möglichkeit einer künftigen negativen städtebaulichen Entwicklung nicht aus. Die Gemeinde hat daher im Rahmen ihrer Entscheidung zu prüfen, ob konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass bei Aufgabe der Nutzung negative städtebauliche Entwicklungen wahrscheinlich sind. Sind im Bebauungsplan nur sehr spezifische Nutzungen festgesetzt, ist die Gefahr negativer städtebaulicher Auswirkungen durch Leerstand und die Entstehung von Brachflächen erhöht. In diesen Fällen ist ggf. vorhersehbar, dass beim Wegfall der zunächst intendierten Nutzung keine Interessenten für eine dem engen bauplanungsrechtlichen Raster des Bebauungsplans entsprechende Nachnutzung gefunden werden können, so dass sich das Problem einer städtebaulichen nicht entwicklungsfähigen Brachfläche stellt. Dies kann einen besonderen Fall darstellen, der es rechtfertigt, über § 9 Abs. 2 BauGB den Nutzungsrahmen für künftige Nachnutzungen zu flexibilisieren (Heinrich, a.a.O., S. 88). Gemessen an diesen Maßstäben liegt hier kein „besonderer“ Fall in Sinne des § 9 Abs. 2 BauGB vor, der die von der Antragsgegnerin getroffene bedingte und zugleich befristete Festsetzung einer privaten Grünfläche für den nördlichen Teilbereich des Flurstücks 54 rechtfertigen könnte. Die Antragsgegnerin begründet einen „besonderen Fall“ damit, dass - im und um das Plangebiet herum bereits Bausubstanz von einigem städtebaulichen Gewicht bestehe (5 WE), - einige Gartennutzer nach eigenen Angaben aus Altersgründen gezwungen seien, ihren Garten in einigen Jahren aufzugeben (Eintritt bestimmter Umstände), - in der „Langen Gasse“ in den vergangenen Jahren mehrere technische Medien neu verlegt worden seien, - der rechtskräftige B-PIan Nr. 37 (Hauptnutzung WR) im Westen unmittelbar an das Plangebiet grenze, - die Einschränkung des WR auf den § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB sich nur auf einen geringen Flächenanteil beziehe, - mit den Mitteln des § 9 Abs 1 BauGB nach derzeitiger Kenntnis keine städtebauliche Perspektive bei positiver Interessenabwägung von gegenwärtiger und künftiger Nutzung möglich erscheine. Entsprechend der geäußerten Wünsche der gegenwärtigen Gartennutzer anlässlich der Vorgespräche und frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit werde auf ein ungehindertes Betreiben der Gärten bis zur Abgabe der Gartenfläche aus Altersgründen der Nutzer orientiert. Die Gartennutzer sollten dadurch nicht von ihren Parzellen „vertrieben“ werden. Maximal 15 Jahre gärtnerische Nutzung seien durch die Gartennutzer akzeptiert worden. Da es sich im Plangebiet nur um 2 Parzellen handele, die von dieser Regelung betroffen seien, erscheine die Festsetzung sowohl für den Eigentümer wie auch für die Gartenpächter zumutbar und praktikabel. Zudem sei das Instrument des § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Plangebiet angewendet worden, weil in der Stadt A-Stadt in den letzten Jahren viele Gärten aus Altersgründen von Nutzern aufgegeben worden seien, für die u. a. wegen ungünstiger, planerischer Voraussetzungen bisher keine Perspektive der Nachnutzung bestehe. Diese Gründe rechtfertigen die Festsetzung einer auflösend bedingten und befristeten Nutzung als private Grünfläche und der Folgenutzung zu Wohnzwecken nicht. Insbesondere vermag der Senat nicht zu erkennen, dass diese Festsetzung erforderlich ist, um einem drohenden Leerstand und einer sich daraus ergebenden städtebaulich unerwünschten Situation (Brache) vorzubeugen. Es mag sein, dass auf dem Gebiet der Antragsgegnerin in den letzten Jahren viele Gärten aus Altersgründen von Nutzern aufgegeben wurden. Es fehlt aber an einer nachvollziehbaren Begründung, weshalb gerade bei den zwei betroffenen Kleingärten an der Straße „Lange Gasse“ im Fall der Aufgabe der Nutzung durch die derzeitigen Pächter ein „Leerstand“ der Gärten und der dieser Nutzung dienenden Gebäude drohen soll, der im Vergleich zu den übrigen Kleingartenanlagen im Stadtgebiet die Festsetzung einer Nachnutzung städtebaulich erfordert. Aus dem vom Planer erstellten Vermerk über ein am 24.02.2006 geführtes Gespräch mit der Kleingartenpächtern ergibt sich, dass der Pächter des Gartens „Lange Gasse“ 27 wie alle anwesenden Kleingärtner die Gärten möglichst lange unter einfachen Verhältnissen weiterbewirtschaften wollten. In dem Vermerk heißt es weiter, dass eine junge Familie den Garten „Lange Gasse 27“ übernommen habe, die „eventuell“ bauen würde. Konkrete Anhaltspunkte, dass gerade diese beiden Gärten von einem absehbaren unerwünschten Leerstand betroffen sein könnten, sind nicht erkennbar. Dem entsprechend hat die Antragsgegnerin auch nur allgemein und nicht konkret bezogen auf die beiden betroffenen Gärten festgestellt, dass „einige“ Gartennutzer nach eigenen Angaben aus Altersgründen gezwungen seien, ihren Garten in einigen Jahren aufzugeben. Wäre es der Antragsgegnerin darum gegangen, im Hinblick auf diese Äußerungen eine „Leerstandsvorsorge“ zu treffen, ist nicht nachzuvollziehen, weshalb sie die übrigen acht Gärten nicht in gleicher Weise überplant hat wie die beiden Gärten an der Straße „Lange Gasse“. Es liegt auch sonst keine außergewöhnliche städtebauliche Situation vor, die nur durch die Festsetzung nach § 9 Abs. 2 BauGB gelöst werden könnte. Die Problematik, dass im Außenbereich – insbesondere an der Grenze zum beplanten oder nicht beplanten Innenbereich – neben (zulässiger) kleingärtnerischer Nutzung auch Gebäude zu Wohnzwecken vorhanden sind, seien diese bauaufsichtlich genehmigt oder nicht, ist – auch nach den Erfahrungen des Senats – sehr häufig anzutreffen. Die Besonderheit des Falles liegt hier nicht in der städtebaulichen Situation, sondern ergibt sich daraus, dass die Antragsgegnerin einerseits das Vorhaben des Beigeladenen durch Einbeziehung seines Grundstücks in das bestehende Plangebiet legalisieren und (daneben) die Grenze von Innen- und Außenbereich aus Gründen der Rechtssicherheit klarstellen will, andererseits aber den Pächtern der Gärten auf dem für die Planung „benötigten“ Flurstück 54 ihre Nutzungsrechte erhalten will, bis sie die kleingärtnerische Nutzung (aus Altersgründen) freiwillig aufgeben. Die privaten Nutzungsinteressen der betroffenen Pächter vermögen eine städtebauliche Ausnahmesituation aber nicht zu begründen. 2.2. Die von der Antragsgegnerin getroffene Bedingung ist auch deshalb fehlerhaft, weil die „Aufgabe des Gartens durch den derzeitigen Nutzer“ kein hinreichend „bestimmter Umstand“ im Sinne des § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB darstellt. Eine Festsetzung des Inhalts, dass die Ausübung der festgesetzten Nutzung eine „Bedingung“ der Wirksamkeit ist, ist deshalb problematisch, weil der Zeitpunkt, in dem die Nutzung auf Dauer eingestellt wird, regelmäßig schwer zu bestimmen ist (vgl. Schrödter in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl., § 9 RdNr. 170 l). Auch und gerade bei der Festsetzung von Nutzungen, deren Zulässigkeit von Bedingungen abhängig ist, ist das verfassungsrechtliche Bestimmtheitsgebot (Art. 20 Abs. 3 GG) zu beachten. Ein Verstoß gegen das aus Art. 20 Abs. 3 GG herzuleitende Erfordernis angemessener Bestimmtheit einer Norm liegt (nur dann) vor, wenn es wegen der Unbestimmtheit nicht mehr möglich ist, objektive Kriterien zu gewinnen, die eine willkürliche Handhabung durch die Behörden und die Gerichte ausschließen. Aus dem Inhalt der Rechtsvorschrift muss sich mit ausreichender Bestimmtheit ermitteln lassen, was von den pflichtigen Personen verlangt wird. Die Auslegungsbedürftigkeit einer Vorschrift lässt noch nicht die rechtsstaatlich gebotene Bestimmtheit entfallen. Das Ausmaß der geforderten Bestimmtheit lässt sich dabei nicht allgemein festlegen. In erster Linie ist die Eigenart des zu regelnden Sachgebiets maßgebend. Der Gesetzgeber ist zwar gehalten, seine Vorschriften so bestimmt zu fassen, wie dies nach der Eigenart des zu ordnenden Lebenssachverhalts mit Rücksicht auf den Normzweck möglich ist. Insgesamt genügt es, wenn die Betroffenen die Rechtslage anhand objektiver Kriterien erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.06.1994 – 4 C 2.94 –, BVerwGE 96, 110 [111]). Diese generellen Bestimmtheitsanforderungen an Rechtsnormen greift der Wortlaut des § 9 Abs 2 Satz 1 BauGB auf, indem er als Bedingungen nur den Eintritt „bestimmter Umstände“ zulässt. Gerade aufgrund des zeitlich nicht genau vorbestimmten Eintritts bzw. Endes der Zulässigkeit der festgesetzten Nutzung müssen die zeichnerischen Darstellungen und die Erläuterungen sowie die textlichen Festsetzungen aus sich heraus bestimmt, eindeutig und verständlich sein. Die Umstände, von denen die Geltung der betreffenden Festsetzung abhängt, müssen so ausgewählt und bestimmt werden, dass ihr Eintritt ohne Weiteres für jedermann – nicht nur für die von der Rechtslage Betroffenen -- in objektiver Weise erkennbar ist, ohne dass es weiterer Zusatzinformationen bedarf. Jeder potenzielle Normadressat muss sich verlässlich äußere Kenntnisse darüber verschaffen können, ob eine Rechtsvorschrift gilt, und zwar auch, ob sie bereits gilt oder ob sie nicht mehr oder noch nicht gilt. Strenge Anforderungen sind deshalb notwendig, weil es bei einer aufschiebend oder auflösend bedingten Festsetzung keines weiteren Feststellungsaktes oder keiner zusätzlichen Publikation bedarf, wann die betreffenden Festsetzungen als Inhalte einer Satzung Geltung erlangen. Die Rechtswirkungen treten vielmehr mit Eintritt der Bedingung ipso jure ein. Es wäre jedoch mit dem Rechtsnormcharakter des Bebauungsplans auch im Hinblick auf das in die Wirksamkeit seiner Festsetzungen gesetzte Vertrauen unvereinbar, wenn die Geltung der Festsetzungen von nicht offenkundigen Kriterien abhingen (vgl. zum Ganzen: Heinrich, a.a.O., m. w. Nachw.). Das Bestimmtheitsgebot erfordert von der Gemeinde bei Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB ein hohes Maß genauer, auch alternativer Präzisierung der planerischen Festsetzung. Die Gemeinde muss in ihrer Festsetzung bereits selbst entscheiden, was sie als „Eintritt eines bestimmten Umstandes“ ansieht und daher die Bedingung so konkret wie möglich umschreiben. Dem Bestimmtheitsgebot ist genüge getan, wenn an in der Öffentlichkeit ohne weiteres ablesbare Tatsachen angeknüpft wird. Problematisch ist es, die Zulässigkeit einer Nutzung von Bedingungen abhängig zu machen, die nicht auf objektiv feststellbare Umstande abstellen, sondern von solchen, die von mehr oder weniger subjektiven Einschätzungen oder Erwartungen sowie persönlichen Eigenschaften abhängen. So können Bedingungen nicht hinreichend bestimmt sein, deren Eintritt allein von subjektiven Kriterien wie z.B. dem objektiv nicht erkennbaren Willen, dass der Betroffene eine Fortsetzung der Nutzung nicht mehr wünscht, abhängen. Erst wenn dieser Wunsch tatsächlich umgesetzt ist und sich in objektiv feststellbaren Tatsachen – z. B. Abriss von Gebäuden oder endgültige Einstellung der bisherigen Nutzung o. ä. – manifestiert hat, kann er als Bedingung für die Zulässigkeit einer Nutzung auch hinreichend bestimmt festgesetzt werden (Heinrich, a.a.O., S. 116 ff., m. w. Nachw.). Die Antragsgegnerin hat die „Aufgabe des Gartens durch den derzeitigen Nutzer“ als Bedingung für das Ende der für den „Zeitraum 1“ festgesetzten Nutzungsart „Kleingarten“ und den Beginn der für die Folgezeit festgesetzten Nutzung des Teilbereichs als reines Wohngebiet formuliert. Dies genügt den dargelegten Bestimmtheitsanforderungen nicht. Die auf eine bestimmte Person bezogene Aufgabe der Nutzung manifestiert sich nicht zwingend nach außen. Es lässt sich bei längerer Nichtbewirtschaftung des Gartens, etwa bei Erkrankung des Pächters, kaum beurteilen, ob die kleingärtnerische Nutzung (endgültig) aufgegeben worden ist oder nicht. Denkbar wäre eine Regelung, die an die Kündigung der jeweiligen Nutzungsverträge durch die Nutzer zu einem bestimmten Zeitpunkt anknüpft. Dann ließe sich nach einem objektiv feststellbaren Kriterium bestimmen, wann die Bedingung für die vorgesehene Folgenutzung der betroffenen Flächen eintreten soll. Eine solche Regelung hat die Antragsgegnerin indes nicht getroffen. 2.3. Der angeführte Mangel führt zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt und nicht nur zur Teilunwirksamkeit hinsichtlich der fehlerhaften Festsetzung einer zeitlich gestaffelten Nutzung für das Flurstück 54. Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. BVerwG, Beschl. v. 06.11.2007 – 4 BN 44/07 –, Juris) dann nicht zu dessen Gesamtnichtigkeit, wenn – erstens – die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen, für sich betrachtet, noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB bewirken können und wenn – zweitens – die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Umgekehrt ist eine Gesamtnichtigkeit dann festzustellen, wenn eine einzelne nichtige Festsetzung mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Zusammenhang steht. Die Feststellung der Teilnichtigkeit setzt zunächst objektiv eine Teilbarkeit voraus. Des Weiteren muss vermieden werden, in die kommunale Planungshoheit mehr als nötig einzugreifen. Ein Gericht darf insbesondere nicht gestaltend tätig sein, sondern hat den planerischen Willen des Ortsgesetzgebers zu respektieren. Diesen Willen kann das Gericht in erheblichem Maße auch dadurch missachten, wenn es – im Falle einer nach materiellrechtlicher Rechtslage bestehenden Gesamtregelung – durch die Erklärung einer Teilnichtigkeit zu einer Verfälschung des kommunalen Planungskonzeptes beitrüge. Beschränkt sich die geltend gemachte Rechtsverletzung auf einen räumlichen Teil des Plangebiets oder auf bestimmte Festsetzungen im Bebauungsplan, ist mithin zu prüfen, ob eine Feststellung der Nichtigkeit gerade dieses Teils dem (hypothetischen) Willen der Gemeinde am besten entspricht. Auf der Grundlage dieser Rechtsprechung ist von einer Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans auszugehen. Bei der Aufstellung der angegriffenen Bebauungsplanerweiterung war es ein wichtiges Anliegen der Antragsgegnerin, dass die Nutzer der Kleingärten auf dem Flurstück 54 durch die dort nunmehr zugelassene Wohnnutzung nicht „vertrieben“ werden, sondern die Kleingärten bis zu einer Aufgabe der Nutzung weiter nutzen können. Es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass die Antragsgegnerin die Bebauungsplanerweiterung auch ohne die fehlerhafte Festsetzung beschlossen hätte. 3. Ob die angegriffene Planerweiterung auch abwägungsfehlerhaft ist, bedarf hiernach keiner Vertiefung. Sollte die Antragsgegnerin eine erneute Planerweiterung ohne die fehlerhafte Festsetzung nach § 9 Abs. 2 BauGB vornehmen, wird allerdings Folgendes zu beachten sein: 3.1. In die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einzustellen sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB auch die Belange des Hochwasserschutzes. Bei diesen Belangen ist u. a. von Bedeutung, dass durch die Bauleitplanung nicht in solchen Gebieten eine bauliche Entwicklung vorgesehen werden soll, in denen Hochwasser zu erwarten ist (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 1 RdNr. 178). Die Lage eines Baugebiets in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet nach §§ 76 bis 78 WHG stellt einen abwägungserheblichen Belang nach § 1 Abs. 6 BauGB dar, der besonders gewichtet werden muss (vgl. BayVGH, Urt. v. 30.07.2007 – 15 N 06.741 – ZfBR 2008, 52). Da die Belange des Hochwasserschutzes in § 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB eigenständig bodenrechtlich (städtebaulich) geregelt sind, hat diese Vorschrift allerdings unabhängig von den (weitergehenden) Vorschriften des WHG Bedeutung. Dies gilt vor allem dann, wenn die wasserrechtlichen Instrumente in räumlicher Hinsicht nicht greifen oder in zeitlicher Hinsicht noch nicht getroffen sind (vgl. zum Ganzen: Söfker, a.a.O., m. w. Nachw.). 3.2. Ungünstige Baugrundverhältnisse und ein hoher Grundwasserspiegel stehen der Ausweisung von Wohnbauflächen nicht schlechthin entgegen. Die Bauleitplanung soll grundsätzlich nur die geordnete städtebauliche Entwicklung sicherstellen, nicht aber den Eigentümern der Grundstücke Baugrundrisiken abnehmen (vgl. BGH, Urt. v. 18.09.1987 – V ZR 219/85 –, BauR 1988, 111; Beschl. v. 25.01.1990 – III ZR 102/88 –, BGHR BGB § 839 Abs. 1 S. 1). Die Gemeinde trifft bei Aufstellung eines Bebauungsplans keine allgemeine Pflicht zu einer geologischen Untersuchung des Baugrundes. Anderes kommt allenfalls dann in Betracht, wenn infolge konkreter Anhaltspunkte bei Aufstellung des Bebauungsplans eine Ungeeignetheit des in Aussicht genommenen Baugebietes zu befürchten ist (BGH, Urt. v. 18.09.1987, a.a.O.). Die Entscheidung einer Gemeinde, ein Baugebiet trotz dort stellenweise anzutreffender ungünstiger Baugrundverhältnisse auszuweisen, stellt regelmäßig keinen beachtlichen Mangel bei der Zusammenstellung und Bewertung des Abwägungsmaterials dar, wenn zwar erhöhte Anforderungen an die Gebäudegründung zu stellen sind, die Bebaubarkeit des Gebiets insgesamt aber nicht in Frage gestellt ist (vgl. SaarlOVG, Urt. v. 25.11.2010 – 2 C 379/09 –, Juris). Die Gemeinde ist nur dann verpflichtet, bei der Aufstellung eines Bebauungsplans weitergehende Ermittlungen über die Beschaffenheit des Baugrundes durchzuführen, wenn Ungewissheit darüber besteht, ob bestimmte Flächen überhaupt bebaubar sind (OVG RP, Urt. v. 13.06.1984 – 10 C 4/83 –, BRS 42 Nr. 4). Der Umstand, dass ein hoher Grundwasserspiegel vorhanden ist, stellt die Bebaubarkeit von Grundstücken deshalb nicht von vornherein in Frage, weil auch insoweit bei der Gründung und Errichtung von Gebäuden geeignete Vorkehrungen getroffen werden können. 3.3. Die von den Antragstellern – hier allerdings erst im Laufe des Normenkontrollverfahrens – erhobene Einwendung, nach der beabsichtigten Planung sei eine Erweiterung ihres bereits vorhandenen Wohnhauses – anders als bisher nach § 35 Abs 4 BauGB – aufgrund der vorgesehenen Baugrenzen nicht mehr möglich, ist ein abwägungsrelevanter Belang. Die Antragsgegnerin wird in Rechnung zu stellen haben, dass zwar einer Erweiterung des Wohngebäudes in nordwestliche und südöstliche Richtung aufgrund der abstandsrechtlichen Vorschriften des § 6 BauO LSA ohnehin Grenzen gesetzt sind, dass aber eine Erweiterung insbesondere in nordöstliche Richtung in Betracht kommt. Insoweit wird sie, wenn sie bei einer neuen Planung wiederum Baugrenzen am bestehenden Gebäude festsetzen will, dies städtebaulich nachvollziehbar begründen müssen. III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen nicht für erstattungsfähig zu erklären, weil sie keinen Sachantrag gestellt und sich so auch nicht dem Kostenrisiko des § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt haben. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO. IV. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind. Die Antragsteller wenden sich gegen die 1. Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 37 „Lange Gasse“ der Antragsgegnerin. Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks der Gemarkung A-Stadt, Flur A, Flurstücke 103/56 und 104/56 mit der Straßenbezeichnung „C-Straße“. Das etwa 105 m lange und 17 m breite Grundstück ist in seinem südwestlichen zur Straße „Am W.“ gelegenen Teil mit einem Wohnhaus, zwei Garagen sowie einem Nebengebäude und in seinem nordöstlichen zur Straße „Lange Gasse“ zeigenden Teil mit einem weiteren Nebengebäude bebaut. Die Beigeladenen sind Eigentümer des westlich angrenzenden Flurstücks 55 mit der Straßenbezeichnung „A-Straße“, das etwa denselben Zuschnitt hat wie das Grundstück der Antragsteller. Das im nordöstlichen Teil ihres Grundstücks errichtete Gebäude nutzen sie als Dauerwohnung. Im südwestlichen Grundstücksteil befinden sich eine Garage sowie weitere Nebengebäude. Beide Grundstücke lagen bis zum Inkrafttreten der hier angegriffenen Bebauungsplanerweiterung südöstlich des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans 37 „Lange Gasse“ der Antragsgegnerin. Im genehmigten Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin in der Fassung vom Dezember 2006, wirksam seit dem 01.12.2007, ist der Bereich als zu entwickelnde Wohnbaufläche ausgewiesen. Am 12.12.1991 erteilte der ehemalige Landkreis A-Stadt der Beigeladenen zu 1 die Genehmigung für einen „Anbau an das vorhandene Gartenhaus“ auf ihrem Grundstück. Die Genehmigung beinhaltete nach den von der Beigeladenen zu 1. vorgelegten Bauzeichnungen einen 24,85 m² großen Anbau mit einem Schlafzimmer und einem Wohnzimmer. Tatsächlich wurde später ein Anbau mit einer Fläche von etwa 46 m² errichtet. Am 25.03.1997 beantragte die Beigeladene zu 1 die Genehmigung eines weiteren „Anbaus an ein Einfamilienhaus“. Die Grundfläche sollte von 85,43 m² auf 129,30 m² erweitert und ein Dachgeschoss mit einer Nettofläche von 70,09 m² errichtet werden. Den Bauantrag lehnte der ehemalige Landkreis A-Stadt-S. mit Bescheid vom 20.06.1997 ab. Den von der Beigeladenen zu 1 erhobenen Widerspruch wies das damalige Regierungspräsidium D-Stadt mit Bescheid vom 09.12.1997 zurück. Am 18.12.1997 erhob die Beigeladene zu 1 Klage. Bei einer Ortsbesichtigung im August 1998 stellten Mitarbeiter des Landkreises fest, dass bereits Außenwände für den im Jahr 1997 beantragten Anbau errichtet waren. Daraufhin ordnete der Landkreis A-Stadt-S. mit Bescheid vom 13.08.1998 gegenüber der Beigeladenen zu 1 die Einstellung der Bauarbeiten an. Der hiergegen erhobene Widerspruch und die anschließende Klage der Beigeladenen zu 1 blieben ohne Erfolg. Mit Bescheiden vom 15.10.2004 untersagte der Landkreis A-Stadt-S. den Beigeladenen die weitere Nutzung des Gebäudes als Wohnhaus und drohte für den Fall der Missachtung ein Zwangsgeld an. Zur Begründung gab er an: Eine Genehmigung für die Nutzung des Gebäudes bestehe nicht und dürfe auch nicht erteilt werden. Es bestehe die erhebliche Gefahr einer Nachahmung, zumal es im fraglichen Bereich zu einem weiteren rechtswidrigen Umbau eines Gartenhauses gekommen sei. Mit Widerspruchsbescheid vom 14.03.2005 ergänzte das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt die Bescheide vom 15.10.2004 dahingehend, dass die Beigeladenen die Nutzung des Gebäudes als Wohnhaus innerhalb von sechs Monaten nach Zustellung des Bescheides zu unterlassen haben, und wies die Widersprüche im Übrigen zurück. Die hiergegen von den Beigeladenen am 18.04.2005 erhobene Klage (4 A 152/05 MD) wies das Verwaltungsgericht Magdeburg mit Urteil vom 30.08.2005 ab. Zur Begründung führte es u. a. aus, die Nutzung des Gebäudes als Dauerwohnung sei nicht offensichtlich genehmigungsfähig, weil sie bauplanungsrechtlichen Vorschriften widerspreche. Das Grundstück der Beigeladenen liege im Außenbereich; die Umgebung sei insgesamt durch kleingärtnerische Bungalows geprägt. Mit Beschluss vom 07.03.2007 ließ der Senat die Berufung gegen dieses Urteil zu, und mit Beschluss vom 12.08.2009 setzte er das Berufungsverfahren wegen des vorliegenden Normenkontrollverfahrens entsprechend § 94 VwGO aus. Bereits am 17.08.2005 beschloss die Antragsgegnerin die Aufstellung eines Bebauungsplans, mit dem der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans 37 „Lange Gasse“ um die Grundstücke der Antragsteller und der Beigeladenen sowie das zwischen dem bisherigen Plangebiet und dem Grundstück der Beigeladenen liegende Flurstück 54 erweitert werden sollte. Zur Begründung/Erläuterung wurde u. a. angeführt: „Seit 1991 ist ein stetiger Rückgang der Bevölkerung zu beobachten. Entsprechend der gegenwärtigen Stadtentwicklung – Rückbau der Randbereiche und Stärkung des Zentrums – hat eine Reduzierung der geplanten zu entwickelnden Wohnbauflächen zu erfolgen. Im beschlossenen Flächennutzungsplan der Stadt A-Stadt vom 09.07.2003 erfolgte eine Ausweisung von rund 40 ha für zu entwickelnde Wohnbauflächen. Im Rahmen des neu aufzustellenden Flächennutzungsplanes der Stadt A-Stadt mit den Ortsteilen W. und Klein S. ist eine Flächenreduzierung der neu geplanten Wohnbauflächen um ca. 50% (von 40 ha auf 20 ha) vorgesehen. Für die Erarbeitung der Entwurfsplanung des Flächennutzungsplanes sowie bauordnungsrechtlicher Probleme in den Randbereichen der Gemarkung A-Stadt (Außenbereich) erfolgte am 13.04.2005 eine Abstimmung bei der Oberen Bauaufsichtsbehörde des Landesverwaltungsamtes. Unter anderem kam der Hinweis, dass für eine geordnete städtebauliche Entwicklung bei der Berücksichtigung des § 1a BauGB ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz, die fingerartige Ausweisung der zu entwickelnden Wohnbaufläche im Bereich „Hinter dem W., Lange Gasse und B-Weg“ für eine geordnete städtebauliche Entwicklung drastisch zu verringern ist. Die Klein- und Privatgärten nördlich der „Langen Gasse“ werden weiterhin als Gärten ausgewiesen. Eine weitere Ausweisung von Wohnbauflächen zwischen der „Langen Gasse“ und „Hinter dem W.“ wird auf eine sich jetzt schon darstellende Nutzungsgrenze Wohnen und Gartennutzung reduziert. Für einen harmonischen städtebaulichen Übergang von einer möglichen dichten Bebauung im Bebauungsplangebiet Nr. 37 und einer Mischnutzung mit Wohnen und Gartenanlage (Grünfläche) ist die Schaffung des Planungsrechtes Bebauungsplan Nr. 37 „Lange Gasse“ 1. Erweiterung vorgesehen. Auf der Gesamtfläche von 7 955 m² besteht die Möglichkeit zur Nutzung von mindestens 5 Wohngrundstücken in aufgelockerter Form…“ Nach der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde der Planentwurf in der Zeit vom 05.01.2009 bis zum 06.02.2009 öffentlich ausgelegt. In der Begründung des Entwurfs vom 10.11.2008 heißt es: „Mehrere Eigentümer und Nutzer bemühen sich seit einigen Jahren im Bereich „Lange Gasse“ zu bauen und zu siedeln. Wiederholt wurden Bauanliegen der Stadtverwaltung vorgetragen. Eine plausible Begrenzung von Innen- und Außenbereich war bisher räumlich nur schwer verständlich zu machen, zumal einige Gärten aus Altersgründen von den Nutzern in absehbarer Zeit aufgegeben werden und z. T. Baurecht besteht. 1997 wurden mit der Teilverlegung des Hauptsammlers Süd-Ost und einer neuen Trinkwasserleitung in der Langen Gasse die Voraussetzungen zur Stabilisierung der städtischen Infrastruktur im südöstlichen Stadtgebiet geschaffen. Die vorhandenen, unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden Sand-/Schotterwege werden ständig von den Anliegern mit Kfz befahren. Sie bieten mit 6 - 8 m Flurstücksbreite eine gute Voraussetzung für notwendige Erschließungsmaßnahmen. Unmittelbar westlich vom Plangebiet besteht Baurecht durch ausgewiesene Wohnbauflächen (B-PIan Nr. 37 „Lange Gasse“). Das vorliegende Plangebiet stellt dazu eine Optimierung dar. Auf innere Erschließung kann wegen beidseitig angrenzende Straßen/Wegen größtenteils verzichtet werden. Die alten Grundstücksgrenzen sollen zum großen Teil erhalten bleiben...“ Mit Schreiben vom 30.01.2009 trugen die Antragsteller vor, sie hätten kein Interesse daran, dass ihr Grundstück, das im Rahmen des § 35 BauGB bebaubar sei, Bestandteil des Bebauungsplans werde. Die Planung verfolge nur den Zweck, für das den Beigeladenen gehörende Grundstück Baurecht zu schaffen, damit der vor Jahren errichtete Schwarzbau nicht abgerissen werden müsse. Dies sei rechtsmissbräuchlich. Im Übrigen sei auch nicht bekannt, dass die Eigentümer des Flurstücks 54 den Wunsch geäußert hätten, ihr Grundstück in einen Bebauungsplan aufzunehmen. Am 06.05.2009 beschloss die Antragsgegnerin die 1. Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 37 „Lange Gasse“, der die Grundstücke der Antragsteller und der Beigeladenen sowie das an den bisherigen Geltungsbereich sich anschließende Flurstück 54 umfasst. Der Plan setzt für die Grundstücke der Antragsteller und der Beigeladenen ein reines Wohngebiet (WR) fest mit Ausnahme eines 20 m tiefen, mit den Garagen bebauten Streifens an der Straße „Hinter dem W.“, für den eine „private Grünfläche“ festgesetzt wird. Für das an das Grundstück der Beigeladenen angrenzende, etwa 105 m tiefe und 40 m breite Flurstück 54, auf dem 10 Kleingärten angelegt sind und die unterschiedlich bebaut sind, setzt der Plan für einen Teilbereich an der Straße „Lange Gasse“ von etwa 35 m Tiefe und voller Grundstücksbreite, der der Fläche der beiden nördlich gelegenen Kleingärten entspricht, ein „eingeschränktes“ reines Wohngebiet fest. Für einen „Zeitraum 1“ ist als Nutzungsart folgendes bestimmt: „Kleingarten, befristet nach § 9 Abs. 2 BauGB bis zur Aufgabe des Gartens durch den derzeitigen Nutzer, max. 15 Jahre ab Rechtskraft des B-Plans“. Für einen „Zeitraum 2“ ist als Nutzungsart festgesetzt: „Reines Wohngebiet, gem. § 9 Abs. 2 BauGB, nach der Aufgabe des Gartens durch den Nutzer, spätestens nach 15 Jahren ab Rechtskraft des B-Plans“. Ferner ist in Nr. 1 der textlichen Festsetzungen geregelt, dass gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB eine Bebauung im vorgegebenen Baufeld (Teilbereich) erst nach Aufgabe des Gartens durch die derzeitigen Nutzer, spätestens nach 15 Jahren ab Rechtskraft des Bebauungsplans zulässig ist. Für den übrigen Teil des Flurstücks 54 ist – ohne zeitliche Begrenzung – eine private Grünfläche festgesetzt. Für das Grundstück der Antragsteller ist im Bereich der vorhandenen Wohnbebauung durch Baugrenzen ein etwa 22,5 tiefes und 10 m breites Baufenster festgesetzt. Ein weiteres, durch Baugrenzen festgelegtes Baufenster erstreckt sich im nördlichen, an der Straße „Lange Gasse“ gelegenen Teil. Innerhalb dieses Baufensters befindet sich auch das von den Beigeladenen zu Wohnzwecken genutzte Gebäude. Zur Festsetzung des „eingeschränkten Wohngebiets“ auf dem Teilbereich des Flurstücks 54 heißt es in der Begründung des Bebauungsplans in Abschnitt 4.1: „Die Anwendung des § 9 Abs 2 Nr. 2 BauGB begründet sich auf den besonderen Fall, dass hier - im und um das Plangebiet herum bereits Bausubstanz von einigem städtebaulichen Gewicht besteht (5 WE), - einige Gartennutzer nach eigenen Angaben aus Altersgründen gezwungen sind, ihren Garten in einigen Jahren aufzugeben (Eintritt bestimmter Umstände), - in der 'Langen Gasse' in den vergangenen Jahren mehrere technische Medien neu verlegt wurden, - der rechtskräftige B-Plan Nr. 37 (Hauptnutzung WR) im Westen unmittelbar an das Plangebiet grenzt, - die Einschränkung des WR auf den § 9 Abs. 2 Nr. 2 sich nur auf einen geringen Flächenanteil bezieht, - mit den Mitteln des § 9 Abs. 1 nach derzeitiger Kenntnis keine städtebauliche Perspektive bei positiver Interessenabwägung von gegenwärtiger und künftiger Nutzung möglich erscheint. Entsprechend der geäußerten Wünsche der gegenwärtigen Gartennutzer anlässlich der Vorgespräche und frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wird auf ein ungehindertes Betreiben der Gärten bis zur Abgabe der Gartenfläche aus Altersgründen der Nutzer orientiert. Die Gartennutzer sollen dadurch nicht von ihren Parzellen 'vertrieben' werden. Max. 15 Jahre gärtnerische Nutzung wurde durch die Gartennutzer akzeptiert. Da es sich im Plangebiet nur um 2 Parzellen handelt, die von dieser Regelung betroffen sind, erscheint die Festsetzung sowohl für den Eigentümer wie auch für die Gartenpächter zumutbar und praktikabel. Zudem wurde das Instrument § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Plangebiet angewendet, da in der Stadt A-Stadt in den letzten Jahren viele Gärten aus Altersgründen von Nutzern aufgegeben wurden, für die u. a. wegen ungünstiger planerischer Voraussetzungen bisher keine Perspektive der Nachnutzung besteht.“ Im Abwägungsbeschluss der Antragsgegnerin vom 06.05.2009 wird zum Vorbringen der Antragsteller u. a. ausgeführt, der Geltungsbereich des Bebauungsplans sei so gewählt worden, dass die in der Vergangenheit mit vielfältigen Baumaßnahmen bebauten Grundstücke zwischen den Wegen „Lange Gasse“ und „Hinter dem W.“ östlich des B-Plans Nr. 37 bis zur angrenzenden Gartenanlage einbezogen werden. Die Gefahr der weiteren Zersiedelung im östlichen Stadtgebiet werde damit begegnet. Wer wo in der Vergangenheit „schwarz gebaut“ habe, sei nicht Gegenstand des B-Plans. Die Hinweise auf evtl. unberechtigte Bautätigkeit in der Vergangenheit bestärkten die Notwendigkeit zur Schaffung von Ordnungsfaktoren im betreffenden Geltungsbereich des B-Plans. Planungsrechtliche Festsetzungen erfolgten unabhängig von privatrechtlichen Streitigkeiten. Der B-Plan werde aus dem F-Plan entwickelt, der hier Wohnbauflächen vorsehe. Seit ca. 1995 seien Untersuchungen zur Bebaubarkeit im östlichen Stadtgebiet erfolgt. Anfragen von Bauwilligen, die Stabilisierung der technischen Infrastruktur und der allgemeine Baulandbedarf seien ausschlaggebend gewesen. Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 37 „Lange Gasse“ 1. Erweiterung, wurde (erstmals) am 23.05.2009 im Amtsblatt der Antragsgegnerin bekannt gemacht und am 25.05.2009 vom Bürgermeister ausgefertigt. Am 03.07.2010 wurde der Satzungsbeschluss erneut im Amtsblatt der Antragsgegnerin bekannt gemacht. Am 29.06.2009 haben die Antragsteller den Normenkontrollantrag gestellt und zur Begründung Folgendes vorgetragen: Eine Rechtsverletzung ergebe sich daraus, dass sie ihr Gebäude aufgrund der Einschränkung des Baufensters durch den Bebauungsplans nicht mehr wie bisher erweitern könnten. Der Bebauungsplan verstoße gegen das Erforderlichkeitsprinzip des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Die streitige Erweiterung des Bebauungsplans sei nur beschlossen worden, um den „Schwarzbau“ der Beigeladenen zu legalisieren. Unzutreffend habe die Antragsgegnerin eine Rechtsunsicherheit auch bezüglich des ihnen gehörenden Grundstücks behauptet. Bereits am 14.10.1921 habe der Magistrat der Stadt A-Stadt für dieses Grundstück die Errichtung einer Wohnlaube, zunächst befristet bis Ende 1924, genehmigt. Aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 29.10.1927 sei dann am 17.11.1927 eine Baugenehmigung zur Erweiterung dieser Wohnlaube erteilt worden, ohne die damit verbundene Nutzung erneut zu befristen. Damit genössen Gebäude und Wohnnutzung zumindest formellen Bestandsschutz. Eine planungsrechtliche Absicherung dieser Nutzung durch einen Bebauungsplan sei deshalb nicht erforderlich. Auch hätten sie selbst immer erklärt, kein Interesse an der Erstellung eines Bebauungsplanes zu haben. Der neben ihnen und den Beigeladenen von der Planerweiterung betroffene weitere Eigentümer des Flurstücks 54 habe ebenfalls kein erkennbares Interesse bekundet. Die Gartennutzer hätten im Laufe des Verfahrens ihre ablehnende Haltung gegenüber der Planerweiterung deutlich gemacht. Dies habe sogar noch in der Ratssitzung vom 17.08.2005 zu der Überlegung geführt, den Bereich der Kleingartenanlage aus den Planungen auszuschließen, was dann aber unterblieben sei, weil der verbleibende Planungsgegenstand dann nur noch Makulatur gewesen wäre. Um zumindest scheinbar eine Rechtfertigung für die Erforderlichkeit dokumentieren zu können, sei auch der Bereich der Kleingartenanlage Planungsgegenstand geblieben. Im Übrigen sei eine Bebauung ihres Grundstücks an der Erschließungsstraße „Lange Gasse“ nicht vorgesehen und mache wegen der vorhandenen Bebauung im südlichen Bereich auch keinen Sinn. Eine Bebauung im Bereich des Flurstücks 54 sei derzeit ohnehin so nicht vorgesehen, weil dieser Bereich noch kleingärtnerisch genutzt werde. Erst nach 15 Jahren sei eine Bebauung möglich. Die Antragsgegnerin sei zwar befugt, vorausschauende Festsetzungen zu treffen. Der hierbei zu Grunde zu legende Zeithorizont müsse aber im Blick auf die Realisierbarkeit der im Bebauungsplan vorgesehenen Festsetzungen realistisch sein. Dies sei nicht erkennbar. Selbst nach Ablauf von 15 Jahren könne die Fläche weiterhin auch als Kleingarten bzw. als Erholungsgrundstück genutzt werden, weil eine Bauverpflichtung zur Wohnnutzung nicht bestehe. Der Zersiedlung im städtischen Randbereich werde dadurch eher Vorschub geleistet. Das Flurstück 54 sei im Übrigen entgegen der Darstellung in der Begründung zum Bebauungsplan nicht mit 2 Wohnhäusern bebaut. Die dort vorhandene Bebauung bestehe vielmehr aus Erholungsbauten im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung, die auch zum Teil außerhalb des vorgesehenen Baufeldes lägen. Wäre eine Wohnnutzung vorhanden, sei nicht erklärlich, warum die vorliegende Planung für einen Zeitraum bis zu 15 Jahren zunächst eine kleingärtnerische Nutzung ausweise, um diese dann in eine Wohnnutzung umzuwidmen. Worin die Begrenzung einer optimierten Bautätigkeit zum Wohnen und zur Erholung im Plangebiet liegen solle, erschließe sich nicht. Das angrenzende Gebiet des Bebauungsplans Nr. 37 „Lange Gasse“, das bisher nur etwa zur Hälfte ausgelastet sei, stelle bereits einen hinreichenden Abschluss des beplanten Bereichs zum Außenbereich dar. Auch verhindere der Plan nicht in besonderer Weise die weitere Zersiedlung am städtischen Randbereich. Da es sich vorliegend um Außenbereichsflächen gehandelt habe, sei eine Zersiedlung ohnehin schon nach den Voraussetzungen des § 35 BauGB nicht möglich gewesen. Inwieweit die vorhandene technische Infrastruktur besser ausgenutzt werden solle, sei ebenfalls nicht erkennbar. Es entstünden vielmehr weitere Belastungen durch den Ausbau der Erschließungsstraße „Lange Gasse“ zumindest in einem Teilbereich. Der Bebauungsplan verstoße darüber hinaus gegen § 9 Abs. 2 BauGB, soweit er für einen Teilbereich des Flurstücks 54 sowohl eine befristete als auch eine aufschiebend bedingte Nutzung der Fläche als Kleingärten vorsehe. Die beiden Varianten des § 9 Abs. 2 Satz 1 BauGB könnten nur alternativ, nicht auch – wie hier – kumulativ angewendet werden. Zudem dürfe eine Befristung nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur für einen vertretbaren zeitlichen Rahmen vorgenommen werden und solle regelmäßig die „Legislaturperiode“ des Stadtrats nicht überschreiten. Hier sei jedoch die Frist, noch dazu ohne jede Begründung (also unter Verstoß gegen § 9 Abs. 8 BauGB)‚ auf 15 Jahre festgeschrieben. Abgesehen davon sei dem Bestimmtheitsgebot nicht Genüge getan. Welche tatsächlichen Lebensabläufe als „Aufgabe“ der derzeitigen Nutzung verstanden werden sollten, wonach sich also der Umstand nach § 9 Abs 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB bestimme, lasse der Plan völlig offen. Im Übrigen könne gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 BauGB von einer Befristung oder Bedingung nur „in besonderen Fällen“ Gebrauch gemacht werden. Städtebaulich relevante Umstände seien in der Begründung des Bebauungsplan aber nicht genannt. Letztlich liege auch ein Abwägungsfehler vor, weil der Belang des Hochwasserschutzes (§ 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB) nicht hinreichend Berücksichtigung gefunden habe. Der Boden im Geltungsbereich des Bebauungsplans sei kein guter Baugrund; denn der Grundwasserspiegel liege dort bei etwa 0,6 bis 0,8 m. Darüber hinaus befinde sich dieses Gebiet in einer hochwassergefährdeten Lage. Zwar laufe die eingetragene Grenze des Hochwasserstandes 1994 außerhalb des Bebauungsplangebietes. Im Jahr 1994 habe jedoch nur eine zufällige Erdzwischenlagerung eine Überschwemmung des Gebiets verhindert. Darüber hinaus führe die Planung zu dem Ergebnis, dass sie, die Antragsteller, schlechter gestellt seien als nach der bisherigen Rechtslage. Denn unter den Voraussetzungen des § 35 Abs 4 BauGB wäre noch eine Erweiterung des bereits vorhandenen Wohnhauses möglich. Dies sei nach jetziger Planungssituation ausgeschlossen, weil das Baufenster unmittelbar an der Gebäudegrenze gezogen sei. Auch dies sei nicht hinreichend bzw. überhaupt nicht gewürdigt worden. Die Antragsteller beantragen, den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 37 „Lange Gasse, 1. Erweiterung“ vom 06.05.2009 für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie trägt Folgendes vor: Der Bebauungsplan sei im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich. Richtig sei zwar, dass eine Planung, die allein privaten Interessen diene und der kein mit der Ordnung der städtebaulichen Entwicklung zusammenhängendes öffentliches Interesse zugrunde liege, unzulässig sei. Unschädlich sei es aber, wenn – wie hier – private Interessen nur den Anlass für eine Bauleitplanung gegeben hätten und die Bauleitplanung auch der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung diene. Zwar habe das Anliegen mehrerer Eigentümer Anlass für die Erweiterung des Plangebietes gegeben. Sie habe den Bereich jedoch schon länger als Fläche für zukünftiges Wohnbauland im Flächennutzungsplan vorgesehen und verfolge mit der Bauleitplanung auch das Ziel, den am Standort begonnenen Bau von Einfamilienhäusern zu optimieren und räumlich zu begrenzen. Dem drohenden Leerstand der Gartenflächen solle für den bevorstehenden Fall der Aufgabe der Gartennutzung mit Umnutzungsalternativen begegnet werden. Darüber hinaus solle die unscharfe Abgrenzung zum Außenbereich, die unter anderem aus der Lage des Hauses der Antragsteller resultiere, verbindlich festgelegt werden. Die getroffene Festsetzung für einen Teilbereich des Bebauungsplanes gemäß § 9 Abs. 2 BauGB sei rechtmäßig. Sie betreffe lediglich zwei Kleingartenparzellen. Auf einer davon (Lange Gasse 25) sei die kleingärtnerische Nutzung bereits aufgegeben worden, so dass die Bedingung für die Nutzung als Wohnbaufläche bereits eingetreten sei. Eine städtebauliche Sondersituation bestehe hier deshalb, weil zwischen den im Innenbereich und den im Außenbereich errichteten Gebäuden – insbesondere dem der Antragsteller – Flächen lägen, die kleingärtnerisch genutzt würden. Diese sollten in einem Teilbereich der Bebaubarkeit mit Einfamilienhäusern zugeführt werden, um langfristig den Übergang vom Innenbereich zum bisherigen – mit Wohnhäusern – bebauten Außenbereich herzustellen und die zukünftige Abgrenzung des Innen- vom Außenbereich verbindlich durch Bauleitplanung zu regeln. Die getroffene Regelung stelle einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen der Eigentümer des Flurstücks 54 und denen der Pächter dar. Auch während der öffentlichen Auslegung sei Interesse für eine Bebauung für die Parzelle „Lange Gasse 25“ bekundet worden. Ein Zeitraum von 15 Jahren sei (noch) überschaubar und damit einer solchen planerischen Festsetzung zugänglich. Auch Abwägungsfehler lägen nicht vor. Dies gelte insbesondere für den Hochwasserschutz. Die Grenze des Hochwasserstandes von 1994 verlaufe außerhalb des Plangebiets. Die geringste Entfernung zum Überschwemmungsgebiet betrage 100 m. Dieses befinde sich im Wesentlichen südöstlich und mit einer kleinen Fläche im Westen des Plangebiets. Die von den Antragstellern erwähnte Erdzwischenlagerung habe sich nicht in einem Bereich befunden, wo sie die Ausbreitung des Hochwassers in Richtung auf das Plangebiet hätte verhindern können. Mit dem Bebauungsplan würden die Antragsteller im Vergleich zur Bebaubarkeit nach der bisherigen Rechtslage auch nicht schlechter gestellt. Eine Erweiterung des bereits vorhandenen Wohnhauses sei weiterhin möglich, insbesondere nach Südwesten. Insgesamt werde die Bebaubarkeit des Grundstücks der Antragsteller durch den Bebauungsplan erweitert, weil auf dem nordöstlichen Teil innerhalb des dort vorgesehenen Baufensters ein Wohngebäude errichtet werden könne. Auch bestehe die Möglichkeit, über eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB eine Erweiterung des Wohnhauses der Antragsteller entsprechend den Wohnbedürfnissen zu genehmigen. Die Beigeladenen haben keinen Antrag gestellt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den beigezogenen Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin und die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen; diese sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.