4 A 123/21 MD

Leitsatz: 1. Für den Eintritt der Vorteilslage ist im Falle der Heranziehung zu einer Vorauszahlung auf den sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrag darauf abzustellen, wann eine Sanierung insgesamt tatsächlich beendet ist. Dies ist der Fall, wenn das Sanierungsprogramm abgearbeitet und folglich eine weitere sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in Bezug auf das Grundstück nicht mehr zu erwarten ist.(Rn.59) 2. Das vorliegend für das Land Sachsen-Anhalt angewandte Niedersachsen-Modell ist zur Wertermittlung geeignet, da der Gutachterausschuss dafür Sorge getragen hat, dass ortsspezifische Besonderheiten durch Zu- oder Abschläge in die Wertermittlung einbezogen worden sind. (Rn.76) Das Verfahren wird eingestellt, soweit der Kläger die Klage zurückgenommen hat. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. I. Soweit der Kläger die Klage hinsichtlich der Rückzahlungsverpflichtung der Beklagten zurückgenommen hat, war das Verfahren gemäß § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO einzustellen. II. Die im Übrigen aufrechterhaltene Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 04.03.2021 über die Vorauszahlung eines Ausgleichsbetrages in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 02.07.2021 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 1. Der Bescheid ist formell rechtmäßig. a) Insbesondere ist dieser als Verwaltungsakt gemäß § 35 S. 1 VwVfG nach seiner äußeren Form erkennbar, auch wenn er als solcher nicht in der Überschrift bezeichnet wurde. Maßgeblich für die Beurteilung, ob ein behördlicher Akt ein Verwaltungsakt ist, ist der objektive Erklärungswert, d.h., wie der Bürger unter Berücksichtigung der äußeren Form, Abfassung, Begründung, Beifügung einer Rechtsbehelfsbelehrung und aller sonstigen ihm bekannten oder erkennbaren Umstände nach Treu und Glauben bei objektiver Auslegung analog §§ 157, 133 BGB die Erklärung oder das Verhalten der Behörde verstehen durfte bzw. musste (vgl. Schoch/Schneider/Knauff, 3. EL August 2022, VwVfG § 35 Rn. 41 ff. m.w.N.). Die Bezeichnung einer Maßnahme ist für die Bestimmung ihrer Rechtsnatur grundsätzlich irrelevant. Vielmehr kommt es mangels formaler Erfordernisse als Bestandteil des Verwaltungsaktsbegriffs richtigerweise allein auf die Erfüllung der Merkmale der Legaldefinition des Verwaltungsakts aus § 35 S. 1 VwVfG an. Diese sind vorliegend gegeben, denn die Beklagte hat als Behörde erkennbar zur Regelung eines Einzelfalls - nämlich bezogen auf das klägerische Grundstück - die Festsetzung eines Vorauszahlungsbetrages auf den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 6 BauGB - also auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts - festgesetzt, welche auf unmittelbare Rechtswirkung nach außen gerichtet ist. Zudem ist der Bescheid mit einer Rechtbehelfsbelehrung versehen, welche ausdrücklich die Bezeichnung „Bescheid“ enthält. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der im Vorfeld stattgefundene Schriftverkehr zwischen der Beklagten und dem Kläger rein äußerlich (Layout) der Form des Bescheides vom 04.03.2021 ähnelt, denn für den Kläger als Adressaten war unmissverständlich erkennbar, dass es sich hierbei um einen Verwaltungsakt handelt und die Beklagte ihm gegenüber einen Geldleistungsbetrag festsetzen wollte. Dies stellt der Kläger letztlich auch nicht in Abrede. b) Der Bescheid erfüllt darüber hinaus die Anforderungen an eine hinreichende Begründung i.S.d. § 155 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 1 Nr. 3 b) KAG LSA i.V.m. § 121 Abs. 1, § 39 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 1 VwVfG LSA. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muss die Begründung einer behördlichen Ermessensentscheidung i.S.d. § 39 Abs. 1 VwVG die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Die Vorschrift verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in allen Einzelheiten zu begründen. Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Wie auch sonst im Abgabenrecht gilt für sanierungsrechtliche Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Es genügt, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 - 4 C 31.13 -, juris Rn. 8, m.w.N.). Insoweit bestimmt § 121 Abs. 1 AO, welcher im Falle sanierungsrechtlicher Abgaben gemäß § 155 Abs. 5 BauGB i. V. m § 13 Abs. 1 Nr. 3 b) KAG LSA Anwendung findet (vgl. Sächs. OVG, Urteil vom 17.06.2004 - 1 B 854/02 -, juris Rn. 28), dass ein schriftlicher Verwaltungsakt mit einer Begründung zu versehen, soweit dies zu seinem Verständnis erforderlich ist. Zum Verständnis erforderlich sind alle Angaben tatsächlicher und rechtlicher Art, die dem Betroffenen ein Verständnis der getroffenen Maßnahme sowie eine inhaltliche Überprüfung der Sach- und Rechtslage ermöglichen. Anzugeben sind deshalb zum einen die tatsächlichen Gründe, die dem Verwaltungsakt zugrunde gelegt worden sind, jedenfalls soweit sie von dem vom Betroffenen mitgeteilten Sachverhalt abweichen, und zum anderen die rechtlichen Gründe für den Verwaltungsakt, zu denen insbesondere die Rechtsgrundlage zählt (BeckOK AO/Füssenich, 23. Ed. 1.1.2023, AO § 121 Rn. 24). Die Begründungspflicht des § 121 Abs. 1 AO dient der Verwirklichung des gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gewährleisteten Rechtsschutzes gegen öffentliche Hoheitsakte. Der Betroffene kann Rechtsschutz nur dann effektiv in Anspruch nehmen, wenn er weiß, wie die Behörde ihren Verwaltungsakt rechtfertigt und auf welche Rechtsgrundlagen sie ihn stützt; dem Bürger wird damit nicht angelastet, überhaupt erst eine geeignete Rechtsgrundlage seinerseits zu suchen (BFH, Urteil vom 11.02.2004 - II R 5/02 -, juris Rn. 14, BVerfG, Beschluss vom 20.05.1988 - 1 BvR 273/88 -, juris Rn. 21 f.). Umfang und Inhalt der nach § 121 Abs. 1 AO geforderten Begründungspflicht, soweit dies zum Verständnis des Verwaltungsakts erforderlich ist, bleiben hinter denen des § 39 Abs. 1 Satz 2 VwVfG zurück. Mit der demgegenüber schwächeren Ausgestaltung der Begründungspflicht durch § 121 Abs. 1 AO wollte der Gesetzgeber den praktischen Bedürfnissen der Finanzverwaltung Rechnung tragen (BFH, Urteil vom 11.02.2004 - II R 5/02 -, juris Rn. 15 mit Verweis auf den Bericht des Finanzausschusses, BT-Drucks 7/4292 S. 27). Die (Finanz-)Behörde kann sich daher in ihrer zum Verständnis des Verwaltungsakts erforderlichen Begründung darauf beschränken, die ihre Entscheidung - d.h. den Tenor des Verwaltungsakts - maßgebend tragenden Erwägungen bekannt zu geben (BFH, Urteil vom 11.02.2004 - II R 5/02 -, juris Rn. 15 m.w.N.). Dabei ist das Maß der erforderlichen Begründung jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der jeweiligen individuellen Verständnisfähigkeit des Inhaltsadressaten oder Betroffenen zu bestimmen. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist (BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 - 4 C 31.13 -, juris Rn. 8, m.w.N.). Im Falle sanierungsrechtlicher Ausgleichs- und Vorauszahlungsbescheide ist - neben der Nennung der rechtlichen Grundlagen - erforderlich, dass diese die wesentlichen Berechnungsgrundlagen für die von der Gemeinde ermittelten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung enthalten. Hierzu gehören auch die bei der Ermittlung berücksichtigten wesentlichen Anknüpfungstatsachen, welche die Wertermittlung beeinflusst haben (vgl. hierzu ausführlich VG Magdeburg, Urteil vom 07.03.2023 - 4 A 80/21 MD -, juris m.w.N.). Zu den wesentlichen Angaben tatsächlicher und rechtlicher Art im Falle sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge gehören zunächst die von der Behörde bzw. dem Gutachterausschuss im jeweiligen Einzelfall herangezogene Wertermittlungsmethode bzw. die maßgeblichen Bewertungsparameter. Denn die Wahl des Verfahrens zur Ermittlung der maßgeblichen Bodenrichtwerte ist nach den §§ 10 ff., 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV 2010; diese ist hier, da es sich um eine Anfechtungsklage handelt und der Widerspruchsbescheid vom 02.07.2021 datiert, in der Fassung vom 19.05.2010, zuletzt geändert am 26.11.2019, anzuwenden und nicht in der seit dem 01.01.2022 gültigen Fassung) von verschiedenen Faktoren abhängig und steht im Ermessen der Gemeinde. Dabei ist die Vielfalt an möglichen Wertermittlungsverfahren durchaus groß, sodass nicht ohne Weiteres auf eine bestimmte Methode geschlossen werden kann (siehe hierzu den Überblick in EZBK/Kleiber/Fieseler, 147. EL August 2022, BauGB § 154 Rn. 120 ff.). Darüber hinaus sind die auf die jeweilige Wertermittlungszone bezogenen wesentlichen Anknüpfungstatsachen zu benennen. Es muss zumindest erkennbar werden, welche Sanierungsmaßnahmen als werterhöhend angesehen worden sind (vgl. hierzu beispielhaft OVG Hamburg, Urteil vom 16.04.2015, - 4 Bf 66/13 -, juris Rn. 36 f.). Nur so können die betroffenen Eigentümer (und auch das Gericht) in die Lage versetzt werden, weitergehende Erkenntnisse zu erlangen bzw. nachzufragen, um die Wertermittlung und -erhöhung anschließend auf Plausibilität zu prüfen (siehe hierzu unter 2 b), c)). Nach diesen Maßgaben genügt der angefochtene Bescheid im Zusammenhang mit der Begründung des Widerspruchsbescheids vom 02.07.2021, der ergänzenden Begründung vom 02.05.2023 sowie den im Klageverfahren erfolgten ergänzenden Ausführungen der Beklagten den an einen sanierungsrechtlichen Abgabenbescheid zu stellenden Mindestanforderungen an eine hinreichende Begründung. Denn dieser enthält die zum Verständnis eines solchen Verwaltungsaktes erforderlichen Angaben. Die Beklagte legt die für die von ihr ermittelte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung wesentlichen Berechnungsgrundlagen unter Nennung der einschlägigen Wertermittlungsmethode (Niedersachsenmodell) sowie der wesentlichen Anknüpfungstatsachen dar. Als für die hier einschlägige Bodenrichtwertzone (1498, „A-Stadt A-Straße“) getroffenen Sanierungsmaßnahmen nennt sie den Ausbau der Straße „A-Straße“ mit Nebenanlagen und Beleuchtung, den Ausbau des Platzes „A-Straße“, den Ausbau der Nebenanlagen und Beleuchtung „C-Straße“ und die Sanierung eines Verwaltungsgebäudes. Dies ist für den Kläger nachvollziehbar und - ggf. durch weitere Nachfrage - auch überprüfbar. Dabei bildet die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landesamtes für Vermessung und Geoinformationen des Landes in Dessau vom 13.11.2017 (Wertermittlung Stichtag 13.06.2017) über die Höhe der Anfangs- und Endwerte sowie Festlegungen für das Sanierungsgebiet „Altstadt“ der Stadt A-Stadt die Grundlage der Bestimmung. Die einschlägigen Tabellen und Werte sind den dem Kläger in diesem Zusammenhang übermittelten Unterlagen zu entnehmen. Die Beklagte führt zudem aus, welche weiteren individuelle Faktoren (Umrechnungskoeffizienten; Grundstücksgröße; Nutzung des Grundstückes) bei der Berechnung von ihr berücksichtigt worden sind und woraus sich diese ergeben. Zwar lassen die Wertbeurteilung und die weiteren Unterlagen schon wegen der Komplexität der Materie Fragen offen, insbesondere was die spezifisch sanierungsbezogenen Wertungen anbelangt. Auch wird ein Bezug zu dem zu bewertenden Grundstück bzw. zu der Wertzone, in der das zu bewertende Grundstück belegen ist, nicht unmittelbar hergestellt. Gleichwohl ergibt sich aus den dem Kläger zur Verfügung gestellten und der festgesetzten Geldleistungsforderung zugrunde gelegten Unterlagen jedenfalls in den „Eckpunkten“, wie der gegen den Kläger festgesetzte Vorauszahlungsbetrag ermittelt worden ist (zu diesen Anforderungen auch OVG Hamburg, Urteil vom 16.04.2015 - 4 Bf 66/13 -, juris Rn. 36). Der Kläger ist somit durchaus in der Lage, hinsichtlich der Wertermittlung und -erhöhung im Bedarfsfall weitergehende Erkenntnisse zu erlangen bzw. bei der Beklagten zu erfragen, um diese auf Plausibilität überprüfen zu können. Insoweit ist die Beklagte ihrer Pflicht zur Offenlegung der wesentlichen Bewertungsparameter im Rahmen der schriftlichen Begründung ihres Bescheides hinreichend nachgekommen. Selbst wenn man also davon ausgehen würde, dass der Bescheid vom 04.03.2021 allein noch nicht den Begründungsanforderungen gerecht wird, konnte die Beklagte diesen Formfehler spätestens mit der im Klageverfahren erlassenen ergänzenden Begründung gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 VwVfG, § 126 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 AO heilen. Soweit der Kläger dies dem Grunde nach in Abrede stellt, kann er damit nicht durchdringen, denn die Heilungsmöglichkeit ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. Die von der Beklagten nachgeholte ergänzende Begründung erfüllt auch im Übrigen die an eine Nachholung von Ermessenerwägungen zu stellenden formellen Voraussetzungen (zu den diesbezüglichen Voraussetzungen siehe BVerwG, Urteil vom 13.12.2011 - 1 C 14/10 -, juris Rn. 18 f.). Die Beklagte hat insbesondere mit der am 02.05.2023 erlassenen ergänzenden Begründung zum Bescheid über die Erhebung einer Vorauszahlung vom 04.03.2021, welche dem Kläger förmlich zugestellt wurde, eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass sie ihre bisherige Ermessensbegründung um weitere im Schreiben aufgeführte Aspekte ergänzen will. Damit grenzt sie ihre ergänzende Begründung auch klar und unmissverständlich von ihren Ausführungen als Prozesspartei im Verwaltungsprozess ab und gibt dem Kläger die Gelegenheit, sich zu dem neuen Vorbringen zu äußern. Von dieser Gelegenheit hat der Kläger auch Gebrauch gemacht. c) Der Kläger wurde auch entsprechend § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB i.V.m. § 28 Abs. 1 VwVfG angehört. Er hat mehrfach die ihm eingeräumte Gelegenheit zur schriftlichen Stellungnahme wahrgenommen, auf die die Beklagte ihrerseits mit weitergehenden Erläuterungen und Stellungnahmen reagiert hat. Es fand ferner eine mündliche Erörterung statt, die der weiteren Erläuterung der angefochtenen Festsetzung eines Vorauszahlungsbetrages durch die Beklagte sowie dazu diente, dass der Kläger seine Einwendungen selbst vortragen und begründen konnte. Dass er sich hierbei durch seinen früheren Prozessbevollmächtigten vertreten lassen hat, entspricht § 14 VwVfG und ist daher nicht zu beanstanden. 2. Der Bescheid ist auch materiell rechtmäßig. a) Er ist zunächst hinreichend bestimmt i.S.d. § 37 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 119 AO. Dem Bestimmtheitserfordernis des § 37 Abs. 1 VwVfG ist genügt, wenn insbesondere für den Adressaten des Verwaltungsakts die von der Behörde getroffene Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach richten kann. Es reicht aus, wenn sich die Regelung aus dem gesamten Inhalt des Bescheides, insbesondere seiner Begründung, sowie den weiteren den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen unzweifelhaft erkennen lässt (BVerwG, Urteil vom 03.12.2003 - BVerwG 6 C 20.02 -, juris Rn. 17 m.w.N.). Zugleich muss der Verwaltungsakt geeignete Grundlage für Maßnahmen zur zwangsweisen Durchsetzung (Verwaltungsvollstreckung) sein können (BVerwG, Urteil vom 15.02.1990 - BVerwG 4 C 41.87 -, juris Rn. 29). Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts (BVerwG, Urteil vom 03.12.2003, a.a.O.). An die Festsetzung von Vorauszahlungen auf den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag sind insoweit die Anforderungen zu stellen, die auch für den endgültigen Ausgleichsbetragsbescheid gelten. Der Bescheid muss daher den Bestimmtheitserfordernissen des § 119 AO genügen. Dabei ist die Beklagte nicht dazu verpflichtet, die Sanierung nach Anlass und Umfang in Form eines Abschlussberichts zu dokumentieren, vielmehr genügt die Angabe der Eckdaten für die Wertermittlung und die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung des Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse nach Maßgabe des § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB vor Festsetzung des Ausgleichsbetrages (BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 - 4 C 31/13 -, NVwZ 2015, 531). Dem ist die Beklagte, wie bereits festgestellt, nachgekommen. b) Die Voraussetzungen für die Forderung eines Vorauszahlungsbetrages auf den Ausgleichsbetrag sind auch dem Grunde nach erfüllt. Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Vorauszahlung auf einen Ausgleichsbetrag für ein Sanierungsgebiet ist § 154 Abs. 1 S. 1, Abs. 6 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag Entgelt zu entrichten, der der durch die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Die Gemeinde kann von den Eigentümern gemäß § 154 Abs. 6 BauGB auf den nach den Abs. 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist. Voraussetzung für die Erhebung von Vorauszahlungen ist, dass die Sanierungsmaßnahme bereits zu Verbesserungen geführt hat und dass der Grundeigentümer die wirtschaftlichen Vorteile der Sanierung auch tatsächlich nutzen kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.05.2002 - 4 C 6/01 -, juris). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Das Grundstück des Klägers liegt im Geltungsbereich der mit Beschluss des Stadtrates der Beklagten vom 27.09.1995 erlassenen Sanierungssatzung für das Sanierungsgebiet „Altstadt" der Stadt A-Stadt. Die Satzung ist ausweislich des Verwaltungsvorgangs am 03.07.1996 durch Aushang und am 04.07.1996 durch Veröffentlichung in der Tageszeitung „Volksstimme“ ordnungsgemäß bekannt gemacht worden. Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der Satzung bestehen nicht. Soweit der Kläger die Wirksamkeit der Sanierungssatzung mit Nichtwissen bestreitet, fehlt es bereits an einem substantiierten Vortrag. Abgesehen davon dürfte es dem Kläger nicht gelingen, mit etwaigen Einwänden durchzudringen. Denn selbst wenn bei der Aufstellung der Sanierungssatzung Verfahrens- und Formvorschriften i.S.v. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 BauGB verletzt worden sein sollten, wären diese Fehler inzwischen gemäß § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (i.V.m. § 233 Abs. 2 BauGB) unbeachtlich. Der Kläger hat auch nicht vorgetragen, etwaige Verstöße gegen Verfahrens- und Formvorschriften innerhalb der Jahresfrist gegenüber der Beklagten schriftlich geltend gemacht zu haben; auch aus den Akten ergibt sich nicht, dass Rügen geltend gemacht worden sind. Sonstige Abwägungsfehler sind ebenfalls weder geltend gemacht noch ersichtlich, sodass weder Zweifel an der Wirksamkeit der streitgegenständlichen Sanierungssatzung noch ein Anlass für eine weitergehende Überprüfung seitens des Gerichtes bestehen (zum Umfang der Fehlersuche vgl. BVerwG, Urteil vom 17.04.2002 - 9 CN 1/01 -, juris). Soweit der Kläger darüber hinaus die grundsätzliche Berechtigung der Beklagten zur Erhebung von Vorauszahlungen bezweifelt, ist dieser Einwand ebenfalls unbegründet. Voraussetzung hierfür ist - im Hinblick darauf, dass es sich bei der Vorauszahlung letztlich um eine Art Abschlagszahlung auf den endgültigen Sanierungsausgleichsbetrag handelt - zunächst, dass die Sanierung (rechtlich) noch nicht abgeschlossen sein darf. Dies ist hier der Fall. Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (siehe nur BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 - 4 C 11/13 -, juris m.w.N.) ist der Begriff des Abschlusses der Sanierung förmlich zu verstehen. Die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags entsteht mit der rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB oder mit der Erklärung der Gemeinde gemäß § 163 BauGB, dass die Sanierung für ein Grundstück abgeschlossen ist. Demgemäß sind - worauf es rechtlich letztlich allein ankommt - Maßnahmen nach §§ 162, 163 BauGB (gänzliche oder teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung, Entlassung einzelner Grundstücke aus der Sanierung) jedenfalls bis zum Zeitpunkt des Erlasses des hier angefochtenen Bescheids in Gestalt des Widerspruchsbescheides nicht durchgeführt worden. Die Beklagte war auch nicht gemäß § 235 Abs. 4 i.V.m. § 142 BauGB zur Aufhebung der Sanierungssatzung verpflichtet, wobei dahinstehen kann, ob der Kläger sich hierauf überhaupt berufen könnte. Wurde eine Sanierungssatzung vor der Änderung des § 142 BauGB beschlossen, gilt die Übergangsregelung des § 235 Abs. 4 BauGB. Danach sind Sanierungssatzungen, die - wie die streitgegenständliche Satzung - vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemacht worden sind, bis spätestens zum 31. Dezember 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB aufzuheben, es sei denn, es ist entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 BauGB eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden. Eine nachträgliche Fristsetzung ist demnach für vor dem 1. Januar 2007 in Kraft getretene Sanierungssatzungen erst ab dem 31. Dezember 2021 zwingend erforderlich (vgl. dazu VG München, Urteil vom 10.12.2019 - M 1 K 17.3131 -, juris Rn. 35). Zum hier maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, nämlich des Erlasses des Widerspruchsbescheids vom 02.07.2021, bestand demnach nach Maßgabe dieser Vorschrift (noch) keine gesetzliche Pflicht der Beklagten zur Aufhebung der Sanierungssatzung. Abgesehen davon hat die Beklagte mit Beschluss des Stadtrates vom 22.08.2021 die Verlängerung der Sanierungssatzung der Stadt A-Stadt zur weiteren Durchführung der Sanierung auf den 31.12.2024 festgesetzt, sodass die Satzung rein formell weiterhin Wirkung entfaltet. Der angefochtene Vorauszahlungsbescheid ist mangels Entstehens des endgültigen Sanierungsausgleichsbetrages auch nicht festsetzungsverjährt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b KAG LSA i.V.m. den §§ 169 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1, 170 Abs. 1 AO). Eine Erhebung des Vorauszahlungsbetrages wird ferner nicht durch das rechtsstaatliche Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit oder wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen, denn die Erhebung steht für den Kläger in einem relevanten zeitlichen Zusammenhang mit dem Eintritt der Vorteilslage. Das im Rechtsstaatsprinzip verankerte Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit schützt den Bürger davor, für lange zurückliegende, in tatsächlicher Hinsicht abgeschlossene Vorgänge zeitlich unbegrenzt zu Beiträgen herangezogen zu werden. Der Gesetzgeber hat einen weiten Gestaltungsspielraum bei seiner Aufgabe, die berechtigten Interessen der Allgemeinheit am Vorteilsausgleich und der einzelnen Vorteilsempfänger an Rechtssicherheit zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 05.03.2013 - 1 BvR 2457/08 -, juris; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 08.03.2017 - 9 B 19/16 -, juris). Eine abschließende Klärung des Begriffes „Vorteilslage“ ist der Fachgerichtsbarkeit vorbehalten und noch nicht erfolgt (OVG LSA, Urteil vom 22.09.2020 - 4 L 96/18 -, juris Rn. 66, unter Bezugnahme auf LVerfG LSA, Urteil vom 24.01.2017 - LVG 1/16 -, Rn. 47; VG Magdeburg, Urteil vom 05.12.2018 - 9 A 301/17 -, juris Rn. 74; VG Cottbus, Beschluss vom 19.08.2019 - 4 L 262/19 -, juris, Rn. 13, m.w.N.). Für den Begriff der Vorteilslage sind daher die von dem Bundesverfassungs- und Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Grundsätze zum Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit zu berücksichtigen, die auch für den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag Anwendung finden: Das Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit (Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 20 Abs. 3 GG) erstreckt sich auf alle Abgaben zum Vorteilsausgleich. Es verlangt, dass der Zeitpunkt des Eintritts der tatsächlichen Vorteilslage für die Beitragspflichtigen erkennbar ist (BVerfG, Beschluss vom 03.11.2021 - 1 BvL 1/19 -, juris Rn. 69, 72). Insoweit besteht der Grundsatz, dass der Begriff der Vorteilslage an für alle Bürger ohne Weiteres bestimmbare, rein tatsächliche Gegebenheiten anknüpfen muss und rechtliche Voraussetzungen für das Entstehen der Abgabe zum Vorteilsausgleich außen vor bleiben (vgl. Saarl. VG, Urteil vom 05.06.2020 - 3 K 302/19 -, juris Rn. 129 mit Verweis auf BVerfG, Beschluss vom 05.03.2013 - 1 BvR 2457/08 -, juris). Zudem erfasst das Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit nicht nur Konstellationen, in denen sich der Eintritt der (Festsetzungs-)Verjährung durch die gesetzliche Ausgestaltung des Beginns oder des Endes der Verjährungsfrist auf unbestimmte Zeit verzögert, sondern es bezieht alle Fälle ein, in denen eine tatsächliche Vorteilslage eintritt, die daran anknüpfenden Abgaben aber wegen Fehlens einer sonstigen Voraussetzung nicht verjähren können (BVerfG, Beschluss vom 03.11.2021, a.a.O.; so auch VG Halle, Beschluss vom 22.03.2023 - 2 B 25/23 HAL-, nicht veröffentlicht). Diese verfassungsrechtlichen Maßstäbe beanspruchen auch bei der Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge Geltung, obgleich es sich hierbei nicht um eine Beitragserhebung im engeren Sinne handelt. Entscheidend für die Vergleichbarkeit der Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen und der Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen ist, dass in beiden Fällen zwischen dem Eintritt der Vorteilslage (Abschluss der Sanierungsmaßnahmen bzw. technische Fertigstellung der Erschließungsanlage) und der Abgabenerhebung ein langer Zeitraum liegen kann, der durch Verjährungsfristen nicht begrenzt wird, wenn die jeweilige Abgabenpflicht noch nicht entstanden ist (OVG RP, Urteil vom 06.11.2017 - 6 A 11831/16 -, juris Rn. 39). Das Bundesverwaltungsgericht führt hierzu in seinem Urteil vom 20.03.2014 (- 4 C 11/13 -, juris Rn. 17) aus: „Das rechtsstaatliche Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit gilt für alle Fallkonstellationen, in denen eine abzugeltende Vorteilslage eintritt, die daran anknüpfenden Abgaben aber wegen des Fehlens sonstiger Voraussetzungen nicht entstehen und deshalb auch nicht verjähren können (VGH München, Urteil vom 14. November 2013 - 6 B 12.704 - juris Rn. 21). Das ist beim Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 3 BauGB regelmäßig (siehe aber § 163 BauGB) der Fall, solange die Gemeinde die Sanierungssatzung nicht aufhebt. Auch in diesem Fall darf eine gesetzlich angeordnete Abgabepflicht daher nicht zur Folge haben, dass die Gemeinde die Abgabe zeitlich unbegrenzt nach dem Eintritt der Vorteilslage festsetzen kann.“ Durch den auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben wird sichergestellt, dass sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge nicht zeitlich unbegrenzt nach Erlangung des Sanierungsvorteils festgesetzt werden dürfen (vgl. OVG RP, Urteil vom 06.11.2017 - 6 A 11831/16 -, juris Rn. 38). Diesen Anforderungen ist auch nicht durch § 163 Abs. 1 Satz 2 BauGB Genüge getan, wonach die Gemeinde die Sanierung für ein Grundstück auf Antrag des Eigentümers als abgeschlossen zu erklären hat (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 - 4 C 11/13 -, juris Rn. 19 mit Verweis auf BVerwG, Urteil vom 21.12.2011 - BVerwG 4 C 13.10 -, juris); die damit eröffnete Möglichkeit in der Hand des einzelnen Eigentümers, den Abschluss der Sanierung grundstücksbezogen herbeizuführen, ist kein vollwertiges Surrogat für die in § 162 Abs. 1 BauGB geregelte Pflicht, die Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung für das gesamte Sanierungsgebiet abzuschließen. Gleiches gilt für die in § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB getroffene Regelung, dass die Gemeinde auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen soll, wenn der Pflichtige an der vorzeitigen Festsetzung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann; auch mit dieser Antragsmöglichkeit ist dem rechtsstaatlichen Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit nicht hinreichend entsprochen; das gilt vor allem deswegen, weil die vorzeitige Festsetzung etwa im Hinblick auf ungewöhnliche Ermittlungsschwierigkeiten oder einen nicht vertretbaren Verwaltungsaufwand abgelehnt werden kann (BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 - 4 C 11/13 -, juris Rn. 19; so auch VG Halle, Beschluss vom 22.03.2023 - 2 B 25/23 HAL-, nicht veröffentlicht). Die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts generell ausgeschlossen, wenn seit dem Entstehen der Vorteilslage mehr als 30 Jahre vergangen sind; aber auch vor Erreichen dieser zeitlichen Höchstgrenze kann die Erhebung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls treuwidrig und deshalb als Rechtsausübung unzulässig sein (BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 - 4 C 11/13 -, juris Rn. 34). Treuwidrigkeit liegt dabei nicht bereits dann vor, wenn die Gemeinde die Sanierungssatzung entgegen ihrer Pflicht aus § 162 Abs. 1 BauGB nicht rechtzeitig aufgehoben hat. Treuwidrig ist die Abgabenerhebung vielmehr erst dann, wenn es aufgrund der Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, den Bürger mit der Abgabenerhebung zu konfrontieren (BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 - 4 C 11/13 -, juris Rn. 32). Wann das der Fall ist, mag im Einzelfall schwierig zu bestimmen sein. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ist aber handhabbar. Zugrunde zu legen ist ein enger Maßstab. Gegen die Annahme der Treuwidrigkeit kann etwa sprechen, dass sich der politische Willensbildungsprozess in der Gemeinde über die Fortsetzung der Sanierungsmaßnahmen schwierig gestaltete oder dass die Fortführung der Sanierung an finanziellen Engpässen scheiterte (vgl. BVerwG, a.a.O.). Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ist dabei eine von Amts wegen zu berücksichtigende Einwendung. Er steht der Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge auch dann entgegen, wenn sich der Betroffene hierauf nicht beruft. Den rechtsstaatlichen Anforderungen ist damit insgesamt Genüge getan (BVerwG, Urteil vom 20.03.2014 - 4 C 11/13 -, juris Rn. 34). Eine lange Sanierungsdauer (auch über 35 Jahre) dagegen steht der Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen gemäß § 154 BauGB nicht von vornherein entgegen (OVG RP, Urteil vom 16.02.2017 - 6 A 10137/14 -, juris). Für den hier in Rede stehenden Vorauszahlungsbescheid, der das rechtliche Schicksal des eigentlichen Ausgleichsbetrages teilt, kann nichts Anderes gelten (Saarl. VG, Urteil vom 05.06.2020 - 3 K 302/19 -, juris Rn. 126 f). Für den Eintritt der Vorteilslage ist unter Anwendung dieser Grundsätze im Falle der Heranziehung zu einer Vorauszahlung auf den sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrag - welcher naturgemäß vor dem förmlichen Abschluss der Sanierung erhoben wird - darauf abzustellen, wann eine Sanierung insgesamt tatsächlich beendet ist. Dies ist der Fall, wenn das Sanierungsprogramm abgearbeitet und folglich eine weitere sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in Bezug auf das Grundstück nicht mehr zu erwarten ist (vgl. OVG RP, Beschluss vom 11.06.2019 - 6 B 10540/19 -, juris Rn. 17). Nur daraus können sich für alle Bürger ohne Weiteres bestimmbare, rein tatsächliche Gegebenheiten ergeben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob speziell auf dem Grundstück des Klägers oder in der näheren Umgebung noch Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, denn die Sanierung stellt eine gebietsbezogene Gesamtmaßnahme dar. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände eines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke, weshalb z.B. auch Grundstücke einbezogen werden können, auf denen selbst keine Maßnahmen durchzuführen sind (OVG RP, Urteil vom 16.02.2017 - 6 A 10802/17.OVG -, juris Rn. 18 m.w.N.). Vor diesem Hintergrund ist durch die Kammer nicht erkennbar, dass der Eintritt der Vorteilslage zum hier maßgeblichen Zeitpunkt der Erhebung des Vorauszahlungsbetrages im Jahr 2021 derart weit zurückliegt, dass die Grenze der unzulässigen Rechtsausübung überschritten wäre. Denn die Beklagte hat noch mit Beschluss vom 28.10.2020 weitere Maßnahmen festgelegt, die zum Abschluss der Stadtsanierung im Sanierungsgebiet „Altstadt“ der Stadt A-Stadt umgesetzt werden sollten. Hierzu gehörten u.a. Maßnahmen in der W.-Rathenau-Straße 4, Am Friedhofsvorplatz sowie insbesondere in der Hagenstraße 22/23, welche bereits durch Beschluss des Hauptausschusses vom 25.08.1999 als durchzuführende Ordnungsmaßnahme festgesetzt wurde. Danach hatte die Beklagte bereits im Jahr 1999 u.a. den Abbruch eines Wohngebäudes und ehemaligen Kraftfutterwerks in der Hagenstraße 22/23 vorgesehen. Dass sie sich erst im Jahr 2020 zur Umsetzung der Maßnahme entschloss, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Ohne Belang ist dabei der Einwand des Klägers, im Jahr 1999 sei noch ein anderer Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen, weshalb der Beschluss zur Festsetzung der Maßnahme in der Hagenbergstraße 22/23 nicht mehr tragend sei. Denn eine Pflicht zur vorrangigen Inanspruchnahme der Voreigentümer ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Der Wortlaut des § 154 BauGB knüpft vielmehr an den Begriff des „Eigentümers“ an; § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB stellt darauf ab, ob der Eigentümer die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den zulässigerweise bereits entrichtet hat. Damit ist ein Eigentumswechsel im laufenden Sanierungsverfahren durchaus inbegriffen, sodass der Kläger Veränderungen im laufenden Sanierungsverfahren grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss. An der Wirksamkeit der Beschlüsse der Beklagten vom 25.08.1999 und vom 28.10.2020 bestehen daher keine Zweifel. Das Sanierungsprogramm der Beklagten war folglich im Jahr 2020 nachweislich noch nicht abgeschlossen, sodass eine Vorteilslage zu diesem Zeitpunkt noch bestand. Dass die mit Beschluss vom 28.10.2020 umzusetzenden Maßnahmen nicht in der Bodenrichtwertzone des klägerischen Grundstückes liegen, ist dabei unschädlich. Denn die Sanierung stellt, wie bereits dargelegt, eine gebietsbezogene Gesamtmaßnahme dar, sodass das Sanierungsprogramm vollständig in den Blick zu nehmen ist. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Umsetzung dieser Maßnahmen zu einer Bodenwerterhöhung auch für das klägerische Grundstück führt, da die Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung dem noch ausstehenden besonderen Bodenrichtwertverfahren im Zuge der Erhebung der endgültigen Ausgleichsbeträge vorbehalten bleibt. Einwände hiergegen hat der Kläger nicht geltend gemacht. Darüber hinaus liegen die Vorhabengrundstücke jeweils in räumlicher Nähe zum klägerischen Grundstück, wenn auch in einer anderen, im Jahr 2017 festgelegten, Bodenrichtwertzone. In Anbetracht dessen kann dahinstehen, ob in Anlehnung an das Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit die Regelung des § 13b Satz 1 KAG LSA vorliegend Anwendung findet. Nach dieser Vorschrift ist eine Abgabenfestsetzung unabhängig vom Entstehen einer Abgabenpflicht zum Vorteilsausgleich mit Ablauf des zehnten Kalenderjahres, das auf den Eintritt der Vorteilslage folgt, ausgeschlossen. Diese Frist ist nach den obigen Feststellungen eingehalten. Selbst wenn man mit dem Vortrag der Beklagten annehmen würde, dass bereits im Jahr 2017 ein Großteil der wertbildenden Maßnahmen im Sanierungsgebiet durchgeführt gewesen seien - was allein nicht für einen Abschluss des Sanierungsprogramms spricht -, würde dies zu keinem anderen Ergebnis führen. Denn auch hier läge der - unterstellte - Eintritt der Vorteilslage nicht mehr als 10 Jahre vor der Geltendmachung des Vorauszahlungsbetrages. Insoweit fehlt es entgegen der Ansicht des Klägers gerade nicht an einem „zeitlichen Zusammenhang“ zwischen der Erhebung des Vorauszahlungsbetrages und den durchgeführten Maßnahmen. Aus welchen Gründen dies ausnahmsweise anders zu sehen sein sollte, vermochte der Kläger nicht substantiiert darzulegen. Ob die Sanierung nunmehr tatsächlich beendet ist, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Die Sanierungssatzung ist nicht (förmlich) aufgehoben worden und der Gemeinde steht bei der Bemessung der Frage, ob und wann das Ziel der Sanierung erreicht und die Sanierung i.S.d. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 146 BauGB durchgeführt ist, ein beträchtlicher Handlungsspielraum zu. Die Beurteilung bemisst sich nach der jeweiligen städtebaulichen Situation, nach den von der Gemeinde formulierten Sanierungszielen (§ 140 Nr. 3 BauGB) und dem darauf aufbauenden Sanierungskonzept und dem Grad seiner Verwirklichung (OVG RP, Beschluss vom 11.06.2019 - 6 B 10540/19 -, juris Rn. 31). Eine Verpflichtung zur vollständigen Sanierung besteht dabei nicht. Insoweit ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Beklagte erst im Jahr 2024 von einer Beendigung der Sanierung ausgeht. Im Übrigen setzt die Erhebung einer Vorauszahlung lediglich voraus, dass in dem Zeitpunkt, in dem die Gemeinde mit einem entsprechenden Verlangen an den Eigentümer herantritt, eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Grundstücksnutzung zulässig ist. Die in § 154 Abs. 6 BauGB enthaltene Formulierung „sobald“ bezeichnet daher insoweit allein eine zeitliche Grenze (vgl. VG Osnabrück, Urteil vom 31.10.2003 - 2 A 99/00 -, juris Rn. 18). Diese Voraussetzungen sind vorliegend ebenfalls erfüllt. Gegenteiliges hat der Kläger nicht vortragen. In tatsächlicher Hinsicht waren im Zeitpunkt des Erlasses des Vorauszahlungsbescheids auch bereits Vorteile für den Kläger im Entwicklungsbereich entstanden. Exemplarisch sei hier der Ausbau der Straße „A-Straße“ mit Nebenanlagen und Beleuchtung, der Ausbau des Platzes „A-Straße“, der Ausbau der Nebenanlagen und Beleuchtung „Bahnhofsstraße“ und die Sanierung eines Verwaltungsgebäudes zu nennen. Weiterhin geht aus der in der Verwaltungsakte befindlichen „Dokumentation über die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der Sanierungsmaßnahme“ für den Zeitraum 1991-2020 die Umsetzung zahlreicher Ordnungs- und Baumaßnahmen hervor, welche der Kläger auch nicht in Abrede stellt. c) Der angefochtene Bescheid ist schließlich auch hinsichtlich der Höhe des geforderten Vorauszahlungsbetrages nicht zu beanstanden. Der Ausgleichsbetrag dient der Abschöpfung der maßnahmebedingten Bodenwertsteigerung. Die Berechnung derselben erfolgt gemäß § 154 Abs. 2 BauGB. Die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks ist der Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wären (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergibt durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes (Endwert). Es ist allein die Erhöhung des Bodenwertes abzuschöpfen, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist (BVerwG, Beschluss vom 24.07.2020 - 4 B 18/19 -, juris; BVerwG, Beschluss vom 15.03.2018 - 4 B 66.17 -, juris). Sowohl der vorgenannte Anfangswert als auch der Endwert sind bezogen auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. Von diesem Stichtag für die Wertermittlung ist der sogenannte Qualitätsstichtag zu unterscheiden. Dieser bezeichnet den Zeitpunkt, auf die sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2010). Der Qualitätsstichtag für den Anfangswert ist grundsätzlich durch den Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses bestimmt und damit ggf. dem Wertermittlungsstichtag vorgelagert (BVerwG, Beschluss vom 24.07.2020 - 4 B 18/19 -, juris, mit zahlreichen Nachweisen). Für das Vorliegen einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung ist nach den §§ 153 Abs. 1, 154 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BauGB die Gemeinde beweispflichtig (BVerwG, Beschluss vom 24.07.2020 - 4 B 18/19 -, juris). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts wird den Gemeinden bei der Bewertung von Grundstücksflächen jedoch ein Wertermittlungsspielraum eingeräumt, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist. Das Bundesverwaltungsgericht führt hierzu aus (BVerwG, Beschluss vom 24.07.2020 - 4 B 18/19 -, juris Rn. 14 mit weiteren Nachweisen): „Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen aber deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 7 Rn. 10 ff.).“ Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch nicht uneingeschränkt und erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte daher in vollem Umfang überprüfen. Sie müssen es überprüfen, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet daher eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.07.2020 - 4 B 18/19 -, juris Rn. 15). Nicht zum Wertermittlungsspielraum gehört etwa die Frage, wie ein Grundstück baurechtlich zu qualifizieren ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.05.2002 - 4 C 6/01 -, juris). In Anbetracht dieser Maßstäbe ist die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf dem Grundstück des Klägers rechtsfehlerfrei unter Inanspruchnahme des vorstehend beschriebenen Wertermittlungsspielraums erfolgt. Insbesondere die angewandte Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung mithilfe des sogenannten Niedersachsen-Modells ist nicht zu beanstanden. Die Berechnung des Vorauszahlungsbetrages erscheint unter Anwendung der rechtlichen Maßgaben hinreichend plausibel. Das Gesetz macht zur Methode der Ausgleichsbetragsermittlung keine besonderen Vorgaben. Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 Abs. 2 BauGB nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung der maßgeblichen Anfangs- und Endwerte finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten ImmoWertV 2010, der allerdings keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt (OVG Hamburg, Urteil vom 16.04.2015 - 4 Bf 66/13 -, juris Rn 44). Die ImmoWertV 2010 ist hinsichtlich ihrer Methoden aber nicht abschließend. Wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann. Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichem Maße geeignet ist wie die in der ImmoWertV 2010 geregelten Methoden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage (zum Vorstehenden: OVG Hamburg, Urteil vom 16.04.2015, a.a.O. mit Verweis auf BVerwG, Urteil vom 27.11.2014 - 4 C 31.13 -, juris Rn. 7, m.w.N.). Das hier angewendete Niedersachsen-Modell ist zur Wertermittlung nach den vorstehenden Maßgaben geeignet. Ausgangspunkt für die vorliegende Wertermittlung der Beklagten ist die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in für das Sanierungsgebiet „Stadt A-Stadt“, Bodenrichtwertzone 1498, zum Wertermittlungsstichtag 13.06.2017 über die Höhe der Anfangs- und Endwerte sowie Festlegungen für das Sanierungsgebiet „Altstadt“. Die Heranziehung dieses Wertermittlungsstichtages für die Berechnung des streitgegenständlichen Vorauszahlungsbescheids ist rechtlich nicht zu beanstanden. Der Wertermittlungsstichtag ist im Rahmen der Festsetzung des endgültigen Ausgleichsbetrags in der Regel der Zeitpunkt des Inkrafttretens der ortsüblich bekannt gemachten Satzung über die Aufhebung des Sanierungsgebietes bzw. in den Fällen des § 163 Abs. 1 und 2 BauGB der Zeitpunkt der Abschlusserklärung (vgl. Kleiber/Fieseler in Ernst/Zinkahn/Bielenberg Baugesetzbuch Band IV, Stand 1. April 2022, § 154, Rn. 93). Da die Vorauszahlung eine Abschlagszahlung auf den Ausgleichsbetrag darstellt und im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde steht, ist es zwar möglich, aber nicht zwingend notwendig, den Zeitpunkt der Erhebung der Vorauszahlung als maßgeblichen Wertermittlungsstichtag anzusehen (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -, juris). Die Zubilligung eines Ermessensspielraums, bei dessen Ausübung sich die Gemeinde an den Wertverhältnissen zur Zeit der Erhebung der Vorauszahlung lediglich zu "orientieren" hat, schließt es aus, einen Vorauszahlungsbescheid strikt an die Wertverhältnisse zu einem bestimmten Stichtag zu binden. Entscheidend ist allein, dass die voraussichtliche Höhe des endgültigen Ausgleichsbetrages zum dafür maßgeblichen Stichtag nicht überschritten wird (Nds. OVG, Beschluss vom 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -, juris Rn. 26f.). Hierfür bestanden nach der Erkenntnislage des Gerichtes und den Ausführungen der Beklagten jedenfalls zum hier maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides am 02.07.2021 keine Anhaltspunkte. Gegenteiliges hat der Kläger auch nicht substantiiert dargelegt. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Kläger durch die Wahl des „früheren“ Wertermittlungsstichtages unter Heranziehung des Grundstücksmarktberichtes aus dem Jahr 2017 nicht beschwert ist, da durch die im streitgegenständlichen Sanierungsgebiet stattgefundenen bzw. noch stattfindenden Sanierungsmaßnahmen mit hoher Wahrscheinlichkeit eine weitere Bodenwerterhöhung seit dem Jahr 2017 eingetreten ist bzw. noch eintreten wird, sodass die Berechnung des Vorauszahlungsbetrages unter Heranziehung eines späteren Wertermittlungsstichtages voraussichtlich höher ausgefallen wäre. Eine Erhöhung ist auch bereits vor dem Hintergrund zu erwarten, dass nach Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung bei der Ermittlung des Anfangswertes die konjunkturelle Entwicklung in dem betroffenen Gebiet in Form von Indexreihen berücksichtigt werde. Hierbei werde von einer Wertsteigerung von 3 % per se ausgegangen, welche sich aus einer Übersicht zur Erläuterung der Anfangs- und Endwerte ergibt, die dem Verwaltungsvorgang zu entnehmen ist. Soweit der Kläger vorträgt, die Grundstückswerte seien aktuell wieder fallend, ist dies für die Berechnung der hier maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zum Wertermittlungsstichtag 13.06.2017 ohne Belang. Denn es kann insoweit nur auf den Kenntnisstand der Beklagten zum Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides im Jahr 2021 abgestellt werden. Eine vorgreiflich überschlägige Ermittlung ist weder angezeigt noch umsetzbar. Das vorliegend vom Gutachterausschuss zur Anwendung gebrachte Niedersachsen-Modell genügt den maßgeblichen Anforderungen. Es vergleicht mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden geschaffene Strukturen der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung mit den Gegebenheiten vor der Sanierung, indem die festgestellten städtebaulichen Missstände und die jeweiligen (Sanierungs-)Maßnahmen quantifiziert werden. Sodann wird unter Zugrundlegung von Bodenwerterhöhungen, die für das Land aus konventionell im Vergleichswertverfahren ermittelten Anfangs- und Endwerten unter Berücksichtigung der Missstands- und Maßnahmebewertung errechnet worden sind, im Wege einer Typisierung mit Hilfe einer Regressionsanalyse der Endwert aus dem Anfangswert hergeleitet. Das Niedersachsen-Modell stellt sich also als ein Verfahren dar, in dem der Endwert aus dem Anfangswert und einer auf der Grundlage empirischer Untersuchungen modellhaft berechneten sanierungsbedingten Wertsteigerung errechnet wird, was nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts keinen grundsätzlichen Bedenken unterliegt, sofern die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlungsverordnung beachtet werden (siehe zum Ganzen: OVG Saarl., Urteil vom 09.12.2009 - 1 A 387/08 -, juris, Rn. 91 f. m.w.N.; Nds. OVG, Beschluss vom 08.05.2000 - 1 M 1287/00 -, juris; vgl. auch EZBK/Kleiber/Fieseler, 147. EL August 2022, BauGB § 154 Rn. 121; zum Verfahren vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Aufl. 2020, Teil VI Rn. 644 ff.). Eine Pflicht der Gemeinde zur Einholung grundstückbezogener Einzelgutachten besteht deshalb nicht (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -, NVwZ-RR 1998, 582). Die Anwendung des Niedersachsen-Modells ist als Ersatz für das in der ImmoWertV 2010 vorgesehene Vergleichswertverfahren jedenfalls solange unbedenklich, wie der Gutachterausschuss dafür Sorge trägt, dass ortsspezifische Besonderheiten durch Zu- oder Abschläge in die Wertermittlung einbezogen werden (OVG Saarl., Urteil vom 09.12.2009 - 1 A 387/08 -, juris, Rn. 91 f. m.w.N). Dem ist der Gutachterausschuss vorliegend nachgekommen. Dieser habe nach Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung nach Sichtung der von der Gemeinde zur Verfügung gestellten Antragsunterlagen das Gebiet intensiv in Augenschein genommen. Während der Vor-Ort-Termine sei durch die Mitglieder des Gutachterausschusses auch die sogenannte Zonierung vorgenommen worden, mit der das Sanierungsgebiet in einzelne Bodenrichtwertzonen eingeteilt worden sei. Für die Ermittlung des Anfangswertes werde sodann auf echte Kauffälle zurückgegriffen; der Endwert werde in der Weise bestimmt, dass zum einen Augenschein genommen und zum anderen die Beschreibung der Maßnahmen in den Blick genommen werde. Teils werde hierbei auch auf Bilderdokumentationen zurückgegriffen, aus denen der vorherige Zustand mit dem jeweils aktuellen Zustand verglichen werde. Abschließend habe der Gutachterausschuss die im betreffenden Sanierungsgebiet festgestellten Missstände ebenso wie die geplanten und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen vier verschiedenen Klassifikationsmerkmalen zugeordnet, welche die Grundlage dafür bilden, welchem Klassenwert (auf einer Skala von 1 bis 10) die betreffenden Missstände oder Maßnahmen jeweils zuzuordnen sind (vgl. Bodenrichtwertverfahren 2017). Nach den Angaben des Sachverständigen würden die Missstands- und Maßnahmewerte dabei durch den Gutachterausschuss in einer sogenannte „Mima-Tabelle“ dargestellt (Bl. 435 des Verwaltungsvorgangs). Mit dem Klassifikationsrahmen erfolge die Zuordnung der verbalen Beschreibung zu einer bestimmten Zahl. Die Zahlen würden gemittelt und anschließend in eine Matrix überführt. Die besonderen Bodenrichtwertkarten würden zudem regelmäßig an die aktuellen Gegebenheiten angepasst werden müssen, wobei die (bereits oben beschriebene) konjunkturelle Entwicklung in Form von Indexreihen berücksichtigt werde. Dem Niedersachsen-Modell würden nach Angaben des Sachverständigen etwa 760 Datensätze von Wertermittlungsverfahren zugrunde liegen, die in Niedersachsen durchgeführt worden seien. Dieses System sei durch übernommen und mit landeseigenen empirischen Daten angereichert worden. Mittlerweile basiere die Anwendung des Niedersachsen-Modells in auf etwa 40 bis 50 exemplarischen Verfahren, bei denen die sanierungsbedingte Wertsteigerung auf diese Art und Weise ermittelt worden sei. Insoweit gehe der Sachverständige davon aus, dass die Anwendung des Niedersachsen-Modells in mittlerweile als „stochastisch stabil“ angesehen werden könne. Diese Ausführungen des Sachverständigen waren für das Gericht nachvollziehbar und plausibel. Auch die Prozessbevollmächtigte des Klägers hat gegenüber den Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung keine Einwände erhoben. Insoweit lässt sich feststellen, dass durch den Gutachterausschuss vorliegend zwischen den empirisch ermittelten - örtlich indifferenten - Grundlagen des Niedersachsen-Modells und den konkreten Verhältnissen im Sanierungsgebiet ein hinreichender Bezug hergestellt wurde, der zu Ergebnissen führt, die der Situation der dort gelegenen Grundstücke Rechnung trägt (vgl. VG Braunschweig, Urteil vom 12.12.2007 - 2 A 480/06 -, juris, Rn. 18). Dabei hat der Gutachterausschuss erkennbar eine spezifische sanierungsbezogene Wertung vorgenommen, welche die in der Bodenrichtwertzone (1498, „A-Stadt A-Straße“) getroffenen Sanierungsmaßnahmen (exempl.: Ausbau der Straße „A-Straße“ mit Nebenanlagen und Beleuchtung, der Ausbau des Platzes „A-Straße“, der Ausbau der Nebenanlagen und Beleuchtung „C-Straße“ und die Sanierung eines Verwaltungsgebäudes) einbezieht. Dies stellt der Kläger auch nicht in Abrede. Auf dieser Grundlage hat die Beklagte die Vorauszahlung beanstandungsfrei in Höhe der Differenz des Anfangswertes (73.136,41 €) zum prognostizierten Endwert (83.294,25 €) mit 10.157,84 € bestimmt. Die im Zusammenhang mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen vorgenommenen Bewertungen sind für die erkennende Kammer hinreichend nachvollziehbar. Dabei hat die Beklagte dem Grundstücksmarktbericht 2017 zur besonderen Bodenrichtwertkarte mit dem Ermittlungsstichtag 13.06.2017 weitere individuelle Faktoren, Umrechnungskoeffizienten, entnommen und der Berechnung zugrunde gelegt. Die Heranziehung von Umrechnungskoeffizienten findet ihre Rechtfertigung in § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB, § 12 ImmoWertV 2010 und begegnet keinen Bedenken (OVG Hamburg, Urteil vom 16.04.2015 - 4 Bf 66/13 -, juris Rn. 79). Hierdurch wird dem abweichenden Grad der Ausnutzung des konkret betrachteten Grundstücks Rechnung getragen. Ausreichend plausibel und nachvollziehbar sind ferner die tatsächlichen Erwägungen, dass die Grundstücksgröße Einfluss auf den Kaufpreis habe. Nach den Angaben der Beklagten geht aus der vom Gutachterausschuss hierzu vorgenommenen Regressionsanalyse hervor, dass mit steigender Flächengröße die gezahlten Kaufpreise pro Quadratmeter geringer werden. Daraus seien dann die Umrechnungskoeffizienten ermittelt worden, welche in einer Grafik dargestellt worden seien. Mithilfe dieser Umrechnungskoeffizienten würden dann die Abweichungen zum definierten Normgrundstück angepasst werden können. Für das Areal, in dem das klägerische Grundstück liegt, ergibt sich insoweit eine durchschnittliche Normgröße für die Zone von 1.000 m². Daraus ergab sich der Umrechnungskoeffizient der Grundstücksfläche zur Normgröße f -1000 des betroffenen Grundstücks. Hierfür wurde der Faktor von 0,97 angesetzt, wie in der Anlage des Bescheides zur Berechnung des Ausgleichsbetrages zu erkennen ist. Bis zu einer Grundstücksgröße von 2.000 m² (0,80) weist das im Grundstücksmarktbericht 2017 enthaltene Diagramm insoweit weiterführende Umrechnungskoeffizienten in 100er Schritten aus. Da die streitgegenständliche Grundstücksgröße von 2.663 m² jedoch über diese Darstellungsgrenze hinausgeht, hat die Beklagte durch die Pro-2000 eine Fortschreibung der Umrechnungskoeffizienten in Tabellenform vorgenommen, wonach sich bei einer Grundstücksgröße von 2.600 m² ein Umrechnungskoeffizient von 0,74 ergibt, welcher vorliegend zur Anwendung kam. Die Zugrundelegung dieses Wertes durch die Beklagte begegnet für den vorliegenden Fall keinen rechtlichen Bedenken. Dabei kann dahinstehen, ob die hier vorgenommene Erweiterung bzw. Fortschreibung der sich aus dem Grundstücksmarktbericht 2017 ergebenden, vom Gutachterausschuss ermittelten Werte durch die Beklagte überhaupt zulässig ist, was der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung in Abrede gestellt hat. Zweifel an deren Kompetenz zur Weiterführung der ausgewiesenen Umrechnungskoeffizienten könnten sich jedenfalls vor dem Hintergrund des dem Gutachterausschuss in § 193 Abs. 5 Nr. 3 BauGB gesetzlich zugewiesenen Aufgabenbereichs ergeben. Eine Missachtung durch die Beklagte ist im vorliegenden Fall jedoch unschädlich, da die Anwendung der weitergeführten Umrechnungskoeffizienten, welche nach der Berechnung der Pro2000 von 0,80 absteigend verlaufen, jedenfalls zu Gunsten des Klägers ist. Denn hätte die Beklagte - wie es auch nach Auffassung des Sachverständigen wohl korrekt gewesen wäre - den maßgeblichen „Endwert“ von 0,80 zugrunde gelegt, so würde sich hierbei unter Anwendung der einschlägigen Berechnungsformel ein höherer Vorauszahlungsbetrag für den Kläger ergeben. Es kommt daher auch nicht darauf an, ob der Wert aus der Pro-2000-Tabelle durch die Beklagte richtigerweise durch Abrundung der Grundstücksgröße (von 2.663 m² auf 2.600 m²), anstatt durch Aufrundung (auf 2.700 m²) abgelesen worden ist, da sich der Kläger hierauf nicht berufen kann und dies auch nicht getan hat. Entgegen der Auffassung des Klägers ist auch nichts dagegen einzuwenden, dass sich die Vorauszahlung an der Höhe des voraussichtlichen Ausgleichsbetrages orientiert (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.05.2002 - 4 C 6/01 -, juris). Wie bereits ausgeführt, kommt es allein darauf an, dass der Vorauszahlungsbetrag die voraussichtliche Höhe des endgültigen Ausgleichsbetrages zum dafür maßgeblichen Stichtag nicht überschreitet (Nds. OVG, Beschluss vom 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -, juris Rn. 26f.). Hiervon ist auch in Anbetracht des vorliegend zugrunde gelegten Wertermittlungsstichtages 13.06.2017 nach den obigen Feststellungen nicht auszugehen. Der Kläger trägt weiter vor, der Anfangswert sei vorliegend falsch berechnet worden, da die Grundstücke bereits durch die Deutsche Einheit an Wert gewonnen hätten, ohne das bauliche Maßnahmen Einfluss genommen hätten. Für die Kammer ist allerdings bereits nicht nachvollziehbar, weshalb dies zum Zeitpunkt der Ermittlung des Anfangswertes zum hier zugrunde gelegten Wertermittlungsstichtag 13.06.2017 für das klägerische Grundstück noch Berücksichtigung hätte erfahren sollen. Der Sachverständige hat hierzu in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, dass für die Ermittlung des Anfangswertes allein die Kauffälle, die am Markt realisiert worden und zum Jahr 1995 (Beginn der Sanierungsmaßnahmen) abgebildet worden seien, entscheidend gewesen seien. Der Markt reagiere letztlich auf die tatsächlichen Verhältnisse, weshalb sich die Frage nach einer Auswirkung der Deutschen Einheit auf die heutigen Grundstückswerte oder die aus dem Jahr 2017 schon gar nicht stellen würde. Diesen nachvollziehbaren Ausführungen schließt sich die Kammer an. Dass sich eine auf den Umständen der Deutschen Einheit im Jahr 1990 beruhende - unterstellte - Werterhöhung 27 Jahre später noch auf die Höhe des sanierungsunbeeinflussten Bodenwert auswirken könnte, liegt jedenfalls bezogen auf das Grundstück des Klägers innerhalb der Ortslage A-Stadt fern. Dies konnte der Kläger auch nicht substantiiert darlegen. Soweit er sich hierbei, ohne spezifische Angaben, auf eine Entscheidung des „OVG Brandenburg“ beruft, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Sollte der Kläger hiermit das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 10.07.2017 (- OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 33, 60) zur „S. Vorstadt“ meinen, sind die darin getroffenen Feststellungen schon nicht auf den vorliegenden Fall übertragbar. Insoweit verweist das Gericht auf die Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in einem späteren Urteil vom 27.01.2022 (- OVG 10 B 3.19 -, juris Rn. 26): „Im Fall des Sanierungsgebiets „S. Vorstadt“ in B.-Mitte hat der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts angenommen, dass auch ohne die städtebauliche Sanierungsmaßnahme mit einer Verbesserung der den Bodenwert (mit)bestimmenden Lagemerkmale zu rechnen gewesen sei, weil es sich gerade nicht um ein solches herkömmliches Sanierungsgebiet handele, sondern um einen gegenüber herkömmlichen Sanierungsgebieten „historisch einmaligen Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 33, 60). Diese „Atypik des Sanierungsgebiets S. Vorstadt“ (a.a.O., Rn. 27) als historisch einmaliger – und damit schon grundsätzlich nicht auf andere Sanierungsgebiete übertragbarer – Sonderfall hat der 2. Senat mit dem Zusammentreffen mehrerer Besonderheiten des Sanierungsgebiets begründet, nämlich der besonderen räumlichen Lage, Qualität und Funktion als Gebiet „in der Mitte Berlins“ sowie „gleichermaßen“ den „restitutionsrechtlichen Herausforderungen nach der Wiedervereinigung“ und dem „vorhandenen Investitionsdruck im Zentrum der Stadt“ (a.a.O., Rn. 33).“ Um einen vergleichbaren „historisch einmaligen Sonderfall“ handelt es sich vorliegend offenkundig nicht, sodass nicht ausnahmsweise von einer sanierungsunabhängigen Werterhöhung vor dem Hintergrund der Deutschen Einheit ausgegangen werden kann. Soweit der Kläger im Übrigen mit Nichtwissen bestreitet, dass dem Gutachterausschuss zur Erstellung der Bodenrichtwertkarte aus dem Jahr 2017 alle erforderlichen Unterlagen zur Wertermittlung vorgelegen haben und dieser eine Begehung durchgeführt hat, fehlt es bereits an einem substantiierten Vorbringen. Zweifel an der ordnungsgemäßen Durchführung des Bodenrichtwertverfahren ergeben sich weder anhand der Aktenlage, noch sind diese - auch nach Anhörung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung - sonst ersichtlich. Insbesondere die in der Verwaltungsakte befindlichen Dokumentationen und Nachweise lassen darauf schließen, dass die Ermittlung des Gutachterausschusses ebenfalls auf sachgerechten Vorgaben beruhte. III. Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich des zurückgenommenen Teils der Klage auf § 155 Abs. 2 VwGO und im Übrigen auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den § 167 VwGO, §§ 709 Sätze 1 und 2 ZPO. BESCHLUSS Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 3 GKG auf 10.157,84 € festgesetzt. Rechtsmittelbelehrung: Die Streitwertfestsetzung kann durch Beschwerde an das Der Kläger wendet sich gegen die Heranziehung zu einer Vorauszahlung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 10.157,84 €. Der Kläger ist Eigentümer des Grundstückes A-Straße, Flur 8, Flurstück 10085/000 der Gemarkung A-Stadt mit einer Größe von 2.663 Quadratmetern. Das Grundstück des Klägers liegt im Bereich des mit der Sanierungssatzung der Stadt A-Stadt vom 27.09.1995 (Bekanntmachung am 03.07.1996 durch Aushang; am 04.07.1996 durch Veröffentlichung in der Volksstimme; im Folgenden: Sanierungssatzung) festgelegten Sanierungsgebietes „Altstadt". Gemäß § 1 Abs. 1 der Sanierungssatzung legte die Beklagte zur Behebung städtebaulicher Missstände im Bereich der Altstadt von A-Stadt, für deren Durchführung Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind, das im Lageplan von A-Stadt im Maßstab 1:2000 gekennzeichnete und abgegrenzte Gebiet als förmliches Sanierungsgebiet fest. Das Sanierungsgebiet umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im Lageplan von A-Stadt im Maßstab 1:2000 abgegrenzten Fläche (räumlicher Geltungsbereich der Satzung). Die Beklagte erklärte den Lageplan zum wesentlichen Bestandteil der Satzung (§ 1 Abs. 2 der Sanierungssatzung) und machte ihn mit der Satzung bekannt. Ausweislich der Feststellung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in für das Sanierungsgebiet „Stadt A-Stadt“ betrug der sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwert (Anfangswert) betreffend das Grundstück des Klägers in der Bodenrichtwertzone 1498, „A-Stadt A-Straße“, zum Stichtag 13.06.2017 unter Hinzuziehung einer 3 %igen signifikanten Wertsteigerung 36 €/m² und der sanierungsbeeinflusste Bodenrichtwert (Endwert) 41 €/m². Mit Schreiben vom 03.02.2020 informierte die Beklagte den Kläger über die Inanspruchnahme einer Ablösevereinbarung und einer Anhörung zur Vorbereitung von Vorausleistungen. Die Anhörung fand mit dem damaligen Prozessbevollmächtigten des Klägers am 01.07.2020 statt. Mit Beschluss vom 28.10.2020 legte die Beklagte weitere Maßnahmen fest, die zum Abschluss der Stadtsanierung im Sanierungsgebiet „Altstadt“ noch umgesetzt werden sollten. Hierzu gehörten u.a. Maßnahmen in der W.-Straße 4, A. F. sowie insbesondere in der H.-Straße 22/23, welche bereits durch Beschluss des Hauptausschusses vom 25.08.1999 als durchzuführende Ordnungsmaßnahme festgesetzt wurde. Mit Bescheid vom 04.03.2021 setzte die Beklagte gegenüber dem Kläger für das genannte Grundstück eine Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag für das Sanierungs-gebiet „Altstadt“ A-Stadt in Höhe von 10.157,84 € fest, welche der Kläger am 01.04.2021 zahlte. Zur Begründung führte sie aus, dass Grundlage für die Festsetzung dieses Ausgleichsbetrages die vorliegende Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte vom 13.11.2017 (Wertermittlungsstichtag 13.06.2017) über die Höhe der Anfangs- und Endwerte sowie Festlegungen für das Sanierungsgebiet „Altstadt“ der Stadt A-Stadt sei. Der Bescheid enthielt neben dem Hinweis auf die gesetzlichen Grundlagen des Baugesetzbuches auch eine Berechnungsdarstellung über den Ausgleichsbetrag, welchen die Beklagte in voller Höhe (100 v.H.) als Vorauszahlungsbetrag festsetzte. Gegen diesen Bescheid erhob der Kläger mit Schreiben vom 03.04.2021 Widerspruch. Zur Begründung trug er im Wesentlichen vor, die Fälligkeit der Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag sei nicht gegeben. Die Sanierungsmaßnahmen seien bereits seit 20 Jahren abgeschlossen, sodass die Vorauszahlung nicht mehr zulässig sei. Aus diesem Grunde sei der Betrag nicht fällig. Zudem seien die Berechnungen nicht nachvollziehbar und begründet. Es fehle zudem an aktualisierten, nachprüfbaren Bodenrichtwerten. Mit Widerspruchsbescheid vom 02.07.2021 wies die Beklagte den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, der angefochtene Bescheid sei rechtmäßig. Er erfülle die formellen Voraussetzungen, die an einen Vorauszahlungsbescheid zu stellen seien. Rechtsgrundlage für die Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet sei die formell nicht zu beanstandende Sanierungssatzung der Stadt A-Stadt vom 27.09.1995. Da die Satzung bisher rechtskonform noch nicht aufgehoben und die Regelungen zur Frist der Durchführung der Sanierung eingehalten worden seien, könne der Vorauszahlungsbetrag nach § 154 Abs. 6 BauGB erhoben werden. Die Beklagte habe auch nicht entgegen Treu und Glauben die Erhebung eines Vorauszahlungsbetrages über einen längeren Zeitraum hinaus verzögert. Erst mit Ablauf des Jahres 2020 sei die Beklagte verpflichtet gewesen, dem Land gegenüber einen Schlussverwendungsnachweis vorzulegen. Diese Frist sei gewahrt worden. Des Weiteren seien in der Bodenwertzone, in der sich das streitgegenständliche Grundstück befinde, Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden. Darunter zähle der Ausbau der Straße „A-Straße“ mit Nebenanlagen und Beleuchtung, der Ausbau des Platzes „A-Straße“, der Ausbau der Nebenanlagen und Beleuchtung „C-Straße“ und die Sanierung eines Verwaltungsgebäudes. Die besondere Bodenrichtwertkarte sei 2017 aktualisiert worden und auf deren Grundlage seien die Vorauszahlungsbescheide erlassen worden. Nach Aufhebung der Sanierungssatzung werde die Bodenrichtwertkarte nochmals aktualisiert und der Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 3 und Abs. 4 BauGB unter Anrechnung der Vorauszahlung danach abschließend erhoben. Dem Gutachterausschuss hätten zur Beurteilung des Gebietes sämtliche erforderliche Unterlagen vorgelegen. Nach einer Begehung vor Ort seien die Mitglieder des Gutachterausschusses zu dem vorliegenden Ergebnis der besonderen Bodenrichtwertkarte gekommen. Bei der Berechnung sei die Beklagte von der Nutzung und Bebauung des Grundstückes ausgegangen. Mit Beschluss des Stadtrates der Beklagten vom 22.08.2021 setzte diese die Verlängerung der Sanierungssatzung der Stadt A-Stadt zur weiteren Durchführung der Sanierung auf den 31.12.2024 fest. Mit Stellungnahme vom 02.05.2023 ergänzte die Beklagte im laufenden Klageverfahren die Begründung zum Bescheid über die Erhebung einer Vorauszahlung vom 04.03.2021 mit weiteren Ausführungen zu Grundlagen der Ermittlung des Ausgleichsbetrages, Maßnahmen in der Zone im Sanierungsgebiet, zum Bezug der einzelnen Größen aus der Berechnung und um eine Berechnungsdarstellung des Ausgleichsbetrages. Demnach sei die Vorauszahlung in Höhe der Differenz des Anfangswertes (73.136,41 €) zum prognostizierten Endwert (83.294,25 €) mit 10.157,84 € bestimmt worden. Grundlage für diese Bestimmung sei die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landesamtes für Vermessung und Geoinformationen des Landes in Dessau vom 13.11.2017 (Wertermittlung Stichtag 13.06.2017) über die Höhe der Anfangs- und Endwerte sowie Festlegungen für das Sanierungsgebiet „Altstadt“ der Stadt A-Stadt gewesen. Weitere individuelle Faktoren, Umrechnungskoeffizienten, seien dem Grundstücksmarktbericht 2017 zur besonderen Bodenrichtwertkarte mit dem Ermittlungsstichtag 13.06.2017 entnommen. Dies seien die Umrechnungskoeffizienten der Grundstücksfläche zur Normgröße f -1000 des betroffenen Grundstücks. Zur individuellen Ermittlung habe der Gutachterausschuss in der Bodenrichtwertkarte demnach weitere Parameter festgelegt, die die Gemeinden bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages oder Ablösebetrages heranziehen. Durch den Gutachterausschuss sei festgestellt worden, dass die Grundstücksgröße Einfluss auf den Kaufpreis habe. Deshalb habe der Gutachterausschuss eine Regressionsanalyse durchgeführt, aus der hervorgehe, dass mit steigender Flächengröße die gezahlten Kaufpreise pro Quadratmeter geringer würden. Daraus seien die Umrechnungskoeffizienten ermittelt worden, welche in einer Grafik dargestellt worden seien. Mithilfe dieser Umrechnungskoeffizienten würden die Abweichungen zum definierten Normgrundstück angepasst werden können. Maßgeblich sei auch die Nutzung des Grundstücks, wobei hinsichtlich des klägerischen Grundstücks eine gewerbliche Nutzung zugrunde gelegt worden sei. Der angepasste Bodenwert für den Anfangs- bzw. Endwert errechne sich somit wie folgt: Grundstücksfläche [m²] x Anfangs oder Endwert x (Faktor f- der vorliegenden Fläche): (Faktor f - des Normwertes 1000 m²). Die Differenz aus der Wertermittlung des Endwertes und des Anfangswertes ergebe den Ausgleichsbetrag. Bereits am 25.07.2021 hat der Kläger Klage erhoben. Er ist der Auffassung, die Erhebung der Vorauszahlung sei rechtswidrig. Der Vorauszahlungsbescheid sei bereits formell unwirksam, da der entsprechende Bescheid in sich im Vorfeld nicht erkennen lasse, dass es sich hier um einen Bescheid zur Festsetzung handele. Der Schriftverkehr zwischen der Beklagten und dem Kläger sei auf gleiche Art und Weise erfolgt, sodass nicht damit zu rechnen gewesen sei, dass ein Vorauszahlungsbescheid ergehe. Der Kläger bestreitet darüber hinaus, dass das Sanierungsgebiet rechtmäßig begründet und die Satzung rechtmäßig beschlossen worden sei. Er bestreitet zudem, dass dem Gutachterausschuss alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung gelegen haben. Ebenfalls müsse mit Nichtwissen bestritten werden, dass die Mitglieder des Gutachterausschusses eine Begehung vor Ort durchgeführt haben und zu dem Ergebnis gekommen seien, dass die besondere Bodenrichtwertkarte vom 13.06.2017 greife. Bestritten werden auch die der Berechnung des Ausgleichsbetrages zugrundeliegenden Einzelbeträge und Umrechnungskoeffizienten sowie der Anfangs- und Endwert betreffend das klägerische Grundstück. Entsprechend der gesetzlichen Regelung seien Vorauszahlungsbescheide kurzzeitig nach Bekanntwerden des entsprechenden Sanierungsgebietes zu erheben, um die Maßnahmen abzusichern und gegebenenfalls den Bürger hier bereits im Vorfeld an den Maßnahmen zu beteiligen. Im Weiteren sei der Vorauszahlungsbescheid so zu gestalten, dass mindestens ein Abschlag der möglichen Kosten erfolge. Insoweit müsse der Vorauszahlungsbescheid vorliegend 30 % geringer sein als der Endbescheid. Gegen diese Vorgaben verstoße der Vorauszahlungsbescheid. Er stehe in keinem zeitlichen Zusammenhang mit den getroffenen Sanierungsmaßnahmen. In dem vom Kläger bewohnten Gebiet fänden seit über 20 Jahren keine weiteren Sanierungsmaßnahmen mehr statt. Die jeweiligen Sanierungen seien bereits in den neunziger Jahren abschließend durchgeführt worden. Die vom Beschluss vom 28.10.2020 umfasste Maßnahme in der „H.-Straße“ sei beispielsweise erst später als Sanierungsmaßnahme aufgenommen worden. Der Beschluss über die Ordnungsmaßnahme aus dem Jahr 1999 sei nicht mehr tragend, da hier noch ein anderer Eigentümer eingetragen gewesen sei. Tatsächlich seien die Sanierungsmaßnahmen zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen und die Beklagte sei verpflichtet gewesen, die Sanierungssatzung aufzuheben. Es werde auch nicht deutlich, welche Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen noch ausstünden. Die Beklagte habe den Vorauszahlungsbescheid nur aus dem Grund erlassen, um die dann einzugebenden Mittel entsprechend der gesetzlichen Vorgaben auch anteilig für sich zu verwenden. Darüber hinaus sei es unzulässig, dass mit dem Vorauszahlungsbescheid der vollständige Ausgleichsbetrag gefordert werde. In keiner Weise sei zu erkennen, wie sich der jeweilige Betrag zusammensetze und woraus sich die Wertsteigerung im Einzelnen ergibt. Auch die Darstellungen zur Ermittlung nach dem Niedersachsenmodell seien stark zu bezweifeln. Soweit die Beklagte gegenüber dem damaligen Prozessbevollmächtigten des Klägers im Rahmen der Anhörung weitere Erläuterungen getätigt habe, könne sie sich hierauf nicht berufen, da dieser zu den entsprechenden Abläufen nicht befragt werden könne. Die Heranziehung des Grundstücksmarktberichtes aus dem Jahr 2017 sei nicht gerechtfertigt. Auch hätte berücksichtigt werden müssen, dass Grundstücke auf Grundlage der Deutschen Einheit an Wert gewonnen hätten, ohne dass die Steigerung auf Grundlage baulicher Maßnahmen zurückzuführen sei. Dies sei auch bereits durch das OVG Brandenburg festgestellt worden. Überdies sei zu beachten, dass die Grundstückswerte aktuell insgesamt wieder fallen. Letztlich sei der Verstoß gegen das formelle Begründungserfordernis nicht durch Nachholung der Begründung im Widerspruchs- oder Klageverfahren heilbar. Der Kläger hat ursprünglich neben der Aufhebung des Bescheides beantragt, die Beklagte zur Rückzahlung des bereits geleisteten Betrages in Höhe von 10.157,84 € zu verpflichten. Er beantragt nunmehr unter Klagerücknahme im Übrigen, den Bescheid der Beklagten vom 04.03.2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 02.07.2021 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie trägt ergänzend zur Begründung des Bescheides, des Widerspruchsbescheides und der ergänzenden Begründung vor, der Bescheid sei formell nicht zu beanstanden, da er als solcher in der Überschrift unmissverständlich gekennzeichnet sei und dies in der Begründung noch weiter erläutert werde. Die Vorauszahlung habe vorliegend nach § 154 Abs. 1 bis 5 BauGB geltend gemacht werden dürfen, da auf dem Grundstück des Klägers eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig sei und stattfinde. Die Erhebung einer Vorauszahlung sei unmissverständlich dem Bescheid vom 04.03.2021 zu entnehmen. Es sei auch nichts dagegen einzuwenden, dass sich die Vorauszahlung an der Höhe des voraussichtlichen Ausgleichsbetrages orientiere. Dem Gesetz sei insbesondere in § 154 Abs. 6 BauGB keine Regelung über die konkrete Höhe der Vorausleistung zu entnehmen. Von einer Überschreitung des endgültigen Ausgleichbetrages sei ferner nicht auszugehen. Die Beklagte habe davon abgesehen, im Zuge der Ausstellung der Vorausleistungsbescheide die besondere Bodenrichtwertkarte und die Wertermittlung aus dem Jahr 2017 vollständig zu aktualisieren, da dies zum einen hohen Verwaltungs- und Kostenaufwand nach sich gezogen hätte und zum anderen keine Anhaltspunkte dafür bestanden hätten, dass sich die Bodenrichtwerte nennenswert geändert haben könnten, zumal schon im Jahr 2017 ein Großteil der wertbildenden Maßnahmen im Sanierungsgebiet durchgeführt gewesen seien. Zudem wäre eine Erhöhung der Bodenwerte nur von Vorteil für die Beklagte gewesen, dies hätte aber den Eigentümern nichts eingebracht. Der Ausgleichsbetrag sei vorliegend noch nicht abschließend zu entrichten, weil die Sanierung noch nicht abgeschlossen sei. In der vorliegenden Anfechtungssituation sei die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung maßgeblich, hier also bei Erlass des Widerspruchsbescheides am 02.07.2021. Zu diesem Zeitpunkt entfaltete die Sanierungssatzung aus dem Jahr 1995 bereits nach dem Baugesetzbuch, unabhängig von der später mit Beschluss vom 22.08.2021 festgesetzten Verlängerung, Wirkung. Die Richtwerte der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte habe der Gutachterausschuss auf Grundlage des Baugesetzbuches und der ImmoWertV 2010 ermittelt. Für das Areal, in dem das klägerische Grundstück liege, sei eine durchschnittliche Normgröße für die Zone von 1.000 m² normiert, wie sich aus der Bodenrichtwertkarte ergebe. Hierfür werde der Faktor von 0,97 angesetzt, wie in der Anlage des Bescheides zur Berechnung des Ausgleichsbetrages zu erkennen sei. Der Faktor 0,97 ergebe sich als Umrechnungskoeffizient aus dem Grundstücksmarktbericht 2017. Da die tatsächliche Grundstücksgröße über die Normgröße von 1.000 m² gemäß Bodenrichtwertkarte hinausgehe, komme der Umrechnungskoeffizient laut Grundstücksmarktbericht (Diagramm) mit 0,74 zur Anwendung. Die Berechnung finde hier in Hunderterschritten statt, d.h. 1.900 entsprächen 0,81, 2.000 entsprächen 0,80. Da der Grundstücksmarktbericht 2017 nur Angaben bis zu einer Grundstücksgröße von 2.000 m² enthalte, habe die Pro2000 der Beklagten die weiterführenden Werte mittels einer Formel errechnet, die im Zuge der Erstellung des Bescheides verwendet worden sei. Die Werte seien dann in einer Tabelle abgebildet worden, wonach bei 2.100 m² ein Umrechnungskoeffizient von 0,79 anzunehmen sei, bei 2.200 m² von 0,78 usw. So ergebe sich die in dem Bescheid aufgeführte Berechnungsdarstellung. Im Übrigen stellten die Vorauszahlungen ein Instrument der Vorfinanzierung dar, für welches ein „Abschlag“ gesetzlich nicht geregelt sei. Es komme auch nicht darauf an, dass das Sanierungsgebiet in mehrere Unterbereiche gegliedert sei, da das Sanierungsgebiet im Rahmen des städtebaulichen Gestaltungsermessens einheitlich festgesetzt worden sei. Dass bereits in den 90er-Jahren Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien, liege in der Natur der Sache, die Sanierung sei aber noch nicht abgeschlossen, sonst wäre sie auch nicht bis zum 31.12.2024 verlängert worden. Soweit der Kläger sinngemäß die zu späte Erhebung der Vorauszahlung rüge, werde nicht deutlich, woraus sich seine Beschwer im Verhältnis zum endgültigen Ausgleichsbetrag ergeben sollte. Das Bestreiten des Klägers mit Nichtwissen gehe offenkundig fehl. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Anhörung des Sachverständigen Herrn E. (stellvertretener Vorsitzender des Gutachterausschusses, Landesamt für Vermessung und Geoinformation ) u.a. zur Frage, ob der von der Beklagten ermittelte Vorauszahlungsbetrag auf nachvollziehbaren Berechnungsgrundlagen beruht. Der Sachverständige ist in der mündlichen Verhandlung vom 20.06.2023 angehört worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang verwiesen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung.