4 C 5/16

Sondergebiet "Dauerwohnen und Touristenbeherbergung" zulässig; Ferienwohnungen in Wohngebäuden nicht ausgeschlossen • Ein sonstiges Sondergebiet nach § 11 Abs. 1 BauNVO kann die Kombination von Dauerwohnen und Vermietung an Feriengäste enthalten, wenn sich die Nutzungen nicht die jeweilige Zweckbestimmung eines regulären Baugebietstyps gegenseitig ausschließen. • Die Beurteilung der Vereinbarkeit einer Nutzungsänderung mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans richtet sich nach der Auslegung, die für das Revisionsgericht maßgeblich ist (§ 173 VwGO i.V.m. § 560 ZPO). • Rechtsänderungen nach Erlass des Bebauungsplans (hier: BauNVO 2017) sind nur dann zu berücksichtigen, wenn die Vorinstanz sie bereits hätte berücksichtigen müssen. • Die Festsetzung eines Sondergebiets ist zulässig, wenn das verfolgte Planungsziel sich nicht durch Festsetzung eines der standardisierten Baugebietstypen (§§ 2–10 BauNVO) erreichen lässt. • Die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB ist nicht verletzt, wenn das Verwaltungsgericht die Verträglichkeit der Nutzungen geprüft und für städtebaulich vertretbar erachtet hat. Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung in einem als Zweifamilienhaus genehmigten Wohngebäude auf einer Nordseeinsel. Ein Bebauungsplan setzte für das Grundstück ein sonstiges Sondergebiet "Dauerwohnen und Touristenbeherbergung" fest; Festsetzungen erlauben u. a. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und ein bis zwei Ferienwohnungen. Die Klägerin beantragte 2015 die Änderung der Baugenehmigung zur Nutzung ihrer Wohnung als Ferienwohnung; Verwaltung und Widerspruchsverfahren lehnten ab. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab und hielt den Bebauungsplan für wirksam; es sei nicht gesichert, dass die andere Wohnung dauerhaft bewohnt werde. Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Sprungrevision ein und rügte insbesondere die Wirksamkeit des Bebauungsplans und die Vereinbarkeit der Nutzungen. • Revision ist zulässig, aber unbegründet; Zulassung nach § 134 VwGO ist bindend. • Maßgeblich für die Auslegung des Bebauungsplans ist die Rechtslage und die Auslegung der Vorinstanz (§ 173 VwGO i.V.m. § 560 ZPO). • Änderungen der BauNVO (BauNVO 2017) sind nicht anzuwenden, da sie nach Erlass und Inkrafttreten des Bebauungsplans erfolgten und die Vorinstanz sie nicht berücksichtigen musste. • Die Festsetzung als sonstiges Sondergebiet stützt sich auf § 11 Abs. 1 BauNVO; sie unterscheidet sich wesentlich von regulären Baugebietstypen, weil das Planungsziel (Kombination von Dauerwohnen und Fremdenbeherbergung) mit den standardisierten Gebietstypen nicht in sachgerechter Weise erreicht werden kann. • Ferienwohnungen in Gebäuden mit Dauerwohnungen sind kein "Wohnen" im Sinn des § 3 BauNVO, dennoch kann die Vermietung an Feriengäste nicht zwingend unter § 10 BauNVO (Ferienhausgebiete) subsumiert werden; § 10 erfasst andere, eigenständige Ferienhauskonzepte. • Ein Misch- oder allgemeines Wohngebiet (§§ 4, 6 BauNVO) eignet sich nicht, weil die Zweckbestimmungen dieser Gebietstypen durch Ausschluss wesentlicher Nutzungen oder durch das erforderliche Gleichgewicht von Wohnen und Gewerbe nicht gewahrt würden. • Die Kombination von Dauerwohnen und Ferienvermietung ist zulässig, sofern sich aus der BauNVO keine Unverträglichkeit der Zweckbestimmungen ergibt; hier war eine solche Unverträglichkeit nicht gegeben. • Städtebauliche Störpotenziale durch Nutzerwechsel sind bekannt, stehen aber der Festsetzung nicht generell entgegen; es obliegt der Gemeinde, im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB besondere Umstände zu berücksichtigen. • Die Vorinstanz hat die Abwägung geprüft und die Festsetzung als sachgerecht und städtebaulich vernünftig erachtet; die Beteiligten rügen diese Wertung nicht substantiiert. • Kostenentscheidung stützt sich auf § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO. Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen; der Bebauungsplan ist wirksam und die Festsetzung des sonstigen Sondergebiets "Dauerwohnen und Touristenbeherbergung" war zulässig. Die beantragte Genehmigung zur Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung wird dadurch nicht begründet, weil die Planfestsetzungen der Nutzungsänderung entgegenstehen und die Vorinstanz die Vereinbarkeit der Festsetzungen mit dem BauNVO-Recht und die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu Recht als vertretbar gewürdigt hat. Rechtsänderungen der BauNVO 2017 finden keine Anwendung auf diesen Fall, da sie nach Inkrafttreten des Bebauungsplans erfolgten. Die Klägerin trägt die mit der erfolglosen Revision verbundenen Kosten.