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Ungültigkeit von Gemeinschaftsbeschlüssen bei unzulässigen Teilversammlungen • Beschlüsse über Gemeinschaftsangelegenheiten in einer Mehrhausanlage müssen grundsätzlich in einer gemeinsamen Eigentümerversammlung aller Wohnungseigentümer gefasst werden (§§ 23, 25 WEG). • Teilversammlungen sind nur zulässig, wenn die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung eine derartige Abweichung vom Grundsatz ausdrücklich und unmissverständlich erlaubt oder die Versammlung wirklich nur Angelegenheiten behandelt, die ausschließlich die jeweiligen Bauteile betreffen. • Bei unzulässiger Durchführung in getrennten Versammlungen besteht eine Vermutung, dass der Beschluss auf diesem Verfahrensmangel beruht; die Gegenseite muss mit hoher Sicherheit nachweisen, dass das Ergebnis in einer gemeinsamen Versammlung inhaltsgleich zustande gekommen wäre. Die Kläger sind Wohnungseigentümer in einer Mehrhausanlage mit vier Häusern und richteten sich gegen mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlungen vom 24. und 25.06.2009. Die Beschlüsse betrafen unter anderem die Entlastung von Verwaltern, die Geltendmachung von Ansprüchen gegen den früheren Verwalter sowie die Erhebung einer Sonderumlage zur Erstellung der Jahresabrechnung 2007. Die Verwalterin hatte für jedes der vier Häuser eine eigene Eigentümerversammlung einberufen; in allen Versammlungen wurden dieselben Beschlussvorlagen verabschiedet. Die Kläger rügten, die Beschlüsse hätten nicht in vier getrennten Versammlungen, sondern in einer gemeinsamen Versammlung aller Eigentümer gefasst werden müssen. Die Teilungserklärung von 1988 enthält Regelungen zur Trennung der Bauteile und eine Bestimmung, wonach der Verwalter berechtigt ist, gesonderte Versammlungen für jeweilige Stimmrechtsberechtigte einzuberufen. Die Kläger behielten ihre Anfechtung bestimmter Beschlüsse vor; das Amtsgericht wies die Klage nur teilweise ab. Die Kläger legten Berufung ein. • Rechtsgrundsätze: Nach §§ 23 Abs. 1, 25 WEG sind Beschlüsse über Gemeinschaftsangelegenheiten grundsätzlich in einer gemeinsamen Versammlung aller Wohnungseigentümer zu fassen. • Arten von Teilversammlungen: Es sind zu unterscheiden (a) Teilversammlungen, bei denen über eine alle Eigentümer betreffende Angelegenheit getrennt abgestimmt und anschließend Stimmen zusammengezählt werden (nur mit ausdrücklicher Regelung in Teilungserklärung/Vereinbarung zulässig) und (b) Teilversammlungen, die nur Angelegenheiten eines einzelnen Bauteils behandeln (zulässig, wenn nur dieser Teil betroffen oder nach überwiegender Ansicht auch ohne ausdrückliche Regelung bei gruppenbetroffener Angelegenheit). • Auslegung der Teilungserklärung: Die Bestimmung, dass Bauteile getrennt behandelt werden sollen und der Verwalter Eigentümerversammlungen gesondert für jeweilige Stimmrechtsberechtigte einberufen darf, ist nach Wortlaut, Sinn und Zweck auszulegen. Sie erlaubt die Einberufung separater Versammlungen nur für Angelegenheiten, die ausschließlich das jeweilige Bauteil betreffen; eine ausdrückliche und unmissverständliche Ermächtigung, Gemeinschaftsangelegenheiten in Teilversammlungen zu entscheiden, fehlt. • Verfahrensfehler und Beweislast: Die Abhaltung von Teilversammlungen für Fragen, die die gesamte Gemeinschaft betreffen, verstößt gegen § 23 Abs. 1 WEG. Wegen der bezweifelten Unbeeinflussbarkeit der Teilnahme- und Aussprachewirkung besteht die Vermutung, dass der Beschluss auf dem Verfahrensmangel beruht. Die Beklagten müssen nachweisen, dass die Beschlüsse mit Gewissheit auch in einer ordnungsgemäßen gemeinsamen Versammlung inhaltsgleich gefasst worden wären; hierzu sind strenge Anforderungen zu stellen. • Anwendung auf den Streitfall: Die angefochtenen Beschlüsse betrafen ausschließlich Gemeinschaftsangelegenheiten. Die Teilungserklärung erlaubt keine ausdrückliche Abweichung vom Grundsatz der gemeinsamen Versammlung für solche Angelegenheiten. Die Abstimmungsverhalten in den getrennten Versammlungen war uneinheitlich, sodass nicht ausgeschlossen werden konnte, dass die Beschlüsse ohne den Verfahrensfehler anders ausgefallen wären. • Kosten-und Rechtsmittelentscheidung: Das Berufungsgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die streitigen Beschlüsse für ungültig erklärt, die Kostenquoten verteilt und die Revision nicht zugelassen. Die Berufung der Kläger war erfolgreich: Die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen vom 24.06. und 25.06.2009 zu den angegriffenen Punkten wurden für ungültig erklärt, weil über Gemeinschaftsangelegenheiten in unzulässiger Weise in getrennten Teilversammlungen abgestimmt wurde. Die Teilungserklärung enthält keine ausdrückliche, unmissverständliche Ermächtigung, Gemeinschaftsangelegenheiten in separaten Hausversammlungen zu beschließen; daher gilt § 23 Abs. 1 WEG. Die Beklagten konnten nicht mit der erforderlichen Gewissheit nachweisen, dass die Beschlüsse in einer ordnungsgemäßen gemeinsamen Versammlung inhaltsgleich zustande gekommen wären. Zur Kostenverteilung wurden die Kläger mit 66,53 % und die Beklagten mit 33,47 % der Gerichtskosten der ersten Instanz belastet; die Beklagten tragen die außergerichtlichen Kosten der ersten Instanz und die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Revision wurde nicht zugelassen.