2 A 1023/14

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Tatbestand 1 Die Kläger begehren die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung für die Nutzung einer zweiten Ferienwohnung in einem als Einfamilienwohnhaus mit (einer) Ferienwohnung genehmigten Gebäude. 2 Die Kläger sind Eigentümer des Flurstücks … der Flur … der Gemarkung A-Stadt mit der postalischen Anschrift … in A-Stadt. Das Grundstück ist bebaut mit einem Gebäude, für das im Mai 2007 eine Baugenehmigung für das Vorhaben „Neubau Wohnhaus mit Lohnmosterei und Ferienwohnung“ erteilt wurde. Die genehmigte Ferienwohnung befindet sich im Erdgeschoss des Gebäudes. Das Grundstück … befindet sich innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. … „… Ortslage“ der beigeladenen Gemeinde in der Fassung der 3. Änderung vom 9. März 2013. Nach § 1 Nr. 1 der planungsrechtlichen Festsetzungen ist das Baugebiet als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. In Abs. 2 werden die in § 4 Abs. 3 Nr. 3 bis 5 Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgeführten Ausnahmen für das gesamte Plangebiet als nicht zulässig erklärt. Nach Angaben des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 7. Januar 2016 sind weitere Ferienwohnungen als diejenige im Erdgeschoss des Gebäudes … nicht genehmigt worden. 3 Unter dem 25. Oktober 2011, bei der Beklagten eingegangen am 2. November 2011, beantragten die Kläger neben einer Baugenehmigung für den Anbau eines Balkons, eines Schleppdaches sowie eines Schuppens die Nutzungsänderungsgenehmigung für „2 Ferienwohnungen“, wobei zwischen den Beteiligten unstreitig ist, dass gemeint war die Nutzungsänderung der im Dachgeschoss befindlichen Wohnung in eine Ferienwohnung, so dass sich in dem Gebäude nach Realisierung dieses Vorhabens insgesamt zwei Ferienwohnungen befinden würden. Gleichzeitig beantragten die Kläger eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans unter dem Aspekt „Ferienwohnungen als nicht störendes Beherbergungsgewerbe entsprechend BauNVO § 4 Abs. (3) 1. und 2.“. Mit Schreiben vom 3. Januar 2012 präzisierten sie ihren Antrag dahin, dass es sich um eine „Nutzungsänderung im Sinne eines Beherbergungsgewerbes für 2 Ferienwohnungen“ handele. 4 Die Beigeladene erteilte ihr Einvernehmen. Die Beklagte lehnte den Bauantrag, soweit er die Nutzungsänderung betrifft, mit Bescheid vom 30. Januar 2012 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus: Das Bauplanungsrecht unterscheide zwischen Wohngebäuden und Ferien- und Wochenendhäusern als eigenständige Nutzungsarten. Aus den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der für nicht zulässig erklärten Ausnahmen des § 4 Abs. 3 Nr. 2 bis 5 BauNVO ergebe sich im Umkehrschluss eine ausnahmsweise Zulässigkeit für Betriebe des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Die begehrte Ferienwohnung unterfalle indessen nicht den antragstellerseits angeführten Betrieben des Beherbergungsgewerbes. Auch könne die Genehmigung eines Befreiungsantrags gemäß § 31 Abs. 2 BauGB nicht in Aussicht gestellt werden, da die Zulassung des Vorhabens durch seine Vorbildwirkung für andere Bauantragsteller mit vergleichbaren Grundstücken zu einer Beeinträchtigung der Grundzüge der Planung führen würde. In Anbetracht seiner Auswirkungen sei es gerade zu befürchten, dass das vorliegende Beispiel Schule mache und die dieses Gebiet prägende Wohnnutzung mit der ihr eigenen Wohnruhe durch sein andersartiges Lärmbild verdränge. 5 Den dagegen erhobenen Widerspruch der Kläger wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 30. April 2014, zugestellt am 2. Mai 2014, unter Vertiefung der Begründung des Ablehnungsbescheides zurück. Ergänzend führte sie aus, dass die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung auch nicht als ein sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb gemäß § 31 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig sei. Mit der Regelung in § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO seien bereits „Formen der Beherbergung“ für ein allgemeines Wohngebiet speziell geregelt. Erfülle die Ferienwohnung den Begriff des Betriebes des Beherbergungsgewerbes nicht, könnten jenseitige Beherbergungsformen, wie die Ferienwohnnutzung, nicht über den Umweg des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu den „sonstigen“ Gewerbebetrieben erklärt werden. 6 Die Kläger haben am 28. Mai 2014 Klage erhoben. Sie berufen sich auf die im Bebauungsplan ausdrücklich zugelassenen Ausnahmen und deren Zweck, die Ansiedlung gebietsverträglicher Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe ausdrücklich zu ermöglichen. 7 Die Kläger beantragen, 8 unter teilweiser Aufhebung des Bescheides der Beklagten vom 30. Januar 2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 30. April 2014 die Beklagte zu verpflichten, ihnen die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen. 9 Die Beklagte beantragt, 10 die Klage abzuweisen. 11 Sie verweist auf Bescheid und Widerspruchsbescheid. Neben der voll ausgestatteten Küche sprächen auch die angebotenen Dienstleistungen, die sich im Wesentlichen nur auf den zusätzlichen Austausch von Bett-, Tisch- und Badwäsche sowie die Abholung bei Bedarf beschränken, gegen ein Beherbergungsgewerbe im Sinne des Bauplanungsrechts. 12 Die beigeladene Gemeinde hat keinen Antrag gestellt und sich auch nicht schriftsätzlich geäußert. 13 Mit Beschluss vom 11. September 2015 ist der Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden. 14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und auf die Verwaltungsvorgänge der Beklagten, die ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, Bezug genommen. Entscheidungsgründe 15 Die zulässige Klage ist unbegründet. 16 Die Ablehnung der beantragten Nutzungsänderungsgenehmigung durch den Bescheid vom 30. Januar 2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 30. April 2014 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). 17 Die Kläger haben keinen Anspruch auf Genehmigung der Nutzungsänderung der bisher zur Wohnnutzung genehmigten Dachgeschosswohnung des Gebäudes … in A-Stadt in eine Ferienwohnung. 18 Nach § 72 Abs. 1 der nach der Übergangsbestimmung des § 87 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern vom 15. Oktober 2015 (GVOBl. S. 344) anwendbaren Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern 2006 (LBauO M-V) ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Das klägerische Nutzungsänderungsvorhaben von Wohnnutzung in Ferienwohnnutzung stellt einen genehmigungspflichtigen Vorgang dar (dazu nachfolgend unter 1.). Ihm stehen im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 63 Abs. 1 Nr. 1 LBauO M-V zu prüfende bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegen, weil die begehrte Ferienwohnnutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 18 der beigeladenen Gemeinde widerspricht, § 30 Abs. 1 BauGB (dazu nachfolgend unter 2.). Den Klägern kann auch keine Ausnahme oder Befreiung erteilt werden (dazu nachfolgend unter 3.). 19 1. Die geplante Nutzungsänderung bedarf nach § 59 Abs. 1 Satz 1 LBauO M-V der Baugenehmigung. Der Wechsel von der bisher genehmigten Wohnnutzung im Dachgeschoss in die beantragte Ferienwohnnutzung stellt sich als eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Eine solche liegt regelmäßig dann vor, wenn mit der geänderten Nutzung die Variationsbreite der genehmigten Nutzung verlassen wird und sich daher die Genehmigungsfrage neu stellt. So ist es hier. Denn bei einer Ferienwohnnutzung handelt es sich nicht um (zulässiges) Dauerwohnen, sondern um eine hiervon abzugrenzende eigenständige Nutzungsart (vgl. OVG Greifswald, Beschl. v. 08. Januar 2008 – 3 M 190/07 -, juris, dort unter dem Datum 28. Dezember 2007, sowie NordÖR 2008, 169; vgl. ferner VG C-Stadt, Urt. v. 05. November 2015 – amtl. Umdruck S. 6). 20 2. Das klägerische Nutzungsänderungsvorhaben widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 18 und ist daher nicht genehmigungsfähig, vgl. § 30 Abs. 1 BauGB. Für das klägerische Grundstück setzt der Bebauungsplan Nr. 18 der beigeladenen Gemeinde ein allgemeines Wohngebiet fest. In einem solchen als allgemeinem Wohngebiet festgesetzten Baugebiet ist die Nutzung von Wohnungen zu Ferienwohnzwecken bauplanungsrechtlich unzulässig. Zur Frage der Zulässigkeit einer Ferienwohnnutzung hat das Oberverwaltungsgericht Greifswald in der bereits erwähnten Entscheidung vom 8. Januar 2008 – bezogen auf die Belegenheit der Wohnung in einem allgemeinen Wohngebiet – ausgeführt: 21 "Die im Kern des Beschwerdevorbringens stehende Frage, ob sich eine Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich (lediglich) als eine Unterform der Wohnnutzung darstellt und damit im vorliegend festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, beantwortet der Senat im Sinne der erstinstanzlichen Entscheidung, wonach es sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei der Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung um eine eigenständige Nutzungsart handelt. 22 Zwar kann nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenendhaus als ein 'Wohngebäude' bezeichnet werden; denn auch Ferien- oder Wochenendhäuser dienen dem Wohnen. Gleichwohl unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits: Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO - 'Wohngebäude' in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf 'Wochenendhäuser' und § 10 Abs. 4 BauNVO auf 'Ferienhäuser'. Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG, U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512). Die BauNVO führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060). 23 Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der o.g. typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Zu unterscheiden ist die im Wesentlichen an der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen (vgl. zu dieser als maßgebliches Kriterium: Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Bd. V, § 3 BauNVO Rn. 8) ausgerichtete (reine) Wohnnutzung von der Ferienwohnnutzung, in der der für das Dauerwohnen maßgebende eigenständige bzw. unabhängig zu gestaltende häusliche Wirkungskreis nicht angenommen werden kann (Bielenberg, a.a.O., Rn 20). Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, zu der auch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises gehört (vgl. BVerwG, B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56). Mit der Dauerhaftigkeit des Wohnens ist zunächst nicht der Gegensatz von längerer und kürzerer oder von unbestimmter und bestimmter Dauer zu verbinden. So schließt etwa eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens einen Zweitwohnsitz nicht aus (Senat, U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Ausgehend von der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen unterscheidet sich Wohnen von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht 'alltägliches' Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. 'Ferienwohnen' ist ebenso wenig auf Dauer angelegt wie das Unterkommen in Herbergen jeder Art. Vom Nutzungskonzept her bieten Ferienwohnungen den zumeist wochenweisen vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl., § 3 Rn 17; Boeddinghaus, BauNVO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15), während reine (Dauer)- Wohnungen - ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer - von einem über einen längeren Zeitraum gleich bleibenden Bewohnerkreis genutzt werden. Gerade die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung. 24 Unterscheidet sich danach die Ferienwohnnutzung von der (reinen) Wohnnutzung, ergibt sich aus der Systematik der Gebietstypen der BauNVO einerseits und den Festsetzungen im hier maßgeblichen Bebauungsplan andererseits, dass eine Ferienwohnnutzung im Plangebiet nicht zulässig ist. Die Beschränkung der Nutzungsarten in den in §§ 2 - 9 BauNVO geregelten Gebietstypen bedeutet nämlich, dass eine andere als die bezeichnete Nutzungsart in dem entsprechenden Gebiet grundsätzlich nicht zulässig ist, soweit die Gemeinde nicht von den durch § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO ein- geräumten Möglichkeiten Gebrauch macht und Ausnahmen nicht zugelassen werden. Letzteres ist mit den Festsetzungen im vorliegend maßgeblichen Bebauungsplan und ausweislich der Begründung gerade nicht geschehen, so dass eine Ferienwohnnutzung, soweit man sie entgegen der übereinstimmenden Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts denn als Beherbergungsbetrieb ansehen wollte (vgl. etwa Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl., § 3 n. 19 und 19.1 m.w.N., wonach die Überlassung von Räumen zur Unterbringung ohne zusätzliche Leistungen für die Annahme eines Beherbergungsbetriebes ausreicht), auch unter diesem Aspekt ausgeschlossen ist." 25 Dieser Rechtsauffassung - die das Oberverwaltungsgericht in einem Urteil vom 19. Februar 2014 (Az. 3 L 212/12 – NordÖR 2014, 323) ausdrücklich bestätigt hat - schließt sich das erkennende Gericht in ständiger Rechtsprechung (vgl. z.B. VG Schwerin, Urt. v. 09. Oktober 2014 – 2 A 1666/11 – juris; Urt. v. 20. November 2014 – 2 A 90/13 – juris) an (vgl. auch OVG Greifswald, Beschl. v. 14. April 2015 – 3 M 86/14 – juris). 26 3. a) Das Nutzungsänderungsvorhaben der Kläger kann auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in Verbindung mit der planungsrechtlichen Festsetzung in § 1 Nr. 1 Abs. 2 des Bebauungsplans Nr. 18 zugelassen werden. Zwar können danach ausnahmsweise Betriebe des Beherbergungsgewerbes im allgemeinen Wohngebiet zugelassen werden. Das klägerische Vorhaben stellt indes keinen solchen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar, so dass bereits die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO für eine ausnahmsweise Zulassung nicht erfüllt sind. Die Frage nach einer etwaigen Ermessensreduzierung auf Null stellt sich daher nicht. 27 (1) Das OVG Greifswald hat im Urteil vom 19. Februar 2014 (a.a.O.) zur Abgrenzung des Begriffs des (kleinen) Beherbergungsbetriebes von Ferienwohnungen ausgeführt: 28 „Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27). 29 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird. 30 (2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes. 31 Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks)“. 32 (2) Den Klägern verhilft vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung (vgl. auch OVG Greifswald, Beschluss vom 10. Juni 2015 – 3 M 85/14 – NordÖR 2015, 433; VG Schwerin, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 2 A 1577/10 –, juris; Beschluss vom 18. Juli 2014 – 2 B 533/14 –), der sich das Gericht anschließt, nicht zum Erfolg, dass sie neben der Unterkunft ferienwohnungstypische Dienstleistungen anbieten. 33 Zwar bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes nach der Rechtsprechung des OVG Greifswald im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie z. B. Apart(ment)hotels der Modifizierung (OVG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 -, NordÖR 2014, 323, 326). Das OVG Greifswald hat diesbezüglich in der genannten Entscheidung ausgeführt: 34 „Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören. 35 In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt“. 36 Danach sind weder der angebotene Wäsche- und Handtuchwechsel noch die im Internet angebotene Aufbettung geeignet, das klägerische Vorhaben als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ansehen zu können. Vielmehr fehlt es bereits nach der „Konzeption“ der Kläger für die ergänzenden Dienstleistungen daran, dass diese auch typischerweise und im nennenswerten Umfang in Anspruch genommen werden. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass relevante beherbergungstypische Betriebsabläufe gerade nicht stattfinden. Die geplante Nutzung erfährt daher ihre Prägung gerade nicht durch derartige beherbergungstypische Dienstleistungen (vgl. auch VG Schwerin, Urt. v. 20. November 2014 – 2 A 90/13 – juris). 37 b) Das Nutzungsänderungsvorhaben der Kläger kann auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in Verbindung mit den planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 18 als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb festgesetzt werden. Der Rückgriff auf § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO scheidet aus, weil mit der Regelung des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO die „Beherbergungsfälle“ für das allgemeine Wohngebiet speziell geregelt sind. Erfüllt die Ferienwohnnutzung – wie ausgeführt – den Begriff des (ausnahmsweise zulassungsfähigen) Betriebes des Beherbergungsgewerbes nicht, können jenseitige Beherbergungsformen, wie die Ferienwohnnutzung, nicht über den Umweg des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu den „sonstigen“ Gewerbebetrieben erklärt werden (vgl. VG Schwerin, Urt. v. 20. Dezember 2012 – 2 A 621/11 -, juris, Rn. 37; Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Auflage 2014, § 4 Rn. 75). 38 c) Schließlich kommt auch eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht in Betracht. Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung stellt, jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden, regelmäßig einen Grundzug der Planung dar. Zudem fehlt es an der besonderen Befreiungsvoraussetzung des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, wonach die Abweichung städtebaulich vertretbar sein muss. Städtebauliche Vertretbarkeit im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB setzt voraus, dass in einem Bebauungsplan eine entsprechende Festsetzung getroffen werden könnte. Daran fehlt es hinsichtlich der hier in Rede stehenden Ferienwohnnutzung im allgemeinen Wohngebiet, weil es sich um voneinander verschiedene bauplanungsrechtliche Nutzungsarten handelt, vgl. auch OVG Greifswald, Beschl. v. 08. Januar 2008 – 3 M 190/07 -, NordÖR 2008, 169, 170; zu den Anforderungen und Grenzen der Festsetzung von Wohnnutzung in einem Sondergebiet für Erholungszwecke, vgl. BVerwG, Urt. v. 11. Juli 2013 – 4 Cn 7.12 – BVerwGE 147, 138 = BauR 2013, 1992). 39 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Da die Beigeladene keinen eigenen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat, erscheint es billig, sie ihren eigenen außergerichtlichen Kosten selbst tragen zu lassen. 40 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).