10 A 1406/08

Kein Übernahmeanspruch wegen fehlender wirtschaftlicher Unzumutbarkeit nach § 31 DSchG NRW • Anspruch auf Übernahme eines Baudenkmals nach § 31 DSchG NRW setzt bestandskräftige Unterschutzstellung, wirtschaftliche Unzumutbarkeit infolge denkmalrechtlicher Pflichten, Kausalität und eine maßgebliche behördliche Entscheidung voraus. • Wirtschaftliche Unzumutbarkeit ist zu prüfen, ob das Denkmal sich dauerhaft aus den Erträgen selbst trägt; hierzu muss der Eigentümer Nutzungskonzepte und nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsangaben vorlegen. • Bei Beurteilung der Zumutbarkeit ist ein objektbezogener Maßstab anzulegen; vermögensmäßige Verhältnisse Dritter sind nur relevant, soweit das Denkmal Teil einer einheitlichen Wirtschaftseinheit ist. • Denkmalbehörden müssen unverhältnismäßige Maßnahmen mit Ausgleichsangeboten (Entschädigung oder Übernahme) verbinden; die Übernahmeentschädigung bemisst sich am Verkehrswert unter Berücksichtigung denkmalbedingter Belastungen. Die Beigeladene ist Eigentümerin eines 1914 errichteten, 3.307 m² großen Baudenkmals (ehem. Textilfabrik) in M., das seit 1995 in die Denkmalliste eingetragen ist. Wegen schlechter Wärmedämmung durch original erhaltene Eisensprossenfenster blieben Obergeschosse weitgehend leer; es gab wechselnde Nutzungen im Erdgeschoss. Die Beigeladene beantragte mehrfach denkmalrechtliche Erlaubnisse, Löschung und Abbruch; diese Anträge wurden abgelehnt. Sie bat die Kommune 2003/2004 um Übernahme gegen Entschädigung und legte Gutachten sowie zahlreiche Vermarktungsanzeigen vor; die Beklagte verpflichtete daraufhin die Klägerin per Übernahmebeschluss zur Übernahme gegen Zahlung von 1.275.000 EUR. Die Klägerin klagte gegen den Beschluss mit der Behauptung, die Beigeladene habe keine wirtschaftliche Unzumutbarkeit dargetan; das VG wies die Klage ab, das OVG änderte dieses Urteil und hob den Übernahmebeschluss auf. • Rechtliche Grundlage ist § 31 DSchG NRW; Anspruchsvoraussetzungen sind bestandskräftige Unterschutzstellung, wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung, Kausalität zur Erhaltungspflicht und das Vorliegen einer behördlichen Maßnahme. • Wirtschaftliche Unzumutbarkeit bedeutet regelmäßig, dass das Denkmal sich auf Dauer nicht aus seinen Erträgen selbst trägt; der Eigentümer hat darlegungspflichtig zu machen, für Behalten, bisherige Nutzung und zulässige andere Nutzung jeweils plausibel, welche Investitionen notwendig sind und welche Erträge zu erwarten sind. • Hier hat die Beigeladene keine hinreichenden Nutzungskonzepte oder nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsrechnungen vorgelegt; die vorgelegten Jahresabschlüsse 2003-2007 zeigen überwiegend Gewinne und damit, dass das Objekt sich im maßgeblichen Zeitraum insgesamt nicht dauerhaft defizitär darstellte. • Die behaupteten denkmalbedingten Mehraufwendungen (z.B. Fenstersanierung) wurden nicht in ein plausibles Ertrags-Investitions-Verhältnis gestellt; isolierte Kostenschätzungen genügen nicht zur Feststellung der Unzumutbarkeit. • Ein Verkauf oder Teilverkauf sowie Umnutzungsoptionen wurden nicht substantiiert ausgeschlossen; die Beigeladene hat nicht ausreichend dargetan, dass solche Alternativen aussichtslos gewesen wären. • Der maßgebliche Zeitpunkt für die Prüfung ist die letzte behördliche Entscheidung (18.12.2006 / Berichtigung 05.01.2007); zu diesem Zeitpunkt lagen keine Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW vor. • Die Denkmalbehörde ist verpflichtet, unverhältnismäßige Maßnahmen mit Kompensationsangeboten zu verbinden; das rechtfertigt aber keine Übernahme, wenn die wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht dargelegt ist. Die Berufung der Klägerin ist begründet; der Übernahmebeschluss der Beklagten vom 18.12.2006 (in der Gestalt der Berichtigungsbeschlüsse) wird aufgehoben, weil die Beigeladene die Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW nicht dargelegt hat. Maßgeblich war, dass die Jahresabschlüsse 2003–2007 überwiegend Gewinne auswiesen und damit nahelegen, dass das Baudenkmal sich zumindest zum relevanten Zeitpunkt aus den Erträgen nicht dauerhaft nicht selbst trägt. Die Beigeladene hat weder belastbare Nutzungskonzepte noch nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsrechnungen für die Varianten (Behalten, bisherige Nutzung, andere zulässige Nutzung) vorgelegt, sodass die erforderliche Darlegungslast nicht erfüllt ist. Kosten- und Kostenteilungsregelungen wurden getroffen; die Revision wurde nicht zugelassen. In der Folge steht der Klägerin keine Verpflichtung zur Übernahme gegen Entschädigung zu; bei künftig eintretender Verschlechterung kann die Beigeladene erneut einen Übernahmeantrag mit entsprechenden, plausiblen Wirtschaftlichkeitsunterlagen stellen.