8 A 10443/11

Teilaufhebung von Rückbauverfügung wegen Ermessensfehlern; Genehmigungsfreiheit für Umnutzung fehlt • Eine Nutzungsänderung von Garage oder Keller zu Aufenthaltsräumen bedarf der bauaufsichtlichen Genehmigung und kann die im Bebauungsplan vorgesehene zulässige Geschossfläche überschreiten. • Ein Bebauungsplan verliert seine Steuerungsfunktion (Funktionslosigkeit) nicht allein durch verbreitete Abweichungen; maßgeblich ist, ob die Behörden die Abweichungen genehmigt oder dauerhaft geduldet haben. • Die Behörde ist an ein zuvor verabschiedetes Sanierungskonzept gebunden; Abweichen hiervon kann zu einem Ermessensfehler und Gleichbehandlungsverstößen führen. • Ein Eintragungsanspruch auf Ausweisung von Abstandsflächen als Baulast kann bestehen; die Behörde kann die Eintragung nicht willkürlich verweigern. • Rückbauanordnungen sind unzulässig, soweit die Behörde in der Ermessensausübung verfahrens- oder sachfremd gebunden war oder die Voraussetzungen entfallen sind (z.B. nachträgliche Beseitigung der Rechtsgrundlage). Die Kläger sind Eigentümer eines Wochenendhausgrundstücks im Bebauungsplan „Im Binsfeld III“. Genehmigt war ein eingeschossiges Wochenendhaus mit 59,5 m² Grundfläche und angebauter Garage. Die Behörde stellte Abweichungen fest: Verbindung zwischen Haus und Garage, Nutzung von Keller und Teilen der Garage als Aufenthaltsräume, eine 24 m² Terrassenüberdachung und ein Gartenhaus. Mit Bescheid vom 29.09.2008 forderte die Behörde Rückbau bzw. Befreiungsanträge; ein später gestellter Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung wurde abgelehnt. Klage und Berufung richteten sich gegen die Verfügungen und die Ablehnung der Baugenehmigung. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; das Oberverwaltungsgericht gab der Berufung teilweise statt und hob Teile der Rückbauverfügung auf, wies das Verpflichtungsbegehren auf Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung aber zurück. • Zulässigkeit: Berufung ist zulässig, aber inhaltlich nur teilweise erfolgreich. • Formales Verfahren: Anhörung der Kläger war ausreichend; Heilung von Verfahrensfehlern durch Widerspruchsverfahren. • Genehmigungspflicht: Nutzungsänderung von Garage/Keller zu Aufenthaltsräumen benötigt Genehmigung nach §61, §62 LBauO; Genehmigungsfiktion greift mangels schriftlicher Bestätigung der Vollständigkeit nicht. • Verstoß gegen Bebauungsplan: Umnutzung führt zur Überschreitung der gemäß Bebauungsplan zulässigen Geschossfläche (BauNVO 1968 §20 Abs.2) und ist daher nach §30 BauGB unzulässig. • Abstandsflächenrecht: Verbundene, grenzständige Garage erfüllt nicht die Voraussetzungen des §8 Abs.9 LBauO; Abstandsflächen können durch Baulast nach §9 Abs.1 LBauO ausgewiesen werden. • Ermessensfehler: Die Behörde hat ihr Sanierungskonzept als verbindliche Vorgabe gesetzt; sie hat widersprüchlich gehandelt, indem sie gegen Garagennutzung aus bauplanungsrechtlichen Gründen vorging, während das Konzept Eingriffe in die inneren Geschossflächen (Keller/Speicher) nicht verfolgte; dies verletzt Art.3 GG. • Eintragung einer Baulast: Die Kläger haben Anspruch auf Eintragung der Baulast, weil formale und materielle Voraussetzungen vorliegen; die Behörde durfte die Eintragung nicht rechtswidrig verweigern. • Terrassenüberdachung: Rückbauanordnung ist zulässig, weil die Überdachung (24 m²) gegen die Gestaltungssatzung (§2 Abs.2) verstößt; geringfügige Toleranzen nach Sanierungskonzept (bis 10 m²) sind verhältnismäßig. • Gartenhaus: Verpflichtung zur Stellung eines Befreiungsantrags ist zulässig; sofortige Beseitigung bei Unterlassen der Antragstellung ist unverhältnismäßig und daher insoweit aufzuheben. • Kosten und Zwangsgeld: Zwangsgeldandrohungen und Kostenfestsetzung wurden in den aufgehobenen Teilen aufzuheben, da die zugrunde liegenden Verwaltungsakte entfielen. Die Berufung der Kläger hatte teilweise Erfolg: Das Oberverwaltungsgericht hob den Bescheid der Beklagten vom 29.09.2008 insoweit auf, als die Anordnungen zur Wiederherstellung der genehmigten Garagenbenutzung, zum Schließen der Verbindungen, zur Beseitigung von Garagen-Einbauten, zur dauerhaften Verschließung der Verbindung zum Garagenunterkeller sowie die Androhung von Zwangsgeld und die Kostenfestsetzung betroffen waren. Ebenfalls aufgehoben wurde die Anordnung zur Beseitigung des Gartenhauses in dem Umfang, dass statt sofortiger Beseitigung zunächst ein Befreiungsantrag zu stellen ist; die Androhung der Zwangsgelder hierfür war unverhältnismäßig. Die Verpflichtung zur Erteilung der beantragten Nutzungsänderungsgenehmigung für Garage und Keller wurde abgelehnt, da durch die Umnutzung die nach Bebauungsplan zulässige Geschossfläche überschritten würde und baurechtliche wie abstandsrechtliche Bedenken bestehen. Die Terrassenüberdachung ist hingegen zurückzubauen, weil sie gegen die Gestaltungssatzung verstößt. Die Kläger tragen 5/8 und die Beklagte 3/8 der Kosten. Die Revision wurde nicht zugelassen.