4 TH 2512/93

Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung in der angefochtenen Verfügung vom 21.04.1993 für erledigt erklärt haben, ist das Verfahren in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 2 VwGO einzustellen. Im übrigen ist die gemäß §§ 146, 147 VwGO zulässige Beschwerde begründet. Das Verwaltungsgericht hat zu Unrecht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers gegen die Zwangsgeldfestsetzung vom 21.04.1993 angeordnet. Widerspruch und Anfechtungsklage haben gemäß § 80 Abs. 1 VwGO grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Diese entfällt allerdings u. a. gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 3 VwGO in den durch Bundesgesetz vorgeschriebenen Fällen. Nach § 187 Abs. 3 VwGO können die Länder bestimmen, daß Rechtsbehelfe keine aufschiebende Wirkung haben, soweit sie sich gegen Maßnahmen richten, die in der Verwaltungsvollstreckung getroffen werden. Von dieser Ermächtigung hat Hessen durch § 12 HessAGVwGO Gebrauch gemacht. In derartigen Fällen ist dem gerichtlichen Stoppantrag stattzugeben, wenn der Verwaltungsakt, gegen den Widerspruch erhoben worden ist, offensichtlich rechtswidrig ist; denn in einem solchen Fall kann kein öffentliches Interesse an einer sofortigen Vollziehung bestehen. Umgekehrt ist der Rechtsschutzantrag abzulehnen, wenn der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtmäßig ist. In allen anderen Fällen entscheidet bei summarischer Beurteilung des Sachverhalts eine reine Abwägung der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen, die für oder gegen die Dringlichkeit der Vollziehung sprechen, über die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes. Ist das in diese Abwägung einzubringende individuelle Suspensivinteresse nicht derartig gewichtig, daß es das öffentliche Vollzugsinteresse übersteigt, so hat es bei der gesetzlich angeordneten sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes zu verbleiben (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 01.06.1994 - 4 TH 1248/94 -). Die Festsetzung der Zwangsgelder in Höhe von 80.000,-- DM ist offensichtlich rechtmäßig. Die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung lagen zum Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Zwangsgeldfestsetzungsverfügung vom 21.04.1993 vor. Die der Vollstreckung zugrundeliegende Verfügung vom 21.09.1990 war sofort vollziehbar (§ 2 Nr. 3 HVwVG). Die gegen die Anordnung des Sofortvollzuges gerichteten Eilanträge des Antragstellers hatten keinen Erfolg. Auch die speziellen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung nach §§ 68 ff. HVwVG waren gegeben. Das festgesetzte Zwangsgeld war dem Antragsteller mit Verfügung vom 30.12.1992 angedroht worden (§ 69 Abs. 1 Nr. 1 HVwVG). Verbunden mit der Androhung wurde dem Antragsteller eine Frist von 3 Monaten zur Erfüllung der Verpflichtung aus der Grundverfügung gesetzt (§ 69 Abs. 1 Nr. 2 HVwVG). Gegen die Zwangsmittelandrohung vom 30.12.1992 hat der Antragsteller zwar am 12.11.1993 Widerspruch eingelegt. Um die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat er jedoch nicht nachgesucht. Die Zwangsmittelandrohung ist als Verwaltungsakt im Rahmen der Vollstreckung (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 12.05.1989 - 4 TH 207/89 -) kraft Gesetzes gemäß §§ 80 Abs. 2 Nr. 3, 187 Abs. 3 VwGO i.V.m. § 12 HessAGVwGO sofort vollziehbar. Im Hinblick auf die sofortige Vollziehbarkeit der Zwangsmittelandrohung, gegen die ein eigenes Rechtsschutzverfahren zu Gebote steht, können Zweifel bestehen, ob die Höhe der in der Verfügung vom 30.12.1992 angedrohten Zwangsgelder ebenso wie deren Bestimmtheit Gegenstand einer gerichtlichen Überprüfung in diesem Verfahren - wovon das Verwaltungsgericht ausgeht - sein können. Diese Überprüfung ist nicht möglich, wenn für das Verhältnis Zwangsmittelandrohung zu Zwangsmittelfestsetzung dasselbe gilt wie für das Verhältnis Grundverfügung zu Zwangsmittelfestsetzung. Einwendungen gegen eine sofort vollziehbare Grundverfügung können nur in einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gegen diese erhoben werden, nicht jedoch in einem entsprechenden Rechtsschutzverfahren gegen die Zwangsmittelfestsetzung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluß vom 16.05.1980 - 8 S 102/80 -). Dagegen spricht auch nicht die Entscheidung des Senats vom 02.05.1989 (- 4 TH 207/89 -). Dieser Entscheidung lag eine bestandskräftige Zwangsmittelandrohung zugrunde, der es jedoch an einer Fristsetzung gemäß § 69 Abs. 1 Nr. 2 HVwVG fehlte. Der Senat ging davon aus, daß dieser Mangel trotz der Bestandskraft der Zwangsgeldandrohung in einem vorläufigen Rechtsschutzverfahren gegen die Zwangsgeldfestsetzung beachtlich sei, da der Zwangsgeldandrohung nur eine beschränkte Bestandskraft zukomme, soweit die in ihr enthaltenen Regelungselemente selbständige unmittelbare Voraussetzungen der eigentlichen Vollstreckungsmaßnahme seien. Fehle eines der selbständigen Regelungselemente, könne dies auch noch im Rahmen des Rechtsschutzes gegen die eigentliche Vollstreckungsmaßnahme geltend gemacht werden. Vorliegend enthält die Zwangsgeldandrohung vom 30.12.1992 allerdings sämtliche Regelungselemente nach § 69 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 HVwVG, und im Streit steht die Verhältnismäßigkeit und Bestimmtheit des Zwangsgeldes. Der Senat kann diese Frage jedoch unentschieden lassen, da die Zwangsmittelandrohung in der Verfügung vom 30.12.1992 entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts weder zu unbestimmt noch das angedrohte Zwangsgeld unverhältnismäßig hoch ist. Soweit für den Fall der Nichtbeachtung des Herstellungsgebotes und der Nichtbeachtung des Gebotes, die wiederhergestellten Wohneinheiten zu nutzen oder nutzen zu lassen, ein einheitliches Zwangsgeld in Höhe von 20.000,-- DM je Wohneinheit angedroht wird, ist die Androhung hinreichend bestimmt. Der Senat hat zwar mehrfach entschieden, daß die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldes dann rechtswidrig sei, wenn der Adressat der Grundverfügung dadurch zur Erfüllung mehrerer verschiedenartiger Gebote angehalten werden solle, ohne daß der Verfügung zu entnehmen sei, welche Folgen sich aus der Nichterfüllung eines einzelnen Gebotes ergeben. In derartigen Fällen sei die Vorschrift des § 69 Abs. 1 Nr. 1 HVwVG, wonach ein bestimmtes, also dem Pflichtigen erkennbares Zwangsmittel, angedroht sein müsse, nicht beachtet worden, weil der Adressat nicht entnehmen könne, ob das Zwangsgeld nur festgesetzt werde, wenn er sämtliche Gebote erfülle oder auch dann, wenn er nur einer Anordnung nicht nachkomme (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 13.11.1975 - 4 TH 45/75 -; Urteil vom 24.02.1978 - IV OE 68/76 -; Urteil vom 04.07.1980 - IV OE 29/79 -; Beschluß vom 18.10.1990 - 4 TH 206/89 - HessVGRspr. 1991, 43 = NVwZ-RR 1991, 592; Urteil vom 21.10.1993 - 4 UE 1286/89 -). Diesen Entscheidungen lagen Fälle zugrunde, in denen ein rechtlich selbständiges Interesse an der Erfüllung einzelner Teilmaßnahmen bestand, weil dadurch zumindest teilweise rechtmäßige Zustände geschaffen wurden. Vorliegend stellen dagegen das Herstellungsgebot und das Gebot, die wiederhergestellten Wohneinheiten zu nutzen oder nutzen zu lassen, unselbständige Teilhandlungen dar, die nur zusammen zu dem gewünschten rechtlichen Erfolg - der Zuführung der Räumlichkeiten zum Wohnungsmarkt - führen können. Folglich ist das angedrohte Zwangsgeld auch dann verwirkt, wenn die Wohneinheiten zwar wiederhergestellt, diese dem Wohnungsmarkt allerdings nicht zur Verfügung gestellt werden. Diese Verknüpfung zwischen Wiederherstellungs- und Nutzungsgebot kommt auch in der angefochtenen Verfügung hinlänglich zum Ausdruck, da beide Gebote nicht als gesonderte Anordnungspunkte dargestellt sind. Für den Antragsteller war folglich ersichtlich, daß das Zwangsgeld auch in voller Höhe dann festgesetzt wird, wenn er zwar die erste (rechtlich unselbständige) Teilhandlung erbringt, die Wohnungen dann allerdings nicht als solche nutzt oder nutzen läßt. Die entsprechend den oben dargestellten Grundsätzen vorzunehmende Differenzierung in Bezug auf die Erfüllung des Herstellungs- und Nutzungsgebots für die einzelnen Wohneinheiten ist in der Zwangsmittelandrohung enthalten, da je Wohneinheit ein gesondertes Zwangsgeld angedroht wird. Das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 20.000,-- DM je Wohneinheit ist auch nicht unverhältnismäßig hoch. Bei der Bestimmung der Höhe eines anzudrohenden Zwangsgeldes hat die Behörde im Rahmen des § 76 Abs. 2 HVwVG ein weites Ermessen. Dieses Ermessen hat sie am Zweck der Ermächtigung auszurichten und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens, u. a. den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten (§ 70 HVwVG). Das Zwangsgeld ist nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere nach dem öffentlichen Interesse an der Ausführung der Anordnung, den wirtschaftlichen Verhältnissen des Pflichtigen und der Intensität des Widerstandes zu bemessen (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 19.02.1991 - 4 TH 1130/89 -; Beschluß vom 01.06.1994 - 4 TH 1248/93 -). Der Antragsteller hatte sowohl die in der Grundverfügung vom 21.09.1990 als auch die im Zwangsgeldfestsetzungsbescheid vom 30.12.1992 gesetzte Befolgungsfrist fruchtlos verstreichen lassen. Auch die Festsetzung und anschließende Beitreibung der ursprünglich angedrohten Zwangsgelder in Höhe von 8.000,-- DM hat er nicht zum Anlaß genommen, die sofort vollziehbare Grundverfügung zu beachten. Wie sich aus seinem eigenem Vortrag ergibt, hat er erst im April 1993 Kontakt zu einem Architekten aufgenommen, um mit den Arbeiten zur Wiederherstellung des Wohnraums zu beginnen. Zum Zeitpunkt der Androhung des Zwangsgeldes in Höhe von 20.000,-- DM je Wohneinheit am 30.12.1992 hatte der Antragsteller folglich noch keinerlei Initiative entwickelt, um die Grundverfügung zu erfüllen. Der Widerstand des Antragstellers zeigt folglich eine beachtliche Energie. Auch der Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgebot selbst ist bei einer 5-Zimmer-Wohnung von einigem Gewicht. Wenn man im übrigen berücksichtigt, daß das Zwangsgeld in Höhe von 20.000,-- DM je Wohneinheit lediglich 2/5 des Höchstbetrages des in § 76 Abs. 2 HVwVG festgelegten oberen Zwangsgeldrahmens ausmacht und im übrigen das wirtschaftliche Interesse des Antragstellers an der Nichterfüllung des Nutzungsgebots bis zum Verkauf der Immobilie, wie es die Antragsgegnerin darstellt, durchaus plausibel ist, erscheint die Höhe des in der Verfügung vom 30.12.1992 angedrohten und mit Verfügung vom 21.04.1993 festgesetzten Zwangsgeldes angemessen. Schließlich wurde dem Antragsteller die Zwangsmittelandrohung vom 30.12.1992 zugestellt (§ 69 Abs. 1 Nr. 3 HVwVG). Zum Zeitpunkt der Festsetzung des streitbefangenen Zwangsgeldes hatte der Antragsteller die ihm mit Verfügung vom 30.12.1992 gesetzte Befolgungsfrist fristlos verstreichen lassen (§ 69 Abs. 1 Nr. 4 HVwVG). Soweit das Verwaltungsgericht die Auffassung vertritt, der Antragsteller habe bereits zum Zeitpunkt der Zwangsgeldfestsetzung am 21.04.1993 die ihm aufgegebene Wiederherstellung des Wohnraums eingeleitet, kann darin eine Erfüllung des Gebotes aus der Grundverfügung nicht gesehen werden. Die Grundverfügung verlangt vom Antragsteller nicht lediglich den Beginn der entsprechenden Arbeiten, sondern deren Abschluß. Ferner gibt die Grundverfügung dem Antragsteller auf, die 5- Zimmer-Wohnungen wohnlich zu nutzen oder nutzen zu lassen, d. h., dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen anzubieten und zuzuführen. Das Nutzungsgebot stellt den wesentlichen Inhalt der Verfügung dar, wohingegen der Hinweis "d. h. dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen anzubieten und zuzuführen" von untergeordneter Bedeutung ist. Dieser Hinweis dient lediglich der Klarstellung, daß ein wegen unangemessener Bedingungen fehlgeschlagener Vermietungsversuch nicht als Beleg dafür herangezogen werden kann, der Antragsteller habe alles ihm Zumutbare unternommen, um der wohnungsrechtlichen Anordnung nachzukommen (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 06.03.1992 - 4 TH 1739/91 - HessVGRspr. 1992, 59). Im Hinblick auf die zukünftige Nutzung der Wohneinheiten zu Wohnzwecken hatte der Antragsteller bis zum 21.04.1993 noch keinerlei Aktivitäten entfaltet. Die Vollstreckungsmaßnahme in Form der Festsetzung der ordnungsgemäß angedrohten Zwangsgelder kann auch nicht als rechtsmißbräuchlich angesehen werden. Ausgangspunkt der Lehre vom Rechtsmißbrauch bzw. der Lehre von der unzulässigen Rechtsausübung ist die Einrede der Arglist (vgl. Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 2. Aufl., München 1985, § 242 Rdnr. 228). Ein arglistiges Verhalten kann der Antragsgegnerin jedoch nicht unterstellt werden. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, daß die Antragsgegnerin die Durchführung des Widerspruchsverfahrens verzögert hat, um sich die weitere - vorläufige - Existenz des vollstreckbaren Titels zu sichern. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß die Rechtmäßigkeit der Grundverfügung vom 21.09.1990 Gegenstand der Überprüfung in zwei vorläufigen Rechtsschutzverfahren war. Der ganz offensichtliche Umstand, daß das Verwaltungsgericht die in diesem vorläufigen Rechtsschutzverfahren getroffenen Einschätzungen hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Grundverfügung nicht teilt, kann jedenfalls nicht - auch nicht im Zusammenhang mit der bis heute nicht erfolgten Entscheidung über den vom Antragsteller gegen die Grundverfügung eingelegten Widerspruch - dazu führen, die Vollstreckung als rechtsmißbräuchlich anzusehen. Im übrigen hat der Antragsteller Möglichkeiten, sich gegen eine verzögerliche Entscheidung seines Widerspruchs zur Wehr zu setzen, wovon er ersichtlicherweise durch Erhebung der Untätigkeitsklage vor dem Verwaltungsgericht auch Gebrauch gemacht hat. Der Zwangsgeldfestsetzungsbescheid ist auch nicht deshalb rechtswidrig, weil der Antragsteller einen Anspruch auf Aufhebung der Vollstreckungsmaßnahme hat. Gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 2a, 3a; Abs. 2 Satz 1 HVwVG ist die Vollstreckung aufzuheben, wenn der Verwaltungsakt befolgt oder die Verpflichtung, derentwegen vollstreckt wird, nach Erlaß des Verwaltungsaktes erloschen ist. In diesen Fällen hat nach verbreiteter Auffassung (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 30.11.1988 - 8 TH 4246/88 -; Kreiling, Hessisches Verwaltungsvollstreckungsrecht, 1967, § 3 Erl. 3; App, KKZ 1988, 61 (64)) eine Beitreibung des bereits festgesetzten Zwangsgeldes zu unterbleiben. Ob diese Auffassung zutreffend ist, erscheint zweifelhaft. Denn die Vollstreckung aus der Grundverfügung ist bereits mit der Zwangsgeldfestsetzung gemäß § 76 HVwVG beendet. Mit der Festsetzung ist das Vermögen des Pflichtigen mit der Zwangsgeldforderung belastet. Die Beitreibung des Zwangsgeldes selbst ist keine Vollstreckungsmaßnahme nach §§ 68 ff. HVwVG, sondern stellt ein eigenes Vollstreckungsverfahren wegen einer in einem Verwaltungsakt geforderten Geldleistung nach §§ 15 ff. HVwVG dar. Auch dies kann hier jedoch offen bleiben. Denn selbst wenn im Falle der Befolgung oder Aufhebung des Verwaltungsaktes bzw. im Falle des Erlöschens der Verpflichtung, wegen der vollstreckt wird, weitere Versuche, das festgesetzte Zwangsgeld beizutreiben, zu unterbleiben haben, ist jedenfalls ein vor diesem Zeitpunkt beigetriebenes Zwangsgeld nicht mehr zurückzuerstatten (vgl. Glotzbach, Hessisches Verwaltungsvollstreckungsgesetz, 1992, Erl. zu §§ 3, 76; App, KKZ 1988, 61 (64)). In einem derartigen Fall besteht folgerichtig auch kein Anspruch auf Aufhebung des Zwangsgeldfestsetzungsbescheides. Zum Zeitpunkt der Bezahlung des Zwangsgeldes am 15.09.1993 hatte der Antragsteller weder die Grundverfügung befolgt, noch war diese auf andere Weise erledigt. Eine Veräußerung und Eigentumsübertragung der Immobilie hatte noch nicht stattgefunden. Zwar hatte der Antragsteller die 5-Zimmer-Wohnungen entsprechend den Vorgaben der Grundverfügung vom 21.09.1990 wiederhergestellt. Er hat jedoch nicht glaubhaft gemacht, daß er bis zur Bezahlung des Zwangsgeldes alles ihm Zumutbare im Sinne des Inhalts der Grundverfügung (siehe oben) unternommen hatte, um der wohnungsrechtlichen Anordnung vom 21.09.1990 nachzukommen. Der Antragsteller hat zwar vortragen lassen, er habe die Wohnungen in örtlichen Tageszeitungen annonciert, Maklerbüros eingeschaltet und die Wohnungen direkt in seinem Bekanntenkreis angeboten. Aus der vom Antragsteller vorgelegten eidesstattlichen Versicherung läßt sich allerdings lediglich entnehmen, daß er selbst Mieter gesucht und Maklerbüros eingeschaltet habe. Das Anbieten der Wohnungen über die örtlichen Zeitungen ergibt sich auch nicht aus der eidesstattlichen Versicherung des Herrn. Auch in dieser eidesstattlichen Versicherung wird lediglich bestätigt, daß zwei Maklerbüros beauftragt und im übrigen die Wohnungen im Bekanntenkreis angeboten worden sind. Die danach glaubhaft vorgetragenen Aktivitäten reichen nicht aus, um davon ausgehen zu können, der Antragsteller habe alles ihm Zumutbare getan, die Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Dabei läßt der Senat offen, ob im allgemeinen das alleinige Einschalten von zwei Maklerbüros ausreichend ist. Vorliegend war dies jedenfalls nicht der Fall. Beide Maklerbüros waren ganz offensichtlich vorrangig mit der Veräußerung der Liegenschaft beauftragt worden. Dies folgt schon daraus, daß die Firma Immobilien dem Antragsteller schriftlich lediglich den Verkaufsauftrag, nicht jedoch einen Vermietungsauftrag bestätigt hat. Demgegenüber bestätigt zwar die Firma Immobilien sowohl einen Verkaufs- als auch einen Vermietungsauftrag. Ob die beiden Aufträge gleichrangig erteilt wurden und inwieweit die Firma Immobilien im Zusammenhang mit dem Vermietungsauftrag Tätigkeiten entfaltet hat, wird allerdings nicht substantiiert vorgetragen. Eines derartigen Vortrags hätte es allerdings hier bedurft, weil ein Maklerbüro, das sowohl einen Verkaufs- als auch einen Vermietungsauftrag erhält, sich naturgemäß wegen der größeren Verdienstmöglichkeiten vorrangig um die Veräußerung des Objekts bemühen wird. Um Mißverständnissen vorzubeugen, weist der Senat darauf hin, daß es im Einzelfall, wenn beispielsweise die Vermietung von Wohnraum nicht in das Vermögensverwaltungskonzept des Pflichtigen paßt, auch hinzunehmen sein könnte, wenn Wohnraum begrenzte Zeit nach Erlaß einer vollstreckbaren wohnungsrechtlichen Anordnung deshalb leersteht, weil der Pflichtige bemüht ist, einen Käufer zu finden. Hier ist jedoch bereits die zeitliche Grenze überschritten, da der Antragsteller nach Erlaß der Grundverfügung vom 21.09.1990 auch in bezug auf eine eventuelle Veräußerung des Objekts nahezu drei Jahre untätig geblieben ist. Da der Antragsteller zum Zeitpunkt der Bezahlung des Zwangsgeldes folglich die Grundverfügung nicht erfüllt hatte, besteht auch kein Anspruch auf Aufhebung des Zwangsgeldfestsetzungsbescheides. Der Antragsteller begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 80.000,-- DM. Der Antragsteller war Eigentümer des Grundstücks Gemarkung Flur, Flurstück Straße. Mit Verfügung vom 21.09.1990 gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller auf, die in dieser Liegenschaft leerstehenden vier Wohneinheiten im Erdgeschoß sowie im 1. bis 3. Obergeschoß innerhalb von drei Monaten nach Zustellung der Verfügung wieder in 5-Zimmer-Wohnungen umzubauen und die Wohneinheiten wohnlich zu nutzen bzw. nutzen zu lassen, d. h. dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen anzubieten und zuzuführen und dies durch Vorlage der Mietverträge nachzuweisen. Die Antragsgegnerin ordnete die sofortige Vollziehung dieser Verfügung an. Für den Fall der Nichtbeachtung wurde dem Antragsteller ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,-- DM je Wohneinheit angedroht. Gegen die Verfügung vom 21.09.1990 hat der Antragsteller am 22.10.1990 Widerspruch eingelegt, über den noch nicht entschieden ist. Am 31.10.1990 suchte er beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main um vorläufigen Rechtsschutz nach (VIII/1 H 2782/90). Nachdem das Verwaltungsgericht dem Antrag mit Beschluß vom 22.03.1993 stattgegeben hatte, hob der Hessische Verwaltungsgerichtshof auf die Beschwerde der Antragsgegnerin mit Beschluß vom 07.07.1992 (4 TH 997/91) die Entscheidung des Verwaltungsgerichts auf und lehnte den vorläufigen Rechtsschutzantrag des Antragstellers ab. Mit Schriftsatz vom 16.02.1993 hat der Antragsteller vor dem Verwaltungsgericht Frankfurt am Main die Grundverfügung vom 21.09.1990 im Wege der Untätigkeitsklage angefochten. Dieses Verfahren ist bislang noch nicht entschieden. Gleichzeitig suchte der Antragsteller nochmals um einstweiligen Rechtsschutz nach. Diesen Antrag lehnte das Verwaltungsgericht mit Beschluß vom 13.04.1993 (10 G 442/93 (2)) ab. Bereits mit Verfügung vom 30.12.1992 hatte die Antragsgegnerin die angedrohten Zwangsgelder von 2.000,-- DM je Wohneinheit festgesetzt. Zur Befolgung der Grundverfügung setzte sie eine erneute Frist von drei Monaten und drohte für den Fall der Nichtbeachtung ein Zwangsgeld in Höhe von 20.000,-- DM je Wohneinheit an. Gegen diese Verfügung hat der Antragsteller mit Schreiben vom 12.01.1993 Widerspruch eingelegt, über den ebenfalls noch nicht entschieden ist. Das festgesetzte Zwangsgeld wurde beigetrieben. Mit der in diesem Verfahren streitbefangenen Verfügung vom 21.04.1993 setzte die Antragsgegnerin die mit Verfügung vom 30.12.1992 angedrohten Zwangsgelder von insgesamt 80.000,-- DM fest, setzte erneut eine Befolgungsfrist von drei Monaten und drohte nunmehr weitere Zwangsgelder in Höhe von 40.000,-- DM je Wohneinheit an. Dagegen hat der Antragsteller mit Schreiben vom 11.05.1993, eingegangen bei der Antragsgegnerin am 12.05.1993, Widerspruch eingelegt, der ebenfalls noch unentschieden ist. Den Widerspruch begründete er damit, das Zwangsgeld sei unangemessen hoch. Am 28.05.1993 setzte die Antragsgegnerin die Beitreibung des Zwangsgeldes aus, da der Antragsteller mit den Bauarbeiten zur Wiederherstellung der 5-Zimmer-Wohnungen begonnen hatte. Anläßlich eines Ortstermins am 02.07.1993 erklärte der Antragsteller, daß er die Liegenschaft zum Verkauf angeboten habe. Wegen der schwebenden Kaufvertragsverhandlungen verlängerte die Antragsgegnerin die Frist, bis zum Ablauf derer die zwischenzeitlich bis auf die Wasseranschlüsse im Bereich der Spülen in den Küchen hergestellten Wohneinheiten dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden müßten, bis zum 01.08.1993. Am 03.08.1993 kündigte sie die Beitreibung des Zwangsgeldes in Höhe von 80.000,-- DM an. Diesen Betrag zahlte der Antragsteller am 15.09.1993. Bereits am 19.08.1993 hat der Antragsteller gegen die Verfügung vom 21.04.1993 um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Zur Begründung hat er vorgetragen, er habe die 5- Zimmer-Wohnungen in den vier Geschossen bis zum Juli 1993 wiederhergestellt gehabt. In der zweiten Hälfte des Monats Juli habe er dann mit Aktivitäten zur Vermietung begonnen. Er habe in Zeitungen inseriert, Maklerbüros eingeschaltet und die Wohnungen direkt angeboten. Aufgrund der schlechten Wohnlage habe eine Vermietung bisher nicht erfolgen können. Im übrigen habe er mit der Wiederherstellung der Wohnungen den Hauptteil der Verfügung vom 21.09.1990 erfüllt. Er sei der Verfügung auch insoweit nachgekommen, als er die Wohnungen dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen angeboten habe. Der Antragsteller hat beantragt, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers vom 11. Mai 1993 gegen die Zwangsgeldverfügung der Antragsgegnerin vom 21. April 1993 anzuordnen. Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag abzulehnen. Zur Begründung hat sie vorgetragen, die Frist zur Wiederherstellung der wohnlichen Nutzung sei bis zum 01.08.1993 verlängert worden. Bislang liege ein Nachweis über die wohnliche Nutzung nicht vor. Das Zwangsgeld sei auch angemessen, wobei zu berücksichtigen sei, daß eine leerstehende Immobilie einen um 10 % bis 20 % höheren Verkaufserlös erbringe als ein vermietetes Objekt. Dies mache bei der streitbefangenen Liegenschaft einen Betrag in Höhe von mehreren hunderttausend DM aus. Mit Beschluß vom 21.09.1993 hat das Verwaltungsgericht dem vorläufigen Rechtsschutzantrag des Antragstellers stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, es sei rechtsmißbräuchlich, wenn eine Behörde nach drei Jahren über den Widerspruch gegen die Grundverfügung noch nicht entschieden habe, aber ständig vollstrecke. Im übrigen liege der Zwangsgeldfestsetzung in der Verfügung vom 21.04.1993 keine ordnungsgemäße Zwangsgeldandrohung zugrunde. Die Androhung vom 30.12.1992, die wegen der fehlenden Bestandskraft auch in diesem Verfahren überprüft werden könne, sei nicht hinreichend bestimmt. Dem Antragsteller werde für zwei Handlungen - die Wiederherstellung des Wohnraums und dessen Vermietung - ein einheitliches Zwangsgeld angedroht. Das Zwangsgeld sei darüber hinaus unverhältnismäßig hoch. Schließlich lägen die Voraussetzungen für eine Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 2b HVwVG vor. Der Antragsteller habe glaubhaft dargetan, daß er das Objekt verkaufen oder vermieten wolle und entsprechende Schritte eingeleitet habe. Die Androhung eines weiteren Zwangsgeldes sei aus den vorgenannten Gründen ebenfalls rechtswidrig. Gegen den ihr am 07.10.1993 zugestellten Beschluß hat die Antragsgegnerin am 14.10.1993 Beschwerde eingelegt. Zur Begründung trägt sie vor, das Verwaltungsgericht gehe fälschlicherweise davon aus, daß die beabsichtigte Veräußerung der Liegenschaft das Leerstehenlassen des Wohnraums rechtfertige. Da die Grundverfügung sofort vollziehbar sei, sei es rechtlich unerheblich, ob der gegen die Grundverfügung eingelegte Widerspruch entschieden sei oder nicht. Soweit die Zwangsgeldandrohung wegen mangelnder Bestimmtheit beanstandet werde, stehe dies im Widerspruch zur Rechtsprechung des Beschwerdegerichts. Die Höhe der angedrohten Zwangsgelder sei wegen des vom Antragsteller beabsichtigten "Spekulationsgewinns" gerechtfertigt. Nachdem der Antragsteller die Liegenschaft veräußert und die Erwerberin die vier Wohneinheiten im Januar bzw. Februar 1994 vermietet hatte, hat die Antragsgegnerin die Zwangsgeldandrohung in der Verfügung vom 21.04.1993 aufgehoben. Sie erklärt den Rechtsstreit in der Hauptsache insoweit für erledigt. Im übrigen beantragt die Antragsgegnerin sinngemäß, den angefochtenen Beschluß aufzuheben und den Antrag abzulehnen. Der Antragsteller schließt sich der Erledigungserklärung an und beantragt im übrigen, die Beschwerde zurückzuweisen. Es sei unrichtig, daß für leerstehenden Wohnraum ein höherer Kaufpreis zu erzielen sei als für vermieteten Wohnraum. Im Gegenteil sei infolge des Hinweises auf das laufende Verwaltungsstreitverfahren der Verkaufserlös für ihn geringer ausgefallen. Im übrigen habe er nichts unversucht gelassen, die Wohnungen zu vermieten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens, der Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main betreffend das vorangegangene Eilverfahren 10 G 442/93 sowie die Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin, die Gegenstand der Beratung waren, Bezug genommen.