7 A 964/05

Unbestimmtheit im Bebauungsplan und Anwendbarkeit von § 34 Abs. 3 BauGB • Ein Bebauungsplan ist unwirksam, wenn zentrale Begriffe (hier: "citytypisch") nicht hinreichend bestimmt sind. • Ist ein Bebauungsplan unwirksam, ist die Zulässigkeit eines Vorhabens im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB zu prüfen. • Eine Veränderungssperre kann wirksam sein, ihre Sperrwirkung ist aber anzurechnen; lang andauernde Verzögerungen der Genehmigungsbehörde können die Sperrwirkung relativieren. • § 34 Abs. 3 BauGB (EAG Bau) verhindert nachträglich die Zulassung von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, wenn schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind. • Bei Einzelhandelsvorhaben sind Verkaufsfläche und Warenangebot maßgebliche Kriterien für die Prüfung von Fernwirkungen; erhebliche relative Marktanteile können schädliche Auswirkungen begründen. Die Klägerin beantragte mit Schreiben vom 20.12.1999 die teilweise Nutzungsänderung eines bestehenden Möbelmitnahmemarkts auf ihrem Grundstück in X. zur Einrichtung eines Elektrofachmarkts mit rd. 2.256 qm Verkaufsfläche. Der Bebauungsplan Nr.175 weist das Gebiet als Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel aus und erlaubt Fachmärkte nur für "nicht citytypische Sortimente"; eine nähere Definition fehlt. Die Beklagte verweigerte die Baugenehmigung mit Bescheid vom 03.01.2002 mit der Begründung, die Sortimente seien "citytypisch"; der Widerspruch wurde abgelehnt. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab mit der Begründung, der Bebauungsplan sei unwirksam und das Vorhaben stelle nach § 34 Abs.3 BauGB schädliche Auswirkungen auf die Innenstadt in Aussicht. Die Klägerin legte Berufung ein und machte u.a. geltend, der Bebauungsplan sei so auszulegen, dass ihr Vorhaben zulässig sei; ferner habe sie bis zum Inkrafttreten des EAG Bau am 20.7.2004 Anspruch auf Genehmigung. Die Stadt erließ zwischenzeitlich eine Veränderungssperre zur Neuaufstellung eines Bebauungsplans. • Ungültigkeit des Bebauungsplans: Die Festsetzung, Fachmärkte für "nicht citytypische Sortimente" zuzulassen, ist unbestimmt, weil der Begriff "citytypisch" nicht hinreichend definierbar ist; damit ist der Plan in seiner Gesamtheit betroffen. • Rechtsfolge der Unbestimmtheit: Wegen der zentralen Bedeutung dieser Festsetzung ist der gesamte Bebauungsplan nicht anwendbar; daher ist das Vorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen. • Veränderungssperre: Die Aufstellungs- und Bekanntmachungsvoraussetzungen für die Veränderungssperre waren gegeben und der Inhalt des künftigen Plans hinreichend konkretisiert; die Sperre ist wirksam. Ihre mögliche Wirkungsdauer ist jedoch anzurechnen; wegen der langen Verfahrens- und Verzögerungszeit entfaltet die Veränderungssperre gegenüber dem Bauantrag keine Sperrwirkung mehr. • Anwendung von § 34 Abs.3 BauGB: Seit dem Inkrafttreten des EAG Bau (20.7.2004) ist § 34 Abs.3 BauGB zu beachten; er verlangt, dass Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche erwarten lassen dürfen. • Begriff "zentraler Versorgungsbereich": Dieser ist funktional zu bestimmen; Innenstädte, Nebenzentren und Grund-/Nahversorgungszentren können darunter fallen. Für die Innenstadt von X. liegt ein solcher zentraler Versorgungsbereich vor. • Maßgebliche Kriterien für schädliche Auswirkungen: Verkaufsfläche und Warenangebot sind primär bedeutsam; Prognostizierte Umsatzumverteilungen sind unsicher und nicht allein maßgeblich. Sinnvoll ist eine Betrachtung der relativen Verkaufsflächenanteile gegenüber dem betroffenen Versorgungsbereich. • Anwendung auf den Fall: Das Vorhaben liegt außerhalb, zielt aber mit Elektrosortimenten gerade auf die Innenstadtkundschaft; die neue Verkaufsfläche entspricht etwa 75 % der bereits im Innenstadtbereich vorhandenen Elektro-/Foto-Verkaufsfläche und würde erhebliche Funktionsstörungen erwarten lassen. • Rechtsstand bis 19.7.2004: Vor Inkrafttreten von § 34 Abs.3 BauGB war das Vorhaben nach § 34 BauGB zulässig; es bestanden bis dahin keine bauordnungsrechtlichen Hindernisse, insbesondere war die Pflicht zur Vorlage eines Brandschutzkonzepts bei diesem Verfahren noch nicht anwendbar. • Prozessfolgen: Der Hauptantrag und der erste Hilfsantrag sind unbegründet; die Berufung war mit dem zweiten Hilfsantrag erfolgreich, da die Klägerin bis zum 19.7.2004 Anspruch auf Erteilung der Genehmigung hatte. Der Senat ändert das angefochtene Urteil insoweit, dass festgestellt wird, die Beklagte war bis zum 19.07.2004 verpflichtet, der Klägerin die mit Bauantrag vom 20.12.1999 beantragte Baugenehmigung zu erteilen. Der Hauptantrag auf dauerhafte Genehmigung und der erste Hilfsantrag bleiben unbegründet, weil der Bebauungsplan unwirksam ist und das Vorhaben nach dem später in Kraft tretenden § 34 Abs.3 BauGB schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt erwarten lässt. Die Veränderungssperre der Stadt war wirksam, ihre Sperrwirkung konnte aber wegen der langen Verfahrensdauer der Klägerin nicht entgegengehalten werden. Die Kosten des Verfahrens verteilt der Senat anteilig; die Revision wird zugelassen.