V ZR 134/15

Beratungsfehler beim Immobilienkauf: Verjährung, konkrete Wertzusage und steuerliche Aufklärungspflicht • Ein Schadensersatzanspruch wegen fehlerhafter Beratung ist nicht allein aufgrund der Kenntnis von Abweichungen zwischen prognostizierten und tatsächlichen Beträgen als verjährt anzusehen; für den Verjährungsbeginn sind erkennbare Anspruchsgrundlagen und die Zumutbarkeit der Klageerhebung maßgeblich. • Bei Anlagevermittlung begründet die Hervorhebung einer konkreten Mindestwertsteigerung eine besondere Aufklärungspflicht; Unrichtigkeit solcher konkreten Zusagen kann Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB begründen. • Wird bei Annuitätendarlehen mit Steuervorteilen geworben, gehört die Aufklärung über das mit abnehmendem Zinsanteil schwindende Steuerprivileg zum Umfang der Beratungspflicht. • Die Darlegungs- und Beweislast für Beginn und Ablauf der Verjährung trägt der Schuldner; der Gläubiger ist zur Mitwirkung an der Sachaufklärung verpflichtet. Kläger und Ehefrau kauften 2008 eine Eigentumswohnung zum Preis von 117.519 €; die Beklagte (Verkäuferin/Vertriebsgesellschaft über beauftragte GmbH) vermittelte Finanzierung und präsentierte die Wohnung als Anlage. Der Käufer behauptet unzutreffende und unvollständige Beratung, insbesondere hinsichtlich der Höhe der monatlichen Zuzahlung, einer zugesagten Wiederverkaufsmöglichkeit nach zehn Jahren mit mindestens 23.000 € Gewinn und der steuerlichen Wirkung eines Annuitätendarlehens. Das Landgericht gab der Klage auf Rückzahlung und Schadensersatz statt; das Oberlandesgericht wies die Klage mit der Begründung der Verjährung und fehlender Beratungsfehler ab. Der Kläger legte Revision ein; der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies zur neuen Verhandlung zurück. • Das Berufungsgericht hat den Verjährungsbeginn für den geltend gemachten Beratungsfehler über die monatliche Zuzahlung zu Unrecht im Jahr 2008 angesetzt; die bloße Kenntnis von Abweichungen stellt nicht zwingend Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände dar (§§ 195, 199 Abs.1 BGB). • Für den Verjährungsbeginn ist erforderlich, dass der Geschädigte aus den Anknüpfungstatsachen den Rückschluss auf eine Pflichtverletzung durch eine bestimmte Person zieht oder grob fahrlässig nicht gezogen hat; der Schuldner trägt die Darlegungslast für Beginn und Ablauf der Verjährung. • Erst nach Einsicht in aussagekräftige Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des Mietpools ist regelmäßig nachvollziehbar, worauf höhere Zuzahlungen beruhen; das Berufungsgericht hat hierzu Feststellungen vermissen lassen. • Die Annahme des Berufungsgerichts, die auch angesprochene Prognose einer Wertsteigerung nach zehn Jahren sei bloß unverbindliche Anpreisung, verkennt die konkrete Werthaltigkeitszusicherung; die Nennung eines konkreten Mindestgewinns kann als praktisch risikofreie Zusage gewertet werden und begründet eine Aufklärungspflicht, die bei Unrichtigkeit Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB auslöst. • Hat der Verkäufer durch konkrete Aussagen zur Rentabilität die Erwartung eines risikofreien Verkaufsgewinns geweckt, muss er über alle für die Rentabilität erheblichen Umstände aufklären; liegt der Erwerbspreis deutlich über dem Verkehrswert, kann dies die Unrichtigkeit der Versprechung belegen. • Bei langfristiger Finanzierung mit in Aussicht gestellten Steuervorteilen gehört die Aufklärung darüber, dass mit dem abnehmenden Zinsanteil der Steuerentlastungseffekt schrumpft bzw. entfällt, zum Beratungspflichtumfang; dies gilt insbesondere, wenn die steuerlichen Vorteile für die Altersvorsorge relevant sind. • Soweit die Laufzeit der Finanzierung offenkundig aus dem Darlehensvertrag hervorging, begründet dies keinen Beratungsfehler; hier jedoch bleibt zu prüfen, ob die übrigen behaupteten Pflichtverletzungen vorliegen. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht muss zunächst feststellen, ob zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist; falls ja, sind die behaupteten Beratungsfehler (monatliche Mehrbelastung, konkrete Wertzusage, unzureichende Aufklärung über den abnehmenden Steuervorteil bei Annuitätendarlehen) erneut, unter Berücksichtigung der oben genannten Maßstäbe, zu prüfen. Insbesondere hat es fehlende Feststellungen zum Zugang und Inhalt relevanter Abrechnungsunterlagen nachzuholen und zu klären, ob die konkret angekündigte Wertsteigerung unrichtig war. Mangels tragfähiger Feststellungen in der Berufungsinstanz konnte bereits die Verjährung nicht als gegeben angesehen werden. Über die Kosten des Revisionsverfahrens ist gleichfalls neu zu entscheiden.